Министерство образования и науки Российской Федерации
Первое высшее техническое учебное заведение России
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Санкт-Петербургский государственный горный университет
Кафедра политэкономии
Реферат
«Жилищный рынок в России»
Выполнила: студентка гр. БА-11 Попова С.В.
Проверил: доцент Ленковец О.М.
Санкт-Петербург 2011
Оглавление
Жилищный аренда приватизация
Введение
Проблемы жилищного рынка
2. Жилищные нацпроекты
Заключение
Список источников и литературы
Введение
Одна из наиболее значимых и сложных социальных проблем в России - жилищная проблема. Доставшаяся в наследство еще с советских времен, сегодня проблема доступного и качественного жилья не приблизилась, а, скорее отдалилась от своего решения. Действительно, социальное жилье почти не строится, а цены на коммерческое таковы, что купить его могут только очень богатые люди. Активная миграция населения из российской глубинки в мегаполисы оставляет вымершими деревни. К той же участи постепенно приближаются и малые города России. Значит, строительство в них невыгодно, инвесторы вкладывают средства в города - миллионники. При этом стремятся получить земельные участки в престижных старых районах и построить в них дорогое элитное жилье.
Особая проблема заключается в том, что в стране закрылись многие домостроительные комбинаты, которые строили дешевые дома по типовым проектам. Есть и проблемы с производством необходимых для строительства материалов: цемента, кирпича, труб. Все это сегодня в основном поступает из-за рубежа, что существенно увеличивает стоимость жилья.
Попытки решить проблему с помощью привлечения механизма ипотечного кредитования не привели к успеху из-за чрезвычайно высоких кредитных ставок. Опыт зарубежных стран показывает, что увлечение ипотекой и выдача необоснованных кредитов могут иметь весьма серьезные последствия для всей мировой экономики.
В то же время, очевидно, что без грамотного использования рыночных механизмов проблема обеспечения населения нашей страны комфортным и одновременно доступным жильем не может быть решена. В этой связи тема настоящей работы является актуальной.
Автор данного реферата ставит перед собой задачу рассмотреть жилищный рынок в России: проблемы социального жилья, собственности, аренды и приватизации, возможные пути их решения.
Структурно работа состоит из двух частей, основанных на анализе статей из экономических журналов.
Автор данной работы рассмотрел ряд публикаций по вопросу решения жилищной проблемы, сравнил написанное с реальной собственной ситуацией и ситуацией многочисленных знакомых и пришел к следующим выводам:
Проблема становления рынка жилья в России имеет важнейшее экономическое и социальное значение для нашей страны
Проблема далека от решения и требует не только использования рыночных механизмов, но и активного государственного вмешательства
Государственное вмешательство должно осуществляться следующим путем:
А) Самыми жесткими антимонопольными мерами, пресекающими любые попытки ценового сговора строительных фирм
Б) Стимулирующими мерами в сфере налоговой политики. Эти меры должны касаться не только строительных компаний, но и производителей стройматериалов и комплектующих, а также разработчиков проектов жилых зданий. Следует проводить конкурсы наиболее экономичных проектов и стимулировать строительство в первую очередь дешевого жилья
В) В качестве стимулирующих мер могут быть меры по снижению цен земельных участков в том случае, если цена 1 м2 не будет превышать оговоренной заранее суммы.
Г) Одна из бед современной России - перенаселенность мегаполисов и бегство граждан страны из сел, деревень, малых и средних городов. Государство должно стимулировать строительство дешевого жилья именно в «глубинной» России, одновременно дотируя проведение туда коммуникаций и перемещение производственных мощностей.
Д) Мы видели, что ипотечная политика не привела к желаемым результатам. Банковский процент велик и недоступен для большинства нуждающихся в жилье граждан, кроме того мировая практика показала малую надежность возврата ипотечных кредитов, что наносит тяжкий удар по банковскому сектору и вызывает финансовые кризисы. В этой связи было бы правильным обеспечивать серьезными налоговыми льготами крупные предприятия, поддерживающие своих сотрудников услугами по приобретению жилья: кредитами, прямыми денежными выплатами и т.п.
Проблемы жилищного рынка
В большинстве стран жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей публичной политики, одной из наиболее острых и постоянных тем общественных дискуссий.
