FAQ: ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА И ЕГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИРА / ОФИС / ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК).
| 1. ПРОДАВЕЦ: ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО: · Проверка продавца – физ.лица (пп. 1.1 – 1.7) · Проверка объекта недвижимости (пп.1.8 – 1.13) | ||
| № | Критерий проверки | Документ / место его запроса и получения |
| ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА – ФИЗ.ЛИЦА | ||
| 1.1 | Действительность паспорта продавца | Проверка действительности паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД: https://services.fms.gov.ru/ |
| 1.2 | Дееспособность продавца | Справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров (с актуальной датой) Документы запрашиваются у продавца. |
| 1.3 | Наличие судебных дел с участием продавца | Проверка на сайтах районных судов Москва: https://mos-gorsud.ru/rs/babushkinskij/search (выбрать суд по месту регистрации продавца) Регионы: https://sudrf.ru/index.php?id=300&searchtype=sp Шаг №1: во вкладке «Найти федеральный суд общей юрисдикции» указать регион, появится перечень районных судов со ссылками: Шаг №2: На сайте районного суда – раздел «Судебное делопроизводство», вкладка «Поиск информации по делам», поиск после заполнения поля «Участник» Негативный критерий – наличие дел, в которых продавец является ответчиком или истцом (на крупную сумму) |
| 1.4 | Наличие исполнительных производств | Проверка на сайте Федеральной службы судебных приставов: https://fssprus.ru/iss/ip |
| 1.5 | Участие продавца в предпринимательской деятельности (учредитель, директор) и его добросовестность (налоги, суды, исполнительные производства) | Сводная информация на сайтах проверки контрагентов. Например, «Контур Фокус» https://focus.kontur.ru/ (платный доступ) Более подробно см. пункт №2.2 раздела №2 («Продавец – Юридическое лицо) |
| 1.6 | Проверка кредитной истории продавца и наличия банкротства | Кредитная история предоставляется продавцом (документ выдается по запросу в Бюро кредитных историй (БКИ) https://www.cbr.ru/ckki/restr/ Сведения о БКИ, в которых хранится кредитная история (но не сама кредитная история), может быть запрошена юридическим лицом или ИП при наличии согласия субъекта кредитной истории (продавца) на получение его кредитного отчета: https://www.cbr.ru/ckki/zh/ Поиск по опубликованным заявлениям на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ): https://bankrot.fedresurs.ru/ |
| 1.7 | Проверка на предмет сомнительной информации, содержащейся в профиле продавца в социальных сетях | Проверка на сайтах основных соц.сетей: vk.com / fb.com / ok.ru |
| ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ | ||
| 1.8 | Подтверждение права на объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) | Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: договор купли-продажи / договор мены / договор дарения / свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию / договор о пожизненном содержании с иждивенцем (рента) / договор передачи и заявление на приватизацию / договор о долевом участии в строительстве / справка ЖСК о выплаченном пае и др. Документы запрашиваются у продавца. Риск ниже, если продавец владеет объектом > 3 лет (истечение срока исковой давности минимизирует вероятность оспаривания права собственности продавца) |
| 1.9 | Проверка наличия обременений права собственности | Свидетельство о государственной регистрации (запрашивается у продавца) Проверка на сайте Росреестра по кадастровому номеру): https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2 Запрос выписки из ЕГРП (оптимально – расширенная выписка, т.к. она содержит историю перехода права собственности, т.е. сведения не только о настоящих, но и предыдущих собственниках) |
| 1.10 | Наличие / отсутствие законной перепланировки | Кадастровый (технический) паспорт (план) на объект недвижимости Документ запрашивается у продавца |
| 1.11 | Сведения о зарегистрированных гражданах | Выписка из домовой книги (оптимально – расширенная выписка, т.к. она показывает историю). Документ запрашивается у продавца |
| 1.12 | Наличие долгов по коммунальным платежам | Копия финансово-лицевого счета (подтверждает наличие / отсутствие задолженности). Если в квартире индивидуальное отопление – запрос о наличии задолженностей в Горгазе. Документы запрашиваются у продавца |
| 1.13 | Дополнительные (опциональные) требования к оформлению сделки: | |
| 1.13.1 | Если продавец замужем / женат | Нотариально заверенное согласие супруга(-и) продавца на совершение сделки (отсутствие документа позволяет оспорить сделку) Документ запрашивается у продавца |
| 1.13.2 | Если среди собственников есть несовершеннолетние / недееспособные | Разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также правоустанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц в рамках исполнения условий Разрешения органов опеки и попечительства. Документы запрашиваются у продавца |
| 1.13.3 | Если приобретается доля в объекте недвижимости | Нотариально заверенный отказ сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой доли в праве собственности с указанием цены и других условий сделки. Документ запрашивается у продавца |
