Действующее законодательство предоставляет собственникам помещений в многоквартирных домах возможность самостоятельно решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом. Как верно отмечается в литературе, в российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные и расположенные на разных этажах такого дома части – жилые помещения, и, если имеются, помещения, не являющиеся жилыми, находятся в собственности, а остальные части такого здания – несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри таких помещений, обслуживающие более одного такого помещения, иное имущество общего пользования относится к общей долевой собственности собственников таких помещений[viii].
Одной из распространенных проблем в деятельности по управлению МКД является определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его закрепление за домовладельцами[ix]. В настоящее время состав общего имущества многоквартирного дома определен более четко и точно. Теперь он представляет собой не общую массу, а включает несколько обособленных по функциональному назначению частей: во-первых, помещения (причем одна обособленная группа которых связана с обслуживанием других помещений или наличием инженерных коммуникаций, а другая – предназначена для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников), во-вторых, общие конструкции и оборудование и, в-третьих, земельный участок, на котором расположен дом и связанные с ним элементы и объекты. Избранный детальный подход в значительной мере позволит избежать судебных споров о месте и судьбе некоторых частей дома, например, помещений дома, не принадлежащих отдельным собственникам, в которых отсутствует какое-либо инженерное и иное оборудование, обслуживающее дом, но в то же время использующихся для иных нужд всех собственников дома.
В связи с наличием нескольких собственников в доме возникает необходимость согласования их воли, что достигается при помощи специальных, закрепленных законодателем процедур. В ЖК РФ нашел свое отражение механизм управления общим имуществом, основанный на принципе «большинства голосов». Органом управления многоквартирным домом названо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).
Как справедливо указано в теории, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению домом [x]. В связи с этим ЖК РФ предусматривает обязанность (или предоставляет собственникам право выбора) собственников помещений осуществить выбор соответствующего способа управления.
Выбор способа управления многоквартирным домом предопределяет принципиальные моменты управления, свойственные лишь для этого конкретного способа: состав субъектов правоотношений по управлению многоквартирным домом и формы их взаимодействия, порядок заключения и виды договоров, опосредующих данные отношения; ответственность за нарушение принятых на себя обязательств и т.п. В том числе, каждый из способов управления предполагает свою, не характерную для иных способов, структуру договорных и корпоративных связей.
При непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме, можно говорить о решении собственников отказаться от привлечения к процессу управления специального субъекта. Такой осознанный отказ обусловлен тем, что при выборе данного способа количество собственников не может превышать тридцать, в связи с чем предполагается, что они могут самоорганизоваться, координировать свои действия и принимать решения без посредников, участие которых с экономической точки зрения неизбежно повлечет за собой дополнительные затраты.
Исходя из анализа положений Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе такого способа управления возникает необходимость в заключении двух групп договоров.
Первая группа – договоры, направленные на надлежащее содержание общего имущества дома (различные договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества). При этом такие договоры заключаются на основании решений общего собрания, и все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Вторая группа договоров, в заключении которых появляется необходимость при непосредственном управлении – это договоры на оказание коммунальных услуг (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами), которые носят индивидуальный характер и заключаются каждым собственником непосредственно с ресурсоснабжающими организациями от своего имени.
Как мы видим, для каждой из этих групп договоров законодателем предусмотрен различный порядок заключения. Однако сторонами указанных договоров являются собственники помещений и непосредственный исполнитель.
Если с необходимостью заключить «ресурсоснабжающие» договоры, как правило, согласны все собственники, то относительно заключения договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества у них зачастую возникают вопросы. Главный из них: можно ли избрать в качестве способа непосредственное управление многоквартирным домом и не заключать договоры, предметом которых является содержание и ремонт общего имущества?
Однако законодатель не предоставляет собственникам помещений подобную возможность и обязывает их заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества, не принимая во внимание тот факт, что для собственников «малоквартирных» многоквартирных домов заключение данного договора может быть нецелесообразным и экономически невыгодным.
Обязанность собственников заключить подобный договор подтверждается и существующей судебной практикой. Если собственники помещений на общем собрании выбрали непосредственное управление многоквартирным домом, то должны реализовать данный способ, то есть заключить договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В противном случае избранный способ считается нереализованным, и согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (см.: решение Апанасенковского районного суда Ставропольского края от 17.02.2014 № 2-71/2014; решение Омутнинского районного суда Кировской области от 17.05.2016 №2-2/179/2016.).
