Обзор рынка жилищного строительства
Общая характеристика отрасли
Предметом анализа данной исследовательской работы является один из самых перспективных рынков Санкт-Петербурга - рынок жилой недвижимости. Игроками на нем выступают компании-застройщики. Таким образом, бизнес представляет собой строительство жилых домов, что удовлетворяет потребности людей в жилище.
У разных групп потребителей разные потребности, поэтому квартиры дифференцированы по классам. Принадлежность к тому или иному классу определяется несколькими параметрами, такими, как местоположение, строительные и технические характеристики дома, площадь квартир, инфраструктура[1]. В зависимости от класса формируется цена квартиры. Таким образом, застройщики работают в четырех сегментах рынка, по числу классов: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит». Однако это разделение представляется иногда весьма размытым, поскольку в некоторых случаях класс новостройки нельзя четко определить, или застройщики намеренно позиционируют свой товар, как принадлежащий к более высокому классу.
За последние несколько лет рынок жилищной недвижимости вырос, и эксперты прогнозируют его рост в дальнейшем. Этому способствуют, во-первых, рекордно низкие ставки по ипотеке за все время существования рынка кредитования[2]; во-вторых, реализация отложенного спроса, который накопился во время кризиса; в-третьих, растущее благосостояние населения.[3] В качестве косвенных факторов можно выделить увеличение населения города[4] и привлекательность недвижимости как способа инвестирования средств.
Из-за установившегося высокого уровня спроса желающих проникнуть в данную отрасль должно быть немало, однако вход «охраняют» достаточно высокие барьеры. Во-первых, бизнес характеризуется масштабностью проектов, которые требуют немалых средств для их осуществления. Во-вторых, как уже было сказано, многие компании пользуются преимуществами экономии на масштабе, поэтому себестоимость продукции «новичка» в отрасли будет выше, и он может не выдержать конкуренции. В-третьих, существующие игроки
обладают своими уникальными технологиями, опытом работы и управления на данном рынке. Это является важным фактором при таком сложном производственном процессе, как возведение зданий.
В-четвертых, компании, решившей выйти на этот рынок, потребуется установить связи с поставщиками стройматериалов и банками, когда остальные компании уже имеют эти связи, а может, подразделения, занимающиеся поставками или предоставлением рассрочки или ипотеки. В-пятых, рынок недвижимости находится под строгим контролем государства.
И компании, и клиенты подвергают себя риску, действуя на данном рынке. Компании – потому что вкладывают обширные средства в долгосрочные проекты в расчете на будущую прибыль с продаж, которой может и не быть из-за колебаний спроса. Покупатели – потому что нередко берут ипотеку для покупки жилья и приобретают квартиру в строящемся доме. Чтобы защитить потребителей и поддержать бизнес, в сфере жилищного строительства рыночное регулирование дополняется крепкой рукой государства.
Одним из рычагов государственного регулирования является лицензирование строительной деятельности, что в свою очередь является очередным барьером для входа в отрасль. Однако в настоящее время идут споры об отмене лицензирования некоторых видов деятельности, в том числе деятельности по проектированию и строительству жилых зданий. Возможно, для данного вида деятельности лицензирование является избыточной мерой государственного регулирования, так как существуют другие, более мягкие мы контроля, которые позволяют снизить риски[5]:
- государственная экспертиза проектов,
- требования к безопасности строительных материалов;
- архитектурно-строительный надзор на каждом из значимых этапов строительства;
- приемка уже готового здания государственной комиссией.
- саморегулируемые организации[6], вступление в которые является обязательным для тех, кто хочет получить допуск к осуществлению строительной, проектной или изыскательной деятельности.
Игроки на рынке жилой недвижимости
В Петербурге работает, по разным источникам, около 200-250 компаний-застройщиков [7].
