Введение
Рыночный оборот - это движение товаров / услуг, основными регуляторами которого являются спрос и предложение. Участники (субъекты) рынка, совершающие сделки с создаваемыми и находящимися в обороте товарами / услугами (объектами рынка) оперируют понятиями «цена - качество». Описание рынка в таких категориях позволяет с большей или меньшей точностью рассчитать объемы спроса и предложения и, как результат, сделать прогноз изменения цены и ликвидности товара.
Каждый субъект рынка действует, исходя из доступного для него рыночного прогноза. При этом достоверность прогноза (риска) означает прибыль, а ошибка в прогнозе - убытки.
Для описания рынка введено понятие «секторов», в рамках которых обращаются подобные (сравнимые) товары / услуги, каждый из которых является самостоятельной частью рынка и при необходимости в свою очередь может быть разбит на некоторые составляющие. Важно, что в рамках отдельных товарных рынков сравнивается не сам товар, а сделки с ним; например, один и тот же объект недвижимости можно получить, купив его или взяв в аренду. Очевидно, что две эти рыночные операции принадлежат к разным секторам (рынкам), что находит отражение, прежде всего, в цене сделки.
Недвижимость - один из самых капиталоемких объектов рынка, объемы финансовых рисков, вовлеченных в этот сектор, очень велики, поэтому описание рынка недвижимости отличается глубоким структурированием и детализацией, т.е. разбивкой на большое количество товарных секторов (субрынков). В операциях с недвижимостью большое значение имеет и территориальный фактор: в разных местах складывается разное соотношение «спрос - предложение», правовое регулирование сделок также отличается в той части, которая относится к компетенции субъектов федерации и органов местного самоуправления.
В России основа существующих товарных рынков недвижимости сложилась в результате проведенных в стране трех приватизационных процессов: приватизации жилья, так называемой малой приватизации (приватизация предприятий торговли и бытового обслуживания) и большой приватизации (приватизация предприятий промышленности и строительства). Эти процессы проходили с большими различиями в разных территориях, что нашло свое отражение в нынешнем состоянии территориальных рынков недвижимости.
В настоящем методическом указании описано содержание основных операций с недвижимостью в структуре товарных рынков.
Традиционно рынок недвижимости разделяется на три основные товарные сектора (рынка):
1. рынок земли;
2. рынок нежилых помещений (зданий);
3. рынок жилых помещений (зданий).
Каждый из основных товарных рынков разделяется на самостоятельные рынки, например: рынок земли сельскохозяйственного назначения, рынок торговых помещений, рынок жилья в частной собственности, рынок арендного жилья, рынок загородного жилья и др.
Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка. Поэтому при изучении курса необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок).
Недвижимое имущество и связанные с ним права как объект гражданско-правового оборота
Операции с недвижимостью - часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.).
С точки зрения российского гражданского законодательства, недвижимое имущество - один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т.е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законам РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством.
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» (ст. 130 ГК РФ).
«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).
Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться... в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.
Далее мы рассмотрим операции (сделки) с недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Распределение отдельных видов сделок по разделам жилой и нежилой недвижимости сделано не по формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулирования и частоту применения в практической деятельности управляющих. В раздел сделок с нежилой недвижимостью включено описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно операции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости.
В рыночный (гражданско-правовой) оборот поступают законно принадлежащие сторонам имущество и права, при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. Например, если государственное предприятие (ГП) продает кому-либо свое административное здание, такая сделка может принести значительные убытки покупателю, так как ГП, как правило, является не собственником, а лишь управляющим этим объектом недвижимости на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (глава 19 ГК РФ) и не может его самостоятельно продать.
Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. В связи с этим прежде всего рассмотрим общее содержание права собственности. В соответствии со статьей 209 п. 1 ГК РФ «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».
Важнейший элемент этой нормы - «свое имущество», т.е. законное основание права собственности.
Второй важнейший элемент п.1 ст. 209 - определение правомочий собственника, которые состоят из традиционного для российского права владения, пользования и распоряжения.
Владение - законная (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.
Пользование - законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.
Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и др.).
Важно, что правомочия собственника могут быть распределены между разными лицами. Например, арендатор объекта имеет право владения и пользования, но не имеет права распоряжения имуществом; квартиросъемщик имеет право владения и ограниченного пользования (только для проживания, без извлечения выгоды), но не имеет права распоряжения и т.д. При этом каждое из перечисленных правомочий собственника само по себе или в сочетании с другими может быть уступлено другому лицу, т.е. стать предметом рыночного оборота.
Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. При этом в идеале право должно играть лишь служебную роль, т.е. создавать максимально выгодные условия для реализации реальных экономических интересов, являющихся основой рынка.