ЛЕКЦИЯ № 7. Возникновение жилищных отношений

Возникновение жилищных отношений связано с наступле­нием определенных событий в реальной действительности или с действиями определенных лиц, порождающими жилищные права и обязанности. Такие события и действия называют юри­дическими фактами. Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными действи­ями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные от­ношения и в силу определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.

Возникновение жилищных отношений может быть связано с:

1) заключением договора коммерческого или социального найма жилого помещения;

2) покупкой жилого помещения;

3) приобретением жилого помещения путем наследования;

4) приобретением жилого помещения посредством иных гражданско-правовых оснований (мены, ренты);

5) приобретением жилого помещения путем выплаты пая в ЖК или ЖСК;

6) путем индивидуального жилищного строительства;

7) путем долевого участия в строительстве.

Жилищное законодательство прежде всего говорит о жилищ­ных отношениях в контексте реализации конституционного права гражданина на жилище, поэтому целесообразно рассма­тривать юридические факты, направленные на возникновение жилищных прав у гражданина, а иные действия анализировать в главе, посвященной изменению и прекращению жилищных отношений.

Передача жилых помещений в пользование оформляется при помощи договоров найма. Пользование по таким договорам является временным и возмездным. Договор найма жилого по­мещения принято считать одним из центральных институтов

жилищного права, что, однако, не лишает его черт, присущих гражданско-правовому договору. Договор найма жилого поме­щения устанавливает права и обязанности сторон, определяет предмет договора, его срок и возмездный характер.

Гражданский кодекс РФ разграничивает понятия аренды и найма жилого помещения. Арендный договор заключается с юридическими лицами в целях проживания в помещениях граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жило­го помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на дого­вор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (да­лее — договор коммерческого найма).

Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юридической наукой. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма слу­жебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, нахо­дящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строи­тельных кооперативов.

Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указыва­ет на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое по­мещение, помещения вспомогательного использования, а так­же общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения. Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное

пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законода­тельство не допускает заключения договора найма жилого по­мещения в отношении комнат и частей комнат, которые не яв­ляются изолированными.

Предметами договора найма жилого помещения могут быть:

1) жилые дома;

2) квартиры в многоквартирных жилых домах;

3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах. В многоквартирных домах объектами найма могут являться

не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:

1) несущие конструкции дома;

2) оборудование дома за пределами или внутри одной квар­
тиры, обслуживающее более одной квартиры (электриче­
ские провода, канализация, трубы отопления и т. д.).
Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возни­
кающие из договоров коммерческого найма. Однако ряд поло­
жений этой главы можно в равной мере отнести и к договорам
социального найма жилого помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее лишает стороны права ссы­латься в подтверждение сделки на свидетельские показания, но оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных доказательств.

Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления. При отчуж­дении жилого помещения, обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на усло­виях уже заключенного договора найма. В силу положений ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего вла­дения.

Наниматель жилого помещения по договору социального и коммерческого найма, т. е. лицо, приобретающее право поль­зования служебным помещением, комнатой в общежитии и т. п., обязано использовать помещение только для проживания,

обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, обеспечивать своевременную оплату по договору. В соответствии с положениями п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ, если в договоре не указано иное, на­ниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Наймодатель согласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых

коммунальных услуг надлежащего качества.

Регламентируя обязанности наймодателя, ГК РФ устанавли­вает дополнительные обязанности для лиц, сдающих помеще­ния в многоквартирных домах.

Так, они обязаны, помимо вышеперечисленного, осущест­влять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо­дится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечи­вать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существен­но изменяет условия пользования жилым помещением, без согла­сия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Статья 680 ГК РФ говорит о праве нанимателя при согласии наймодателя и постоянно проживающих в помещении лиц все­лять временных жильцов на безвозмездной основе. Нормы Гражданского и Жилищного кодексов в отношении временных жильцов практически совпадают. Такое право ограничено сро­ком до шести месяцев и соблюдением требований законода­тельства о норме жилой площади на одного человека (12 м² жи­лой площади). Если на одного жильца приходится менее 12 м² жилой площади, вселение временных жильцов не допускается. Временные жильцы не наделены самостоятельным правом

пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. 680 ГК РФ).

Законом установлена обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривал­ся, освобождение жилья должно произойти не позднее семь дней со дня предъявления соответствующего требования нани­мателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерче­ского найма) (ст. 680 ГК РФ).

И для договоров коммерческого найма, и для договоров со­циального найма законодатель допускает поднаем. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жи­лья, предоставленного по договору социального найма, требу­ется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

По договору поднаниматель не приобретает самостоятель­ного права пользования жилищем. Ответственным перед най-модателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требо­ваний законодательства о норме жилой площади на одного че­ловека.

Нормы ГК РФ (п. 4 и 5 ст. 685 ГК РФ), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использу­ющим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Законодательство не содержит прямого непосредственного запрета на заключение договора поднайма с юридическим ли­цом, поэтому наниматель помещения имеет право передать его в аренду.