В общественном сознании России жилищной политики как таковой не было почти сто лет. Одномерная и выхолощенная (вне жилищной экономики) система государственных мер советской эпохи никак не могла претендовать на статус полноценной политики. В 1990-е годы слова «жилищная политика» казались окончательно вытесненными такими терминами, как «реформа ЖКХ» или «подготовка к зиме». Еще одной причиной стала бессрочная и бесплатная приватизация, длящаяся с 1990 года. Во многих странах формирование и использование государственного и муниципального жилья, жилья социального, является ядром (иногда относительно небольшим) жилищной политики, поскольку это наиболее энергичная форма государственного вмешательства в функционирование жилищного рынка. В России это было тем более так. С началом приватизации это ядро из поля жилищной политики как бы исчезло: ведь если государственное и муниципальное жилье - это жилье, которое «пока не приватизировано», и сколько его останется через год, никто не знает, какая тут может быть долгосрочная стратегия.
В последнее время вновь стали говорить о жилищной политике, что чрезвычайно отрадно. Стали говорить, потому что ситуация изменилась. Во-первых, с точки зрения бюджетной обеспеченности не так гнетет пресловутая «подготовка к зиме», можно поднять голову и оглядеться по сторонам. Во-вторых, с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), других законов законодатель внес некоторую ясность относительно того, во что публичная власть намерена вмешиваться, а во что нет. В частности, выяснилось, что социальное жилье сохраняется, причем не на маргинальном уровне в 1-2 процента как, скажем, в США, а в качестве серьезного сегмента жилищного фонда - на уровне 15-20 процентов, как в большинстве европейских стран (сколько именно - зависит от количества жилья, которое будет приватизировано до окончания бесплатной приватизации в 2010 году). За социальное жилье (жилищный фонд социального использования) отвечают органы местного самоуправления, они же должны его строить из средств своих бюджетов, скорее всего, в основном после 2010 года, когда не будет риска «потерять» это жилье на следующий день после передачи его внаем. Сколько такого жилья нужно строить? В каких районах города строить? Каким должно быть это жилье? Что делать с оставшимися неприватизированными квартирами в многоквартирных домах? Один вопрос тянет за собой следующий, и постепенно формируется проблемное поле «настоящей» жилищной политики, все более выходящее за рамки проблем собственно социального жилья.
На этом этапе особенно важно правильно расставить вехи, забить колышки под фундамент вновь отстраиваемого здания жилищной политики. А это не так просто, как кажется. Информационная недостаточность последних лет чревата появлением мифов и проектов «вечных двигателей». Все это способно серьезно затормозить «строительство». Опасности здесь по большому счету две:
) неправильно оценить уроки мирового опыта и основные глобальные тенденции развития в жилищной сфере
) ошибиться в оценке нашего сегодняшнего положения и того пути, который был пройден за годы реформ.
В контексте сказанного показательна недавно вышедшая книга В. Глазунова и В. Самошина «Доступное жилье. Люди и национальный проект», в которой предпринимается попытка комплексного взгляда на жилищную сферу и одновременно разворачивается система мифов и заблуждений, складывающаяся вокруг этого на наших глазах. Рассмотрим их по порядку.
«Сложившаяся в современной России структура жилого (правильно -жилищного - А.П.) фонда по формам собственности является резко неэффективной. Причина нашего попадания в (институциональную) ловушку - ошибочная приватизация обособленных квартир в государственных домах (с. 49). Смешение форм собственности в многоквартирном доме, то есть принцип конгломерата, закреплен в новом ЖК и в нем нет ни одного намека, что от такого жилья надо избавляться» (с. 65).
Сама по себе структура жилищного фонда по формам собственности не является эффективной или неэффективной. Другое дело, что многоквартирный дом действительно является чрезвычайно сложным объектом для эффективного управления, особенно в российских условиях, и эту проблему предстоит решать еще долгие годы. Но причина этого более серьезная, чем «ошибочная приватизация». Большая часть жилищного фонда России построена в 60-80-е годы двадцатого века в условиях плановой экономики. Построена без учета сигналов рынка в том виде, в каком в условиях рыночной экономики мы не могли бы себе позволить жить, либо не захотели бы жить, имей мы возможность выбора. Дело не только в «сверхбольших» многоквартирных домах, где особенно трудно принимать согласованные решения по всем вопросам (от капитального ремонта дома до замены перегоревшей лампочки), но также и в системах коммунального обеспечения, использованных строительных материалах и т. д. Этот огромный массив недвижимости чрезвычайно трудно «вписать в рыночную экономику», и «хороших» решений здесь пока не найдено. Можно было бы только поддержать тезис авторов о том, что введение обязательности членства в товариществах собственников жилья (ТСЖ) (с. 74) способствовало бы улучшению управления многоквартирными домами. Но опять же нужно считаться с реалиями, в которых формируется новая жилищная политика - добровольность членства в ТСЖ установлена решением Конституционного Суда Российской Федерации (кстати, мы едва ли не единственная страна, которая пошла по этому пути), и новый Жилищный кодекс был, к сожалению, не правомочен «переписать» это решение.
