Федеральное агентство по образованию
Московский государственный университет экономики,
статистики и информатики (МЭСИ)
Институт права и гуманитарного образования
Специальность ______________
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Студент Усанкина Светлана Викторовна __________________
Руководитель Скорняков Александр Владимирович__________________
Рецензент Марагин Сергей Владимирович __________________
Заведующий кафедрой_________________ ___________________
Москва 2006
Содержание
Введение 4
Глава 1 Общие положения о государственной регистрации 7
1.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним 7
1.2 Порядок проведения государственной регистрации 14
1.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
и сделок с ним 37
Глава 2 Особенности регистрации некоторых сделок с недвижимостью 45
2.1 Купля- продажа жилых помещений 46
2.2 Мена жилых помещений 55
2.3 Дарение жилого помещения 57
Заключение 61
Список использованных источников 63
Приложения 66
Введение
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.
Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества [28, с.46].
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.
Но, конечно, введение в действие нового закона (а следует заметить, что в данном случае можно говорить вообще о введении нового института в гражданском законодательстве) естественным образом влечет за собой ряд проблем и вопросов по поводу его практического применения.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки. Идет работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра.
Реализации положений Гражданского кодекса России об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления. Отсутствие закона делало неработающими целый ряд норм нового гражданского законодательства, что позволяло криминальным элементам незаконно извлекать выгоду от совершенных сделок с недвижимым имуществом. Дальнейшее развитие рынка недвижимости потребовало усиления роли государства в регулировании соответствующих отношений. Как отмечает Венгеров А.Б., в последнее время одной из общепланитарных тенденций становится вмешательство государства в имущественные отношения – слишком сложными и социально значимыми становятся эти отношения. Способы вмешательства весьма разнообразны – типовые договоры, регистрационные средства, лицензирование, сертификация и так далее [24, с.6].
В настоящее время практически сформирована нормативно-правовая база, регулирующая отношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Российские ученые М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, А.П., Сергеев и другие рассматривают проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с позиций основ гражданского права. Сложность процедуры государственной регистрации на практике привела к тому, что при совершении сделок исполнение обязательств по договору его сторонами происходит до государственной регистрации договора, т.е. до его заключения. Эти и многие другие проблемы требуют изучения с целью совершенствования законодательства о государственной регистрации. Не отрицая ведущей роли гражданско-правового подхода тема государственной регистрации сделок с недвижимостью требует комлексного и, прежде всего, теоретического изучения [24,с.9].
Целью данной работы является подробное рассмотрение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его понятий, а также сам порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью. Следует оговориться, что сделки с недвижимостью (недвижимым имуществом) - это целый подкурс гражданского права, и для детального рассмотрения сделок с недвижимостью не хватит рамок и десяти дипломных работ, т.к. только видов сделок с недвижимым имуществом насчитывается несколько десятков. Поэтому в нашей работе, в целях того, чтобы исследование не носило поверхностный, теоретический характер, помимо рассмотрения общих вопросов, будет уделено внимание только трем самым массовым видам сделок с недвижимым имуществом – купли-продажи, мены, дарения.
Глава 1 Общие положения о государственной регистрации
1.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация), согласно статьи 2 Закона о государственной регистрации, – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты. Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое "движимое" имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса, многолетние насаждения;
5) здания, части зданий;
6) сооружения;
7) нежилые помещения; части помещений;
8) предприятия как имущественный комплекс;
9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях;
11) комнаты;
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом договора строительного подряда [34, c.16].
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (статьи 131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и другие). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (глава 36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года. Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.
Так, многие частные предприниматели, приехавшие из других регионов в Москву для торговли, были привлечены к ответственности за то, что не зарегистрировали в Мосрегистрации договоры аренды торгового места на рынках города, заключенные ими на срок от пяти дней до нескольких месяцев (не более одного года). Местные органы государственной власти в подтверждение своей позиции ссылались на распоряжение мэра города Москвы от 07.09.98 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)».
В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация права аренды. Однако введение в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – «регистрация права», очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства [32, с.15]. «Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю – так называемый регистрационный сбор».
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.
Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.
Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую Федеральной регистрационной службой, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.
Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:
- регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;
- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.
Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Следовательно, эта дата является:
1) датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное;
2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом;
3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации;
4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.
Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:
Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, гаражного или потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право паенакопления в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выданная кооперативом.