| 1.13.4 | Если от имени продавца выступает представитель по доверенности | Проверка действительности доверенности и отсутствия отзыва доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты: https://reestr-dover.ru/ Дополнительно рекомендуется запросить у продавца нотариально заверенную копию доверенности |
| 2. ПРОДАВЕЦ: ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО · Проверка продавца – юр.лица (пп. 2.1 – 2.4.) · Проверка объекта недвижимости (пп.2.5) | ||
| № | Критерий проверки | Документ / место его запроса и получения |
| ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА – ЮР.ЛИЦА | ||
| 2.1. | Проявление должной осмотрительности | Комплект уставных документов продавца со всеми изменениями и дополнениями (документы запрашиваются у продавца): · Устав / учредительный договор · Свидетельства ИНН и ОГРН · Решение о назначении руководителя юридического лица · Приказ о назначении руководителя и главного бухгалтера. · Выписка из ЕГРЮЛ. · Справка юридического лица о том, что сделка не является крупной или сделкой с заинтересованностью (с подписью руководителя и главного бухгалтера). · В случае если сделка по продаже квартиры является для продавца крупной или с заинтересованностью предоставляется также Решение общего собрания продавца (юридического лица) о продаже объекта недвижимости с обязательным указанием стороны сделки и цены продажи. · Гарантийное письмо о том, что предоставленные уставные документы действительны на настоящий момент и имеют полную юридическую силу (за подписью уполномоченного лица и печатью организации) · Копия бухгалтерского баланса · Если договор подписывает не руководитель, а представитель по доверенности: Доверенность на представителя на заключение договора купли-продажи + копия паспорта представителя юридического лица О проверке паспорта см.ранее пункт №1.1 в разделе №1 «Продавец – физ.лицо» О проверке доверенности см.ранее пункт №1.13.4 в разделе №1 «Продавец – физ.лицо · Если приобретается доля в объекте недвижимости – см. требования в пункте №1.13.3 в разделе №1 «Продавец – физ.лицо» |
| 2.2 | Анализ финансово-хозяйственной деятельности контрагента, проверка благонадежности | Сводная информация на сайте проверки контрагентов. Например, «Контур Фокус» https://focus.kontur.ru/ (платный доступ) Аналогичная информация в бесплатном доступе: · наличие регистрации контрагента в ЕГРЮЛ: https://egrul.nalog.ru/ Наличие отметки «о недостоверности сведений» (отсутствие связи с контрагентом по юридическому адресу) – негативный критерий. При наличии данной отметки более 6 месяцев компания может быть ликвидирована по решению ФНС. · наличие текущей регистрации изменений (смена генерального директора или состава участников контрагента) – сопоставить с подписантами договора для проверки полномочий): https://service.nalog.ru/uwsfind.do · массовый адрес регистрации (негативный критерий): https://service.nalog.ru/addrfind.do · Наличие в компании массового учредителя / участника / руководителя (негативный критерий): https://service.nalog.ru/mru.do · список недействующих юридических лиц, по которым принято решение об исключении из ЕГРЮЛ (негативный критерий): https://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/ · Сообщения компаний о предстоящей ликвидации (негативный критерий): https://www.vestnik-gosreg.ru/publ/vgr/ · наличие среди учредителей и руководителей контрагента лиц, невозможность участия которых в этой организации подтверждена судом (негативный критерий): https://service.nalog.ru/svl.do · наличие сведений о дисквалификации генерального директора контрагента (негативный критерий): https://service.nalog.ru/disfind.do · сведения о наличии дисквалифицированных лиц в руководстве контрагента (негативный критерий): https://service.nalog.ru/disqualified.do · наличие задолженностей по уплате налогов и/или непредставление налоговой отчетности (негативный критерий): https://service.nalog.ru/zd.do |
| 2.3 | Участие продавца в судебных процессах: · Арбитражные суды · Федеральные суды общей юрисдикции (ФСОЮ) | По делам, рассматриваемым в арбитраже: на сайте «Электронное правосудие» в разделе «Картотека арбитражных дел»:https://kad.arbitr.ru/ По делам, рассматриваемым в ФСОЮ: Москва: https://mos-gorsud.ru/rs/babushkinskij/search (выбрать суд по месту регистрации продавца) Регионы: https://sudrf.ru/index.php?id=300&searchtype=sp Шаг №1: во вкладке «Найти федеральный суд общей юрисдикции» указать регион, появится перечень районных судов со ссылками: Шаг №2: На сайте районного суда – раздел «Судебное делопроизводство», вкладка «Поиск информации по делам», поиск после заполнения поля «Участник» Негативный критерий – наличие дел, в которых продавец / застройщик является ответчиком |
| 2.4. | Наличие исполнительных производств | Проверка на сайте Федеральной службы судебных приставов: https://fssprus.ru/iss/ip |
| ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ | ||
| 2.5. | Проверка объекта недвижимости (продавец – юридическое лицо) проводится по аналогии с рекомендациями, изложенными в пп.1.8 – 1.12 раздела №1 «Продавец – физическое лицо) |