Землеустроительное проектирование (межхозяйственное землеустройство)
Содержание проекта образования землевладений (землепользований) сельскохозяйственных организаций.
Образование землевладений и землепользований сельскохозяйственных организаций – это землеустроительные действия, включающие составление, рассмотрение, согласование, утверждение проекта и перенесение его в натуру, в результате которых создают новый земельный участок (земельные участки), оформляют на него документы и начинают вести хозяйственную деятельность.
Проект образования землевладения или землепользования сельскохозяйственного предприятия включает:
- определение площади землевладения (землепользования);
- размещение и формирование земельного массива (совокупности земельных участков);
- размещение усадьбы нового хозяйства;
- установление видов и площадей угодий в составе землевладения (землепользования);
- размещение границ землевладения и землепользования (установление местоположения границ земельных участков, входящих в состав землевладения хозяйства);
- определение целевого назначения и видов разрешённого использования земельных участков;
- составление схемы внутрихозяйственной организации территории хозяйства;
- разработка исходных данных для определения размеров земельного налога, кадастровой стоимости земельных участков, других экономических показателей, а также сведений, необходимых для включения в межевой план, и внесения в государственный кадастр недвижимости.
Составные части разрабатывают одновременно, совместно и взаимосвязанно.
Проект составляют на основе «Задания на проектирование», используя материал подготовительных работ, проектные и предпроектные материалы и документы.
Размер землевладения (землепользования) сельскохозяйственного предприятия зависит от следующих факторов:
- производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей;
- природные условия, характеризующие плодородие почв, рельеф местности, условия увлажнения, мелиоративное и культуртехническое состояние угодий, их контурность, расчленённость, удалённость от хозяйственных центров, дорог и т.д.;
- формы собственности на земельные участки, наличие земельных долей, возможность оформления в собственность и аренду свободных продуктивных угодий;
- обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, состав и уровень квалификации административно-управленческого аппарата, наличие работников, возможность привлечения рабочей силы со стороны;
- наличие в хозяйства основных и оборотных производственных фондов, денежно-материальных средств и возможность привлечения и использования кредитов, инвестиций для покупки земельных участков, аренды земель и развития материально-технической базы;
- другие условия: наличие и состояние дорожной сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения, естественно-исторические условия.
Размещение и формирование земельного массива хозяйства:
- определение местоположения хозяйства и его землевладения (землепользования);
- придание землевладению (землепользованию) лучшей конфигурации;
- включение в состав земельного массива хозяйства участков, принадлежащих ранее другим землевладельцам и землепользователям, а также различных видов сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.
Требования:
- учёт размещения и хозяйственного назначения существующих населённых пунктов, возможное размещение и расширение усадеб хозяйств;
- формирование землевладения (землепользования) в виде единого компактного участка удобной конфигурации, не расчленённого естественными и искусственными преградами;
- обеспечение наименьшей протяжённости границ и самого землевладения (землепользования);
- обеспечение при формировании землевладения (землепользования) из нескольких обособленных участков минимальной удалённости их друг от друга и удобной дорожной связь между ними;
- не дробить границами хозяйств участки пахотных земель, водосборные площади, орошаемые и осушаемые земли, не нарушать функционирование мелиоративных сетей, противоэрозионных систем и др.;
- создание при размещении землевладения (землепользования) и установлении границ благоприятных условий для последующей внутрихозяйственной организации территории;
- создание территориальных условий для обеспечения хозяйств коммуникациями, дорогами, их водоснабжение с учётом наличия водного источника или доступа к нему;
- включение сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий, расположенных в одном массиве, в состав землевладения (землепользования) для обеспечения компактности и выполнения технологических условий производства.
Коэффициент компактности – это частное от деления периметра данного землевладения (землепользования) на периметр квадрата той же площади как фигуры, имеющей наименьший периметр.
Размещение усадьбы нового хозяйства:
- определение местоположения усадьбы на территории;
- выбор участка земли для размещения жилых, производственных и культурно-бытовых построек;
- расчёт площади земель, необходимой для строительства населённого пункта и функциональное зонирование его территории.
Площадь под усадьбу рассчитывают, исходя из требований планировки и застройки, числа жителей в ней и назначения усадьбы.
Установление видов и площадей угодий в составе землевладения (землепользования) производят в соответствии с планируемой специализацией хозяйства, объёмом производства продукции с учётом конкретных природных и экономических условий.
