Порядок проведения ремонта и реконструкции зданий всех типов и видов регламентируется Положением об организации, проведении, реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312.
Согласно этому документу, ремонт определяется как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
В процессе ремонта осуществляют комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций. Контролируют техническое состояние зданий с помощью проведения плановых и неплановых осмотров. Осмотры осуществляет специальная комиссия, которую формирует руководитель учреждения. Как правило, в ее состав включают лиц, занимающихся наблюдением за эксплуатацией зданий и сооружений (заместителя руководителя по административно-хозяйственной работе, заведующего хозяйством, представителей хозяйственно-эксплуатационных служб и т. п.). Возглавляет комиссию руководитель учреждения или его заместитель по административно-хозяйственной работе. Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные. При общих осмотрах следует проверять техническое состояние здания в целом, а также его инженерные системы, различные виды отделки и элементы внешнего благоустройства. При частичных – техническое состояние отдельных конструкций помещений, отдельные элементы здания, инженерных систем и внешнего благоустройства. Общие осмотры проводят два раза в год: весной и осенью. Весенний осмотр производится после таяния снега. Его цель – освидетельствование состояния здания или сооружения после зимы. При осмотре следует проверять готовность здания к эксплуатации в весенне-летний период и уточнять объемы ремонтных работ по объектам, включенным в план текущего ремонта. При осеннем осмотре – проверять готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план ремонта следующего года. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Одним из результатов проведения осмотров может стать план строительно-ремонтных работ учреждения, как на текущий период, так и на перспективу.
Кроме плановых (очередных) осмотров, могут проводиться неплановые (внеочередные) осмотры зданий и сооружений. Они проводятся в следующих случаях: после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий; после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения; при выявлении деформации оснований. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах, специальных карточках и др.). В них должны содержаться: Оценка технического состояния здания и его элементов. Выявленные неисправности, места их нахождения. Причины, вызвавшие неисправности. Сведения о выполненных при осмотрах ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.
В зависимости от сроков эксплуатации зданий и сооружений и их состояния ремонтные работы подразделяют на два вида: текущие и капитальные. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, их восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. На капитальный ремонт должны ставиться здание в целом или его часть. При необходимости можно делать капитальный ремонт отдельных элементов здания. Текущий ремонт необходимо проводить с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания. При этом следует учитывать природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279, установлены максимальные сроки устранения неисправностей при выполнении непредвиденного текущего ремонта отдельных частей зданий. В перечень работ по текущему ремонту зданий входят:
- Заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, цоколей.
- Устранение местных деформаций путем перекладки и усиления стен.
- Ремонт приямков, входов в подвал.
- Заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 м2.
- Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов.
- Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
- Устранение сырости, продуваемости.
- Прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств.
- Временное крепление перекрытий.
- Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
- Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
- Укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду.
- Укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений крыш, устройств заземления, анкеров, радио- и телеантенн и др.
- Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
- Замена или ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков.
- Очистка кровли от снега и наледи.
- Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных заполнений (деревянных, металлических и др.).
- Постановка доводчиков, пружин, упоров и пр.
- Смена оконных и дверных приборов, разбитых стекол, стеклоблоков, врезка форточек.
- Укрепление, усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
- Заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных участков.
- Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).
- Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок, замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
- Восстановление или замена отдельных элементов крылец.
- Частичная или полная замена поручней лестничных ограждений.
- Ремонт входной группы (входной блок, тамбур) ежегодно.
- Замена отдельных участков покрытия полов.
- Восстановление штукатурки стен и потолков, облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами.
- Все виды штукатурно-малярных работ.
- Пескоструйная очистка, промывка, окраска фасадов.
- Укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей, восстановление лепных деталей.
- Масляная окраска окон, дверей, парапетных решеток, водосточных труб, цоколя.
- Смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры.
- Гидравлическое испытание и промывка, регулировка и наладка систем отопления.
- Ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудаления.
- Смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей запорной арматуры.
- Замена внутренних пожарных кранов.
- Промывка систем водопровода, канализации.
- Замена неисправных участков электрической сети здания, а также устройство новых.
- Замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток, светильников.
- Восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок.
- Ремонт, укрепление, замена отдельных участков ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок и многое другое.
Текущий ремонт, не требующий значительных материальных затрат, часто называют косметическим. Как правило, в него входят работы по обновлению стен и потолков, обработке окон (имеются в виду деревянные профили), покраске дверей, плинтусов и наличников, т. е. не предполагающие перепланировку, серьезное выравнивание стен и пола, а также полную замену инженерных коммуникаций. Иногда руководитель учреждения делает такой ремонт своими силами, привлекая своих сотрудников. Если объем работ достаточно велик и для их проведения требуются квалифицированные кадры, необходимо привлекать к ремонту специализированные организации на основе аукциона вне зависимости от того, текущий ремонт или капитальный.
К обязанностям заказчика относится обеспечение технического надзора за ведением работ. Руководитель должен контролировать их качество, объемы и соответствие техническому заданию. Работы необходимо выполнять в строгом соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, техническими условиями, графиками, правилами приемки и технологической последовательностью исполнения в сроки, установленные государственным контрактом. При этом важно соблюдать действующие правила техники безопасности, охраны труда и правил пожарной безопасности. Замечания о недостатках при выполнении работ оформляются в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляют акт и делают запись в журнале учета выполнения работ. Большое внимание следует уделять качеству строительных материалов и их соответствию установленным требованиям. Все выявленные недостатки отражают в журнале технического надзора. Окончательные результаты работы принимаются по акту приема-сдачи.
Порядок использования и содержания недвижимых памятников истории и культуры, в том числе правила ведения реставрации, консервации и ремонта, определяются Инструкцией о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 № 203.