В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе.
К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.
С учетом содержания пункта 3 статьи 334 ГК РФ и пункта 2 статьи 1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него [23, c.36].
Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты, а моментом возникновения права залога момент передачи недвижимости плательщику ренты.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:
- во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации;
- судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;
- государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной;
- в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.
Согласно пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданским и арбитражно-процессуальным законодательством.
При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки [4, c.25].
Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со статьей 7 Вводного закона к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных статьями 550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 года стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.
С другой стороны, согласно статье 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (пункта 2 статьи 339 и статьи 349 ГК РФ); договор ренты (статья 584 ГК); специальный случай уступки права требования (статья 389 ГК) и другие [34, c.16].
1.2 Порядок проведения государственной регистрации
В первую очередь необходимо остановиться на вопросе о том, кто является участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, статья 5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.
Под гражданами Российской Федерации в соответствии со ст. 5 Закона о гражданстве Российской Федерации понимаются лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу указанного Закона либо которые приобрели его в соответствии с ним. Согласно ст. 3 указанного Закона иностранным гражданином признается лицо, не являющееся гражданином Российского государства и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства, а лицами без гражданства являются лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации и не имеющие доказательства наличия гражданства иностранного государства.
Остановимся на некоторых моментах предусмотренных в законодательстве. Так, например, в статье 4 Закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» предусмотрено, что государственная программа приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.
Согласно статьи 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации. Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.
Что же касается органов государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна. Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.
Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Росрегистрация подведомственна Минюсту России.
Основными задачами Федеральной регистрационной службы являются:
- обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- организация деятельности по государственной регистрации общественных объединений и политических партий;
- осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата;
- осуществление контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (далее - саморегулируемые организации);
- управление территориальными органами Росрегистрации (далее - территориальные органы).
Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России, осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы и во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и организациями.
Федеральная регистрационная служба осуществляет следующие полномочия:
-координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;
- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;
- обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде;
- принимает в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решение о государственной регистрации общественных объединений, отделений иностранных некоммерческих неправительственных объединений, иных юридических лиц;
- принимает в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решение о государственной регистрации религиозных организаций и представительств иностранных религиозных организаций;
- осуществляет контроль за соответствием деятельности общественных объединений и политических партий требованиям законодательства Российской Федерации и их уставным целям, а также за соблюдением религиозными объединениями положений своих уставов относительно целей и порядка их деятельности;
- организует при государственной регистрации религиозных организаций проведение государственной религиоведческой экспертизы;
- направляет своих представителей для участия в мероприятиях, проводимых общественными объединениями, политическими партиями и религиозными организациями;
- осуществляет организационное и методическое руководство деятельностью территориальных органов, связанной с ведением реестров адвокатов субъектов Российской Федерации, выдачей удостоверений адвокатов, участием представителей территориальных органов в работе квалификационных комиссий при адвокатских палатах субъектов Российской Федерации и реализацией иных функций, установленных законодательством Российской Федерации об адвокатуре;
- осуществляет на территории Российской Федерации функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства Российской Федерации адвокатами, адвокатскими образованиями и адвокатскими палатами;
В соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в качестве регулирующего органа осуществляет контроль за соблюдением саморегулируемыми организациями федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих их деятельность, проводит в установленном порядке проверки деятельности саморегулируемых организаций, обращается в установленном порядке в арбитражный суд с заявлениями об исключении саморегулируемых организаций из единого государственного реестра саморегулируемых организаций, обращается в установленном порядке в суд с заявлением о дисквалификации арбитражного управляющего, оказывает поддержку саморегулируемым организациям и арбитражным управляющим в ходе процедур банкротства, связанных с вопросами трансграничной несостоятельности, ведет единый государственный реестр саморегулируемых организаций и реестр арбитражных управляющих.
Росрегистрация в целях реализации возложенных на нее задач осуществляет прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее соответственно – зарегистрированные права, заявленные права).
Кроме этого проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установления их соответствия законодательству Российской Федерации, Ульяновской области, а также проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между заявленным правом и уже зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества, направляет юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав, вносит записи в Единый государственный реестр прав [26, c.23].
Государственная регистрация проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав [26, c.23].
Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (приложение А). Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.
Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.
Как правило, обратится с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста статьи 16 Закона о государственной регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным.
Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них. В Законе о государственной регистрации не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторо