Ипотека и её особенности в Российской Федерации.
История
Одним из первых ипотечных банков стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). В 1786 году была образована и Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.
Во времена СССР ипотека предоставлялась двумя-тремя банками. Возродилась ипотека только в 1990-е годы: в первой половине десятилетия некоторые банки давали псевдоипотечные кредиты сроком на один год под 36% годовых в иностранной валюте, в 1997 году было создано Агентство по ипотечному жилищному страхованию, а законодательное обеспечение ипотека получила в 1998 году, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законы
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, являются:
· Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
· Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
· Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации»
· Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. «Земельный кодекс Российской Федерации»
· Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
· Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»
· Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.
Основания возникновения ипотеки и её регулирование
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
1. в силу закона;
2. в силу договора.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.