Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность?
Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.
Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца.
Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками, построенными на общем земельном участке.
Чтобы в полной мере распоряжаться своим земельным участком, собственники дома должны обратиться в Росреестр для включения в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей дворовой территории жильцы дома уже приобрели при покупке или приватизации квартиры. При этом жители должны получить в администрации план земельного участка, выделенного при строительстве дома. Часто администрации городов противятся выдаче планов или по какой-то причине их не имеют. В таких случаях придется восстанавливать план участка в судебном порядке, руководствуясь свидетельскими показаниями, фактом размещения на придомовой территории элементов инженерной инфраструктуры, малых форм благоустройства территории дома.
Суды, как правило, признают земельный участок общей долевой собственностью на основании надлежаще подготовленных документов. Затем с решением суда и необходимыми документами следует обратиться в территориальное управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на придомовую территорию. Регистрация земельного участка в общую долевую собственность требует некоторых усилий, но в итоге жители будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они. От решения — оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.
Как оформить права собственности на придомовой участок?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения вспомогательного и технического характера, инженерное оборудование и придомовой земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства, объектами инженерной инфраструктуры.
К федеральным нормативным правовым актам, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на объекты общего имущества, в том числе прилегающую к нему территорию, относятся:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 37);
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 16);
- Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (ст. 6);
- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В частности, в силу ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С момента завершения строительства и продажи (приватизации) хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме входящие в состав дома объекты общего имущества и земельный участок становятся общей долевой собственностью собственников помещений.
Однако во избежание каких-либо случайностей или несанкционированной регистрации прав иных лиц на помещения общей долевой собственности или часть земельного участка собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме рекомендуется оформить записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на все элементы общего имущества.
Согласно разъяснениям Минфина России (письмо от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65), «если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».
Правоподтверждающий характер имеет государственная регистрация объектов общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, приватизировавших свои квартиры (помещения) ранее, но решивших зарегистрировать в государственном реестре свои права на помещения общего имущества и земельный участок.
Следует учесть, что запись о регистрации доли в праве на элементы общего имущества производится регистрационной службой в отношении каждого собственника помещения многоквартирного дома. Поэтому для фиксации состава общего имущества достаточно произвести процедуру регистрации одному из них. Для остальных дело пойдет значительно проще.
Для государственной регистрации права собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество необходимы следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества);
- выписка из ЕГРП (свидетельство о собственности, выданное до 15 июля 2016 г.) и правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации, купли-продажи и т.п.);
- паспорт;
- перечень общего долевого имущества, утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, и выписка из протокола общего собрания собственников об утверждении перечня общего имущества, в которых прописаны каждое регистрируемое помещение общего имущества и земельный участок;
- технический паспорт дома с экспликацией помещений;
- кадастровые паспорта на помещения общего имущества и земельный участок;
- решение суда (если какое-либо помещение возвращено в общую собственность судебным решением);
- квитанции об уплате госпошлины.