Установление границ землепользования (землевладения) осуществляют с учётом следующих правил:
- границы размещают прямолинейно, с углами поворотов 900;
- границы совмещают с естественными рубежами – реками, ручьями, оврагами, опушками леса и т.п., а также с искусственными преградами (каналами, дорогами и др.);
- границы размещают согласованно с рельефом местности, исключая возможность возникновения и развития эрозии;
- исключение неоправданного дробления контуров угодий, создания мелкоконтурности;
- в зонах орошения или осушения земель границы совмещают с постоянными оросительными, осушительными и другими каналами, создают условия для обособленного водопользования каждому хозяйству;
- границы располагают так, чтобы создавались хорошие условия для последующей внутрихозяйственной организации территории.
Целевое назначение использования земельного участка определяется видом категории земель, к которой он был отнесён; виды разрешённого использования – решениями соответствующих органов власти об утверждении правил землепользования и застройки, сельскохозяйственных регламентов, предельных размеров участков.
Содержание проекта образования землепользований (землевладений) крестьянских (фермерских) хозяйств.
Крестьянское (фермерское) хозяйство - - это объединение граждан, связанных родством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную или хозяйственную деятельность, основанную на их личном участии.
Проект образования землевладения (землепользования) КФХ включает:
- определение площади;
- размещение участка и его формирование с включением необходимых видов и площадей земельных угодий в состав выделяемых земель;
- установление местоположения границ земельного участка;
- определение целевого назначения, разрешённого использования и обременений земельного участка;
- размещение усадьбы крестьянского (фермерского) хозяйства;
- составление проекта внутрихозяйственного землеустройства;
- разработка нормативов по размеру земельного налога, арендной платы на землю, кадастровой стоимости земельных участков.
Понятие и виды недостатков землевладений (землепользований), способы их устранения.
Недостатки землевладений и землепользований - – это неудобства и отклонения в площади, структуре, размещении и границах земельных массивов или участков, закрепленных за сельскохозяйственной организацией и гражданами, отрицательно влияющие на использование земли, экономику и организацию производства.
Недостатки:
- нерациональный размер землевладения и землепользования – это несоответствие структуры и состава их угодий специализации, производственному назначению, зоне расположения хозяйства и природоохранным требованиям;
- чересполосица – это расчлененность хозяйства на обособленные участки, разделенные землями других землепользователей, что увеличивает удаленность земель и приводит к необходимости сообщения через земли других хозяйств, ухудшению условий управления производством, росту ежегодных издержек производства и снижению его эффективности;
- вкрапливание - расположение внутри земельного массива и границ данного землепользования участка земли другого, что увеличивает транспортные расходы, требует встречных переездов, а иногда приводит к обезличке в использовании земли;
- изломанность границ и вклинивание создают неудобства для внутрихозяйственной организации территории, вызывают дробление участков, ухудшают их конфигурацию, что затрудняет использование техники, приводит к недопашкам, недосеву, выводу земель из оборота;
- дальноземелье, проявляющееся в значительной удаленности земель хозяйства от населенных пунктов, производственных центров, животноводческих ферм, что затрудняет доступ к этим земельным участкам, требует дополнительного строительства дорог, увеличивает транспортные расходы на перевозку продукции, рабочей силы, затрудняет организацию производства;
- топографическая чересполосица, представляющая собой размещение в границах данного землепользования участков земель, разделенных преградами (за рекой, болотом, железной дорогой, автомагистралью) и имеющих трудную доступность, а также эрозионно опасное расположение границ, несогласованное с рельефом местности, условиями стока воды и приводящее к возникновению эрозии почв.
Процесс землеустройства по устранению недостатков землепользования включает подготовительные работы, составление проекта, рассмотрение, утверждение и перенесение проекта в натуру, оформление документов.
Устранение недостатков заключается не в ликвидации самого участка (вкрапленного или чересполосного), а в прекращении или смягчении их отрицательного влияния на организацию производства и территории.
Основные способы ликвидации недостатков землевладения и землепользования:
§ обмен равновеликими и равноценными участками земли между хозяйствами;
§ обмен неравновеликими и неравноценными участками (с денежной компенсацией);
§ безвозмездная передача земель одного хозяйства другому;
§ передача земель одного хозяйства другому без обмена земельными участками с денежной компенсацией (выкупом ли продажей земельного участка);
§ полная реорганизация землепользований.