Следует отметить, что на данном рынке весьма сложно выделить лидеров, поскольку возникает проблема выбора критерия: объем продаж или земельный банк, а может быть, количество текущих проектов? В диаграмме 1 приведено распределение долей рынка по совокупной площади жилья в строящихся комплексах, находящихся в продаже. Исходя из этих данных, индекс четырех фирм в отрасли равняется 33,3%, что можно интерпретировать как низкую концентрацию компаний в отрасли и высокую конкуренцию между ними ввиду большого количества фирм.
Лидеров можно выделить в каждом из сегментов, например в сегменте эконом-класса ведущие позиции занимает компания ГДСК - ее доля составляет 16,2%. Далее следует "Главстрой СПб" с долей 12,8%. На третьем месте ЦДС - доля 8,1%.
В строительстве жилья комфорт-класса на первом месте расположилась компания Setl City, занимающая 11,9% от общего объема. На втором месте строительная компания Л1, которая возводит около 10,5% жилья комфорт-класса. На третьем - "ЮИТ Лентек" с долей в 7%.
В сегменте бизнес-класса доминирует компания "Л1". Доля компании в данном сегменте составляет порядка 50,8%. Значительно отстают от лидера компании "Леонтьевский мыс" и "Квартира.ру", доли которых 12,1% и 10,8% соответственно.
В элитном сегменте традиционно первое место занимает строительная компания "Возрождение Санкт-Петербурга" - около 53% от общего объема, далее следуют компании RBI и "Кредо-Инвест" (26% и 9% соответственно), что отмечается в рейтинге застройщиков, подготовленном компанией "НДВ СПб"[8].
В сегменте эконом- и комфорт-класса происходит более жесткое разделение предлагаемых квартир – покупатель теперь ориентируется не только на цену, но и на качество постройки, техническому оснащению, местоположению жилья и т.д. Поэтому также растет доля комфорт-класса. В престижных сегментах (бизнес и элит) присутствует дефицит предложения. За 2011 год на рынке почти не появилось новых проектов, принадлежащих этим классам.[9]
Мы полагаем, что застройщики не ориентируются на лидеров или друг на друга, устанавливая цены на квартиры, поскольку на цену, как уже было сказано, влияет слишком много факторов. Таким образом, фирме-застройщику сложно точно сравнить свою продукцию с продукцией конкурентов, так как невозможно найти две совершенно одинаковые квартиры по расположению, метражу и т. д. и согласовать свою цену с ценами конкурентов.
Также фирмы не согласовывают объемы продаж, поскольку рынок недвижимости Петербурга не насыщен и характеризуется высоким спросом[10].
В связи с тем, что с увеличением количества квартир в доме себестоимость квадратного метра снижается, мы можем заключить, что в данном производстве присутствует экономия на масштабе. Для снижения издержек на передний план выходит стратегия вертикальной интеграции, которой с успехом воспользовалось множество компаний. Главным образом осуществляется вертикальная интеграция назад, когда компании создают собственное подразделение-поставщика. Это объясняется довольно низкой конкуренцией поставщиков, которая влечет за собой трудности поиска выгодных предложений по закупкам стройматериалов[11].
Многие компании широко позиционируют себя, оперируя в нескольких сегментах и предлагая покупателям квартиры разных классов (например, ЛенСпецСМУ, работающая сразу в трех сегментах: эконом, бизнес и комфорт[12]). Это делает компании более устойчивыми, поскольку колебания спроса в одном сегменте рынка могут компенсироваться возросшим спросом в другом. Отсюда можно сделать вывод, что горизонтальная интеграция присутствует [13], поскольку компании, оперирующие в разных сегментах рынка, могут объединиться. Однако это далеко не всегда так, поскольку застройщику для выхода в другой сегмент достаточно купить земельный участок в нужном месте и сменить используемые строительные материалы.
Также в отрасли присутствует экономия на разнообразии, поскольку для строительства жилья разных классов можно задействовать одни и те же ресурсы: часть материалов, архитекторов, технологию.
В качестве заключения, можно сделать вывод, что в некоторых случаях рынок может удовлетворять модели совершенной конкуренции, так как на нем присутствует много покупателей и продавцов, и доли большинства продавцов на рынке малы. Пусть и присутствуют лидеры, но их влияние на большинство невелико, поэтому им можно пренебречь.