Была ли ошибкой политика приватизации отдельных квартир? Ответить на этот вопрос возможно лишь в сослагательном наклонении, однако такой ответ мало что дает и, более того, порождает новые вопросы. Смогли бы все те, кто решил свои жилищные проблемы через сделки на рынке жилья, решить их, не имея права собственности? Какую роль сыграла приватизация жилья в целом в смягчении шока перехода к рыночной экономике для значительных групп населения? Когда в 1990 году Верховный Совет СССР принимал решение о приватизации, многие вопросы тогда еще даже не ставились. Не было понятно и то, что, разрешив приватизацию жилья, будет неимоверно сложно принять политическое решение о прекращении режима так называемой бесплатной и бессрочной приватизации.
И это действительно очень серьезно, поскольку следствием нерешенности этой проблемы является возведение все новых и новых многоквартирных домов-конгломератов, в которых муниципалитет продолжает получать социальные квартиры «по бартеру».
Еще в 1994 году автор этих строк писал о том, что после окончания «волеизъявления граждан» необходимо подвести под приватизацией черту и выстраивать новые правила игры, в том числе в сфере управления многоквартирными домами. Но только в 2004 году появилась политическая воля для принятия такого решения. Однако недавно срок приватизации с 2007 был продлен до 2010 года (при том, что основная масса квартир была приватизирована до 1995 года). Здесь, как и во многих других случаях, жилищная «политика» попирает жилищную экономику.
Что касается претензий к Жилищному кодексу, то они и не по адресу, и не по делу. Жилищный кодекс должен регулировать сложившиеся отношения, в том числе по управлению многоквартирными домами, вне зависимости от того, нравятся они нам или нет. Именно с принятием Жилищного кодекса связано политическое решение о прекращении бесплатной приватизации, благодаря которому после 2010 года наконец появится возможность ликвидировать смешение частной и муниципальной собственности в одном многоквартирном доме. В Жилищном кодексе содержится-таки прозрачный «намек» на то, что от «конгломератов» нужно избавляться. Муниципалитет в таком доме имеет те же права, что и другие собственники, и в отсутствие большинства голосов не сможет блокировать, например, решение об увеличении размеров платы за содержание и ремонт жилья с целью повышения качества предоставляемых услуг. Решение это нужно будет исполнять, а вот права на этом основании увеличить плату по договору социального найма у муниципалитета не будет (статья 155 часть 4 ЖК РФ). Выхода два: либо доплачивать за каждого из таких нанимателей, либо начать процесс консолидации социального жилья в многоквартирных донах, которые целиком будут находиться в муниципальной собственности.
«Нигде в мире доля собственного жилья горожан не превышает половины его объема, тогда как половина, а то и две трети жилого фонда - это доходные дома, в которых жители снимают квартиры сообразно своему уровню дохода» (с. 10).
Относительно жилья в собственности статистика свидетельствует об обратном: Великобритания - 69 процентов, Франция - 56, Нидерланды - 55, Венгрия - 92, Испания -82 процента и т. д. (данные за 2003 год). Правда, это статистика по странам в целом, а не только по городским поселениям, но и с учетом доли городского населения в большинстве стран «меньше половины» никак не получается. Кроме того, следует помнить, что приведенные статистические данные касаются лишь той доли жилья, в котором сами собственники и проживают. Жилье, сдаваемое в аренду частными лицами (а не профессиональными арендодателями), учитывается по другой статистической статье.
По данным за 2003 год, из 19 стран Европейского союза только в Германии и Швеции менее половины жилья - это жилые помещения, в которых проживают его собственники (соответственно 45 и 46 процентов).
Наиболее высокая доля арендного сектора - в Германии (почти 60 процентов). Однако если из этой цифры вычесть социальное жилье, то на долю частного арендного жилья (причем далеко не все такие жилые дома являются «доходными домами») остается примерно 48 процентов. Действительно «около половины», но при этом в Германии структура жилищного фонда существенно отличается от других европейских стран, в которых доля частного арендного жилья не превышает 25 процентов (Австрия - 25, Дания - 23, Франция - 21 процент; в других странах - и того меньше). Не менее важно и то, что за последние четверть века доля рыночной аренды сократилось, и существенно, практически во всех странах, например в Бельгии - с 31 до 24 процентов, в Нидерландах - с 24 до 11 процентов. Видимо, за этими цифрами стоят какие-то серьезные процессы, в которых стоило бы разобраться, прежде чем провозглашать доходные дома очередной панацеей.
