Подтема: Продажа недвижимости
Понятие договора, общая характеристика и правовое регулирование.
По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК).
Выделение в самостоятельный договорный вид обусловлено спецификой и значимостью предмета договора.
Предмет договора – недвижимое имущество, за исключением предприятия. Договор продажи предприятия выделен законодателем в самостоятельный договорный вид, хотя, следует учитывать, что специальные правила ГК о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий, но постольку, поскольку иное не предусмотрено специальными правилами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549 ГК).
Недвижимость (в силу природы) обозначается таковой вследствие естественных свойств объекта. Этими свойствами, в частности, являются:
- прочная функциональная связь с землей и, как следствие, фундаментальность (т.е. невозможность похитить, сломать, потерять при обычных условиях), стационарность (т.е. перемещение невозможно без ущерба назначению) и материальность;
- незаменимость, неповторимость (уникальность);
- долговечность, способность к многократному использованию в течение длительного периода времени.
В частности, объектами недвижимости являются земельный участок, здание, сооружение, квартира. Недвижимым имуществом может быть и объект незавершенного строительства, право собственности, который подлежит регистрации лишь в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (ст.25 ФЗ «О государственной регистрации…», п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации…», сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Правовое значение имеет подразделение недвижимости на жилые и нежилые помещения. Особенности продажи жилья закреплены в ст. 558 ГК.
Поскольку объекты недвижимости тесно связаны с землей, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Вид права напрямую зависит от того, является ли продавец собственником земли:
1 вариант: продавец является собственником участка > по договору покупателю переходит право собственности;
2 вариант: продавец не является собственником > покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Поэтому, например, отказ органа местного самоуправления в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости будет законным, а не перезаключение договора не может квалифицироваться как самовольное его занятие (п.5 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61). Однако, здесь необходимо учитывать, что продажа допускается без согласия собственника участка, только если это не противоречит условиям его пользования, установленным законом или договором (см. ст. 552 ГК).
Стороны договора: продавец и покупатель – любые субъекты гражданского права. Действуют общие правила. Вспомнить правила о ПХВ И ПОУ, распоряжении общей собственностью.
Правовое регулирование.
Отношения регулируются:
В первую очередь – специальными правилами о продаже недвижимости, содержащимися в параграфе 7 гл. 30;
Во вторую очередь – общими положениями о купле-продаже (параграф 1 гл.30 ГК).
2. Форма и содержание договора.
Договор под страхом его недействительности должен быть заключен в письменной форме, причем путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).
Договор не подлежит регистрации; необходима лишь регистрация перехода права собственности.
Содержание. Существенными условиями договора являются:
1) Предмет договора: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (см. ст.554 ГК);
2) Цена имущества: ГК установил два специальных правила:
а) по общему правилу цена имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (иное – в законе или договоре);
б) если цена установлена на единицу площади или иного показателя размера общая цена определяется из фактического размера переданного имущества (см. ст.555 ГК);
3) перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если данные лица сохраняют в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (п.1 ст.558 ГК). К таким лицам, в частности, относятся:
- наниматели и граждане, постоянно с ними проживающие, ссудополучатели (ст.675 ГК);
- лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Естественно, данное условие является существенным только при продаже жилого помещения – жилого дома, квартиры или их частей.
Этапы заключения и исполнения договора.
1) Подписание договора. В отдельных случаях обязательным является заключение договора на торгах, например, при продаже расположенных на территориях городских и сельских поселений земельных участков, предназначенных в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, если иное не установлено законодательством РФ (п.2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды»).
2) Передача и принятие недвижимости + оплата. Специальные правила передачи:
- осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение от подписания такого документа считается отказом от исполнения обязанности соответственно передать или принять имущество;
- по общему правилу обязательство передать считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче (иное – в законе или договоре) (п.1 ст. 556 ГК);
- принятие покупателем имущества не соответствующего условиям договора, во всяком случае, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК);
- при несоблюдении условия о качестве покупатель не вправе потребовать замены товара; в остальном применяются общие положения (ст. 557 ГК).
3) Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
При уклонении любой из сторон от регистрации, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (см. ст. 551 ГК).
Государственная регистрация возможна как до, так и после исполнения договора. В последнем случае все отношения у сторон договора с третьими лицами, несмотря на исполнение договора - сохраняются (п. 2 ст.551 ГК) (например, арендная плата будет по прежнему перечисляться продавцу).
После передачи имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода ПС титульным собственником остается продавец, а покупатель становится законным владельцем. Они оба вправе распоряжаться имуществом. Однако, при нарушении данного требования покупателем, совершенная им сделка признается ничтожной; если сделка совершена продавцом, то она является действительной, но, продавец будет нести ответственность за неисполнение договора перед покупателем (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
ЗК ст. 1 Основные принципы + ст. 35: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;