Однако в отрасли присутствуют достаточно высокие барьеры, и продукцию можно назвать однородной с некоторой натяжкой, если рассматривать рынок в целом, а не отдельный сегмент.
Важной тенденцией на рынке строительства является повышение интереса к зеленым технологиям в России. Долгое время страна оставалась в стороне от этого, в основном, западного тренда. Теперь в России также стали появляться проекты недвижимости с акцентом на экологичность. Однако внедрение подобных проектов сейчас сталкивается с проблемами российского законодательства: устаревшие нормы и законы крайне затрудняют согласование проекта. Итогом может стать еще большее отставание страны в секторе экологичной недвижимости, если в скором времени не будут внесены поправки в законодательство
Список использованной литературы
1. Динамика уровня экономического и социального развития Санкт‑Петербурга в январе-марте 2012 года (экспресс-анализ) [Электронный ресурс] // Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга. - Администрация Санкт-Петербурга, 2001-2012. – Режим доступа: https://www.gov.spb.ru/day/new_stat/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)
2. Интерфакс Interfax [Электронный ресурс]. – Interfax, 1991 — 2012. – Режим доступа: https://interfax.ru/realty/realtyinf.asp?sec=1457&id=213912. - Загл. с экрана (21.05.2012)
3. Классификация недвижимости. Классы жилья [Электронный ресурс]. – Жилищный центр Каян. - Режим доступа: https://www.kayan.ru/информация/публикации/классы-жилья/. – Загл. с экрана (21.05.2012)
4. ЛенСпецСМУ [Электронный ресурс] // Сайт Эталон ЛенСпецСМУ. - ЛенСпецСМУ. – Режим доступа: – https://www.lenspecsmu.ru/. – Загл. с экрана. (11.04.2012)
5. Министерство Транспорта РФ, ЗАО "Издательство Дороги" [Электронный ресурс]. – 1998-2012. - Режим доступа: https://www.transportrussia.ru/avtomobilnye-dorogi/tsifry-ot-lukavogo.html. - Загл. с экрана (21.05.2012)
6. Обзор первичного рынка жилья Санкт-Петербурга по итогам 2011 года [Электронный ресурс]. - "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", [2008]. – Режим доступа: https://www.estimation.ru/ru/analytics/2011/12/30-5/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)
7. Обзор рынка ипотечного кредитования [Электронный ресурс]. – Maris Properties 2008. – Режим доступа: https://www.maris-spb.ru/news/1/2012/3/672. – Загл. с экрана (17.05.2012)
8. Основные индикаторы и тенденции первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за 1 кв. 2012г [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.1rre.ru/upload/iblock/9a5/analitics--25-04-2012-55211.pdf. - Загл. с экрана (21.05.2012)
9. Публикации [Электронный ресурс].– Манго Инвест. – Режим доступа: https://mangoinvest.net/004/gosudarstvennoe-regulirovanie-stroitelnoi-deyatelnosti-sushchnost-i-soderzhanie-0?page=0,0. - Загл. с экрана (21.05.2012)
10. Разнонаправленные векторы [Электронный ресурс]. - Группа «Эксперт», 1995—2010.- Режим доступа: https://expert.ru/northwest/2012/10/raznonapravlennyie-vektoryi. - Загл. с экрана (21.05.2012)
11. Рынок жилья [Электронный ресурс]. – Недвижимость в интернете. - Режим доступа: https://www.bn.ru/articles/2012/05/12/91947.html. - Загл. с экрана (21.05.2012)
12. Санкт-Петербурга и Ленинградской области в январе–феврале 2012 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: – https://petrostat.gks.ru. – Загл. с экрана (19.05.2012)
13. СРО в строительстве [Электронный ресурс] // Центр лицензирования, сертификации и права «Гарант». – ООО «Центр лицензирования, сертификации и права «Гарант», [2009]. – Режим доступа: https://www.centr-garant.ru/index.php?id=93, свободный. – Загл. с экрана. (18.05.2012)