«Решение жилищного вопроса в {национальном проекте} (и вообще в России) понимается исключительно как приобретение квартиры в собственность» (с. 67).
В России (в отличие от некоторых стран СНГ) никогда и ни на каком уровне не обсуждался всерьез вопрос об отказе от государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Около половины статей нового Жилищного кодекса Российской Федерации посвящены регулированию именно этого вида жилищного фонда. Снижение сроков ожидания социального жилья - один из ключевых индикаторов реализации приоритетного национального проекта.
«Собственным жильем владеют только люди состоятельные, которые могут его содержать, управлять им, защищать от преступных посягательств... Люди с достатком ниже среднего живут, как правило, в арендном жилье» (с. 68).
Вряд ли есть основания делать подобный глобальный вывод. Достаточно вспомнить, что в России, как и во всем мире, значительная часть бедного населения проживает в сельской местности и малых городах в собственных домах, где их никто не спрашивает, могут ли они содержать свое жилье, управлять им и т. п. Но и в многоквартирных домах проживают собственники жилья с низким доходом, причем не только в России. В странах Европы доля бедных домохозяйств (с доходом менее 60 процентов от медианного), являющихся собственниками жилых помещений, равна или не намного ниже, чем соответствующая доля во всем населении (например во Франции -соответственно 12 и 15 процентов, в Италии- 17 и 19 процентов, в Австрии - 12 и 12 процентов). В целом вероятность встретить бедную семью среди семей - собственников жилья составляет 0,8-1,0 от вероятности встретить бедную семью при случайной выборке, и только в Германии, Нидерландах и Швеции это соотношение составляет менее 0,65
Жилищные нацпроекты
Властные структуры всех уровней хорошо осознают социальную важность решения жилищных проблем. Еще в докризисный период объявлен приоритетным национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». До него предлагался проект «Жилище для россиян».
Федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», рассчитанная на 2002-2010 годы, является сегодня основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране.
Предтеча ФЦП «Жилище» - государственная целевая программа с тем же названием, которая была одобрена в 1993 году. Кроме нее существовали и другие проекты. В 2001 году всех их объединила ФЦП «Жилище». Но она тоже претерпела изменения с учетом национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Разработчики новой редакции программы - Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Минрегион, МЭРТ и фонд «Институт экономики города» (который в свое время готовил пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы).
Предполагается, что большинство людей смогут сами заработать на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство несет обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь части граждан льготных категорий, как записано в Жилищном кодексе. Кроме того, программа дает шанс на частичное покрытие стоимости квартиры за счет бюджетных средств молодым семьям.
Данные социологических исследований показывают, что проблема, связанная с жильем, стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилое помещение, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилплощади составляет 1570 млн. кв. м, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46 %.
Реализация ФЦП «Жилище» будет происходить по четырем основным направлениям:
) развитие жилищного строительства;
) совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
) совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, которые относятся к категориям, установленным федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.
Развитие жилищного строительства. Для решения задач этого направления принята подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». В ее рамках компании, которые будут заниматься подготовкой площадок под строительство жилья, получат поддержку в форме государственных гарантий РФ по заимствованиям, также им возместят часть затрат на уплату процентов по кредитам за счет бюджетных субсидий. Такую же помощь призваны оказывать субъекты РФ и муниципальные образования. Но общий объем государственных гарантий всех уровней не может быть более 80 % основной суммы долга по кредитам, выданным в 2006 году. В последующие годы поддержка сократится до 65 % в 2007 году и 50 % в 2008-2009 годах. Та же схема распространяется на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам.
Реализация мер подпрограммы обеспечит дополнительный ввод жилья в 2006-2010 годах общей площадью 61,6 млн. кв. м.
Совершенствование ЖКХ. Финансирование мероприятий по направлению «Совершенствование ЖКХ» будет происходить в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», на реализацию которой в 2006-2010 годах предусмотрено выделить из федерального бюджета 27,5 млрд. рублей.
Необходимым условием предоставления средств по этой подпрограмме является финансирование проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры со стороны субъектов РФ, муниципальных образований и частных инвесторов.
В рамках подпрограммы будут также осуществлены мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и из жилищного фонда с высоким (более 70 %) уровнем износа.
С целью обеспечения прозрачности процедур государственной финансовой поддержки решено осуществить постепенный отказ от выделения бюджетных средств на подготовку к работе в зимних условиях и переход к использованию для данных целей кредитных ресурсов.