Подробнее остановимся на договоре социального найма жило­го помещения. Его регулированию посвящен раздел III ЖК РФ. Гражданский кодекс РФ отражает его лишь в общем виде.

Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье граждан, состоящих на учете в органах местного сам­оуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоиму­щим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся

в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Указанные отношения законодатель не счел необходимым от­граничивать от предоставления жилья по договору социального найма, несмотря на тот факт, что жилье малоимущим гражда­нам и приравненным категориям предоставляется безвозмез­дно. В Конституции РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бес­платное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое отражение в новом ЖК РФ. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ ма­лоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муници­пальном жилищном фонде по договорам социального найма.

Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в по­рядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и сто­имости имущества, находящегося в собственности членов се­мьи и подлежащего налогообложению.

Предметами договора социального найма жилого помеще­ния могут быть только помещения, относящиеся к государ­ственному или муниципальному жилищному фонду и предназ­наченные для социального использования.

Жилые помещения по договорам социального найма не пре­доставляются, если международным договором РФ не предусмо­трено иное:

1) иностранным гражданам;

2) лицам без гражданства. Субъектами договора социального найма, с одной стороны,

являются государственные и муниципальные органы, высту­пающие от лица собственников соответствующих жилых фон­дов, а с другой стороны — малоимущие и (или) нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане.

Договор социального найма заключается в письменной фор­ме между наймодателем — государственной либо муниципаль-68

ной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора со­циального найма жилого помещения должно быть жилое поме­щение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или кварти­ры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогатель­ного использования.

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражда­нами, проживающими в домах государственного, муниципаль­ного и жилищных фондов, сохраняется право найма независи­мо от площади занимаемого жилого помещения.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного упра­вления таким жилым помещением не влечет за собой расторже­ния или изменения условий договора социального найма жило­го помещения.

Стороны договора социального найма. Одной из сторон по та­кому договору выступают наймодатели — органы местного сам­оуправления и муниципальные организации в отношении му­ниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фон­да. Другой стороной могут быть только граждане, среди кото­рых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены се­мьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем все­ми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно указанной статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хо-69

зяйство, они также признаются членами семьи нанимателя. Закон допускает судебный порядок признания иных лиц члена­ми семьи в исключительных случаях.

Солидарная ответственность возникает по обязательствам из договора найма жилого помещения для всех дееспособных членов семьи. Недееспособными членами семьи являются признанные таковыми судебным решением и дети до 18 лет.

Если гражданин продолжает проживать в занимаемом жи­лом помещении, но перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за ним сох­раняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по обязатель­ствам, вытекающим из соответствующего договора социально­го найма (ст. 69 ЖК РФ).

Следует отметить, что названная статья НК РФ является формальной гарантией для членов семьи нанимателя при реали­зации ими своих прав на жилое помещение, так как изменение их семейного положения не является основанием для ущемле­ния их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

Жилищное законодательство регламентирует право нанима­теля на вселение супруга, детей и родителей с согласия в пись­менной форме или членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, или наймодателя — при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним чле­нов его семьи.

Наймодатель (собственник жилого помещения) имеет право запретить вселение граждан в качестве проживающих сов­местно с нанимателем членов его семьи в случае, если после вселения этих лиц общая площадь жилого помещения на одно­го члена семьи составит менее учетной нормы.

Если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети, то согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется.

Договор социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя необходимо изменить в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоя­тельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанно­го помещения в установленном порядке.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. В отличие от прежнего законодательства но­вый ЖК РФ более-менее четко формулирует права и обязан­ности сторон по договору социального найма (ст. 65—69).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социаль­ного найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель обязан:

1) при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых

коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может исполнять иные обязан­ности, предусмотренные законом и (или) договором социаль­ного найма жилого помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору со­циального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, об­щего имущества в многоквартирном доме и устройств, находя­щихся в жилом помещении и предназначенных для предоста­вления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование зани­маемым жилым помещением, общим имуществом в многоквар­тирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причи­ненных ненадлежащим исполнением или неисполнением ука­занных обязанностей наймодателя.

В свою очередь наниматель жилого помещения по договору со­циального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого по­мещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения
капитального ремонта жилого помещения, надлежащего
участия в содержании общего имущества в многоквартир­
ном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Кроме того, наниматель, помимо указанных выше прав, мо­
жет иметь иные права, предусмотренные законом и (или) дого­
вором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помеще­ния;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и ком­мунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может ис­полнять иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального най­ма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его се­мьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

При производстве капитального ремонта жилого дома, в ко­тором находится жилое помещение, занимаемое по договору

социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 88 ЖК РФ обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помеще­ние. В случае отказа нанимателя от переселения в это помеще­ние наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как пра­вило, относящееся к маневренному фонду, должно отвечать са­нитарным и техническим требованиям. Все переезды нанима­теля и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно произво­дятся наймодателем за его счет. В период проживания нанима­теля в связи с капитальным ремонтом в другом жилом поме­щении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставления жилого помещения на время капи­тального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора со­циального найма.

В случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимате­лем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено либо будет существенно изменено, зако­нодательством допускаются два варианта.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие на­нимателя на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у на­нимателя окажется больше жилой площади, чем предусмотрено договором, нанимателю и членам его семьи должно предоста­вляться другое благоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального ремонта. Если же в результате капиталь­ного ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. Согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в ко­тором находится жилое помещение, занимаемое по договору

социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него граж­данам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. На основании ст. 87 ЖК РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Во всех случаях предоставляемое гражданам в связи с вы­селением по основаниям, указанным выше, другое жилое поме­щение по договору социального найма должно быть благоустроен­ным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жи­лому помещению, отвечающим установленным требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта.

Изменение договора социального найма. Законодатель устана­вливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма.

В связи с бессрочностью договора социального найма по од­ному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т. е. состав постоянно проживающих лиц может из­меняться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и комму­нальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согла­сия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадле­жит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно ко­личества проживающих по такому договору. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требо­вать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

Расторжение договора социального найма. Гражданское зако­нодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное зако­нодательство предоставляет право нанимателю жилого поме­щения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть до­говор социального найма.

Предусматривая возможность выселения граждан из зани­маемых ими по договору найма жилых помещений, закон уста­навливает два основания его осуществления: с предоставлени­ем другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключе­нием добровольного) и выселение производятся в судебном по­рядке.

С предоставлением другого благоустроенного жилого поме­щения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помеще­ние, подлежит сносу, жилое помещение предоставляется орга­низацией, которой отводится земельный участок. В иных слу­чаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организа­цией, которой принадлежит дом, либо органом местного сам­оуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудо­ванию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое бла­гоустроенное жилое помещение предоставляется организаци­ей, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригод­ным, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помеще­ния), другое благоустроенное жилое помещение предоставляет­ся по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет соответствующей организации.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать устано­вленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдель­ную квартиру или более одной комнаты, то ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

Жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражда­нам другого, в том числе и неблагоустроенного, жилого поме­щения.

Несмотря на внедряемое некоторыми политиками убежде­ние о том, что именно новый ЖК РФ установил правило о вы­селении нанимателя и членов его семьи за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), следует отметить, что данная норма появи­лась задолго до принятия ЖК РФ (более десяти лет) и ее про­лонгация во многом базировалась на практике применения и необходимости установления ответственности за неисполне­ние существенных условий договора социального найма жилых помещений.

Подтверждением этому являются положения Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторже­нии договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоста­вляемое ответчику.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договоров жилищного найма создавали условия для исследо­вания причин образовавшейся задолженности по оплате жи­лой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое мате­риальное положение в связи с болезнью, наличием в составе се­мьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, устано­вленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах».

Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о при­чинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседа­ние не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, пись­менные объяснения и доказательства не представляли.

Такая практика представляется правильной, поскольку обя­занность доказывания уважительности причин образования за­долженности в силу положений Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ГПК РФ) лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ГПК РФ непредста­вление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рас­смотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять на­нимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погаше­ния задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать

материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Республики Удмур­тия, которые рекомендовали ответчикам добровольно пога­сить образовавшиеся задолженности, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как суммы задолженности были погаше­ны. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались вы­платить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем эт­им делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесе­ния нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении.

Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:

1) систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помеще­нием, допуская его разрушение (наймодатель обязан преду­предить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). В случае, когда перечисленные дей­ствия влекут за собой разрушение жилого помещения, най-модатель имеет право назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие сов­местно с ним члены его семьи после предупреждения най-78

модателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц подлежат выселению в судебном порядке без предоставле­ния другого жилого помещения. Граждане, лишенные роди­тельских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения;

2) используют жилое помещение не по назначению. Выселение возможно только при наличии вины, осущест­вляется по требованию наймодателя или других заинтересован­ных лиц и производится без предоставления другого жилого по­мещения.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социально­го найма, признаются следующие категории малоимущих граждан:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по до­говорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения и обеспеченные общей пло­щадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установлен­ным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собствен­никами жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется боль­ной, страдающий тяжелой формой хронического заболева-79

ния, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого поме­щения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соот­ветствующих заболеваний должен устанавливаться Прави­тельством РФ.

Необходимо заметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых поме­щений.

Закон предусматривает, что для заключения договора со­циального найма жилого помещения гражданин должен состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Основаниями для постановки на соответствующий учет явля­ются:

1) относимость к категории малоимущих;

2) относимость к иной категории лиц, нуждающихся в со­
циальном обеспечении (эти категории устанавливаются фе­
деральными законами и законодательством субъектов).
Это основание нуждается в дополнительной расшифровке.
В настоящее время претендовать на получение жилья по дого­
ворам социального найма могут следующие категории граждан:

1