ОПАСНАЯ ЭКОНОМИЯ: ПОЧЕМУ НЕЛЬЗЯ СОКРАЩАТЬ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
ТЕКСТ: ДМИТРИЙ БЕЛОВ, ЭКСПЕРТ ЖУРНАЛА «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ», ПО МОТИВАМ РЕШЕНИЯ ЙОШКАР-ОЛИНСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ ОТ 16.02.2018 ПО ДЕЛУ № 2–897/2017
Собственники помещений в МКД решили отказаться всего от одной услуги — уборки лестничных клеток в подъездах. Весь прочий список услуг по договору управления сохранили. Решение оформили по всем правилам — провели собрание и составили протокол. УО не стала возражать собственникам, посчитала, что другого выхода у нее нет и нужно подчиниться. Но один из жителей не согласился с решением общего собрания и обратился в суд.
ПОЧЕМУ СОБСТВЕННИК ОБРАТИЛСЯ В СУД
Собственница одной из квартир потребовала восстановить ее права потребителя.
В иске гражданка указала, что свои обязанности по оплате ЖКУ исполняет своевременно и полностью. УО, в свою очередь, не исполняет условия договора управления МКД и не выполняет минимальный перечень работ, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества в МКД. Истица требовала:
· возложить на УО обязанность исполнять условия заключенного договора управления;
· взыскать моральный вред и штраф в рамках статьи 15 и пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей».
КАКОЕ РЕШЕНИЕ ПРИНЯЛ СУД
Суд принял решение в пользу истицы — УО обязали убирать лестничные клетки. Кроме того, ей присудили выплатить компенсацию морального вреда, штраф и оплатить госпошлину за подачу иска. Доводы, которые привел суд, мы изложили ниже.
Управление МКД обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в нем. Такой порядок закреплен в статье 161 Жилищного кодекса. Правительство утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, правила оказания таких услуг и выполнения таких работ (постановление от 03.04.2013 № 290). Указанные Правила действуют с 20 апреля 2013 года и применяются в отношении договоров управления МКД.
Минимальный перечень услуг нельзя уменьшить ни по желанию жильцов, ни по желанию управляющей организации. Мытье лестничных клеток входит в состав работ, которые содержатся в перечне. Прекратив уборку, УО нарушила закон.
Доводы ответчика об официальном и мотивированном отказе собственников помещений от уборки клеток судьи не приняли и указали следующее.
Сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов законодатель включил в минимальный перечень работ и услуг (п. 23). Поэтому УО должна выполнять эти работы независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления и принимали ли собственники помещений особое решение о необходимости их выполнения.
Заявление о том, что собственники руководствовались своими представлениями о приоритетах в обслуживании дома, также не спасло УО. Дело в том, что общее собрание собственников помещений не может установить перечень работ, который снижает уровень законодательных требований к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. В договоре управления МКД также нельзя уменьшать объем работ в сравнении с перечнем, который установлен законодательством.
КАК ОБЪЯСНИТЬ ЖИТЕЛЯМ, ПОЧЕМУ ОНИ НЕ МОГУТ СОКРАЩАТЬ ОБЪЕМЫРАБОТ
Объясните собственникам помещений, что они не могут влиять на все виды услуг по содержанию общего имущества МКД. Расскажите, что обязательные работы вы выполняете в силу закона, а не их желания. Приведите им перечень услуг, которые они могут добавлять и убирать по своему решению, и список тех, на которые они не смогут повлиять. Примеры таких работ мы перечислили в таблице.
Не соглашайтесь уменьшить объем обязательных работ по содержанию МКД, даже если жители приняли такое решение 100-процентным кворумом. При плановой проверке госжилинспекция выявит нарушение и заставит устранить его.
ВОПРОС
МОЖЕТ УО НЕ ПРОИЗВОДИТЬ УБОРКУ МОП, ЕСЛИ ЭТИ РАБОТЫНЕ УТВЕРДИЛИ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ?
Что произошло. УО начисляет жителям плату за содержание жилого помещения в размере платы, который утвержден постановлением органа МСУ. В постановлении есть строка «уборка МОП», рекомендованный размер платы за услугу и разъяснение, что решение об уборке и оплате принимают собственники помещений.
Такое решение в МКД не принимали, поэтому места общего пользования УО не убирает. Правомерны ли наши действия?
Как нужно действовать. УО не вправе изменять установленный законом порядок.
В минимальный перечень работ по содержанию МКД включены:
· сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
· влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
· мытье окон;
· очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
· проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.
Такой перечень содержит пункт 23 Минимального перечня в работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Данная норма носит императивный характер и работы являются обязательными даже при отсутствии таковых в договоре управления МКД.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считают предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. Такие работы УО должна проводить независимо от того, упоминаются ли они в договоре.
Данная позиция подтверждается постановлением Пленума ВАС № 6464/10 от 29.09.2010 по делу № А08-4962/2009-27, которое дало пояснения об объеме, содержании и условиях возникновения обязанностей УО по содержанию МКД.