14. Строительный портал Стройка-Чита [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://stroyka-chita.ru/category-layout/finish/3-arhivstroyka/25-stroitelstvo-uchetnalogipravo.html. – Загл. с экрана (17.05.2012)
15. Устойчивое развитие в перспективе: слияния и поглощения в сегменте среднего бизнеса в России в 2008 г. и в первой половине 2009 г. [Электронный ресурс] // PricewaterhouseCoopers. – 2009. – PricewaterhouseCoopers Ltd. – Режим доступа: https://www.vedomosti.ru/research/getfile/104/143_Midmarket-mergers-acquisitions-Russia-2009-ru.pdf. - Загл. с экрана. (21.05.2012)
[1] Классификация недвижимости. Классы жилья [Электронный ресурс]. – Жилищный центр Каян. - Режим доступа: https://www.kayan.ru/информация/публикации/классы-жилья/. – Загл. с экрана (21.05.2012)
[2] Обзор рынка ипотечного кредитования [Электронный ресурс]. – Maris Properties 2008. – Режим доступа: https://www.maris-spb.ru/news/1/2012/3/672. – Загл. с экрана (17.05.2012)
[3] Динамика уровня экономического и социального развития Санкт‑Петербурга в январе-марте 2012 года (экспресс-анализ) [Электронный ресурс] // Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга. - Администрация Санкт-Петербурга, 2001-2012. – Режим доступа: https://www.gov.spb.ru/day/new_stat/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)
[4] Там же.
[5] Строительный портал Стройка-Чита [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://stroyka-chita.ru/category-layout/finish/3-arhivstroyka/25-stroitelstvo-uchetnalogipravo.html. – Загл. с экрана (17.05.2012)
[6] СРО в строительстве [Электронный ресурс] // Центр лицензирования, сертификации и права «Гарант». – ООО «Центр лицензирования, сертификации и права «Гарант», [2009]. – Режим доступа: https://www.centr-garant.ru/index.php?id=93, свободный. – Загл. с экрана. (18.05.2012)
[7] Основные индикаторы и тенденции первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за 1 кв. 2012г [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.1rre.ru/upload/iblock/9a5/analitics--25-04-2012-55211.pdf. - Загл. с экрана (21.05.2012)
[8] Интерфакс Interfax [Электронный ресурс]. – Interfax, 1991 — 2012. – Режим доступа: https://interfax.ru/realty/realtyinf.asp?sec=1457&id=213912. - Загл. с экрана (19.04.2012)
[9] Разнонаправленные векторы [Электронный ресурс]. - Группа «Эксперт», 1995—2010.- Режим доступа: https://expert.ru/northwest/2012/10/raznonapravlennyie-vektoryi. - Загл. с экрана (21.05.2012)
[10] Обзор первичного рынка жилья Санкт-Петербурга по итогам 2011 года [Электронный ресурс]. - "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", [2008]. – Режим доступа: https://www.estimation.ru/ru/analytics/2011/12/30-5/, свободный. - Загл. с экрана. (20.05.2012)
[11] Министерство Транспорта РФ, ЗАО "Издательство Дороги" [Электронный ресурс]. – 1998-2012. - Режим доступа: https://www.transportrussia.ru/avtomobilnye-dorogi/tsifry-ot-lukavogo.html. - Загл. с экрана (21.05.2012)
[12] ЛенСпецСМУ [Электронный ресурс] // Сайт Эталон ЛенСпецСМУ. - ЛенСпецСМУ. – Режим доступа: – https://www.lenspecsmu.ru/. – Загл. с экрана. (11.04.2012)
[13] Устойчивое развитие в перспективе: слияния и поглощения в сегменте среднего бизнеса в России в 2008 г. и в первой половине 2009 г. [Электронный ресурс] // PricewaterhouseCoopers. – 2009. – PricewaterhouseCoopers Ltd. – Режим доступа: https://www.vedomosti.ru/research/getfile/104/143_Midmarket-mergers-acquisitions-Russia-2009-ru.pdf. - Загл. с экрана. (21.05.2012)