В качестве второго способа управления многоквартирным домом законодатель назвал управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В отличие от непосредственного управления собственниками помещений, при выборе данного способа в отношениях по управлению многоквартирным домом появляется специальный субъект – ТСЖ или специализированный кооператив. Причем, управление многоквартирным домом такой участник может осуществлять двумя вариантами, которые условно можно назвать прямым и опосредованным.
При этом, в процессе реализации прямого варианта управления, возможна различная структура договорных связей:
- ТСЖ или кооператив своими силами оказывают услуги по содержанию общего имущества, выполнению работ по его ремонту. В таких целях в штате юридического лица-управленца должны состоять соответствующие специалисты, способные обеспечивать надлежащее содержание дома, без привлечения каких-либо третьих лиц;
- ТСЖ или кооператив привлекают на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
Первая из перечисленных ситуаций встречается на практике крайне редко. Это обусловлено экономическим фактором – как правило, дешевле и эффективнее привлечь стороннее лицо для оказания определенного вида услуг или выполнения определенных работ, чем держать в штате соответствующих специалистов.
При прямом варианте управления именно ТСЖ или кооператив выступают от имени собственников помещений многоквартирного дома при заключении различных договоров с ресурсоснабжающими организациями, несут ответственность за качественное предоставление коммунальных услуг.
При опосредованном варианте управления многоквартирным домом ТСЖ или кооператив заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. ТСЖ или кооператив в этом случае осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.
Необходимо отметить, что в качестве возможной стороны-заказчика по договору управления многоквартирным домом законодатель называет органы управления товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива. Данная формулировка законодателя в научной литературе и в кругах практикующих юристов подвергается жесткой критике. На наш взгляд, данная критика является абсолютно справедливой. В соответствии с п.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Очевидно, что органы управления не являются самостоятельным субъектом права и вообще не могут рассматриваться отдельно от единой конструкции юридического лица, волю которого эти органы управления созданы выражать.
Добавляет сложности структуре договорных связей при таком способе управления различный правовой статус самих собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к ТСЖ. Согласно действующему законодательству, членство в ТСЖ является добровольным. В связи с этим отношения собственников помещений и ТСЖ могут основываться на членстве или на договоре. Эти отношения совершенно различны по своей правовой природе. При этом положение членов ТСЖ и остальных собственников в вопросе внесения платежей на цели содержания общего имущества дома должно быть равным. Для членов ТСЖ основанием платежа является факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей. Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ.
При определении понятия ТСЖ законодатель постарался включить в него все возможные варианты (модели) создания указанного юридического лица. Это не только объединение собственников одного многоквартирного дома, как указывалось ранее, но и нескольких многоквартирных домов или нескольких жилых домов. Кроме того в рамках определения этой организационно-правовой формы обозначены ее функции. (речь идет не об управлении комплексом недвижимого имущества, а об управлении общим имуществом многоквартирного дома, что в большей мере соответствует используемой в ЖК РФ терминологии. Кроме того, с одной стороны, из целей создания организации изъята необходимость обеспечения эксплуатации общего имущества, вероятно, по тем причинам, что она входит составной частью в понятие «управление общим имуществом», с другой стороны, добавлена еще одна функция - по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг. В обозначающем последнюю функцию перечне действий, на наш взгляд, есть явно та часть, которая уже охвачена понятием «управление», а, следовательно, нет надобности специально закреплять ее в определении. Такой вывод подтверждается и завершающим дефиницию указанием о возможной любой иной деятельности, направленной на достижение целей управления. Тогда возникает вопрос, зачем повторяться, накладывая друг на друга схожие понятия. Если есть необходимость в рамках определения товарищества детально раскрыть или детализировать деятельность по управлению, то сама структура определения должна быть, с нашей точки зрения, иной. Функция же, связанная с обеспечением владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, в прежнем виде сохранена только применительно к товариществу, организованному в одном многоквартирном доме. Для иных моделей она звучит лишь как «совместное использование имущества». Такой дифференцированный подход не совсем логичен. То есть касательно иных форм товарищества речь уже не может идти о распоряжении общим имуществом, что не совсем объяснимо. Более правильным было бы либо совсем исключить такую возможность, дабы не конкурировать с деятельностью (компетенцией) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, либо сохранить ее для всех видов товариществ независимо от особенностей создания. В противном случае ТСЖ, созданное при объединении нескольких многоквартирных домов, в которых также есть имущество, находящееся в общей долевой собственности, является усеченным вариантом организации в плане возлагаемых на нее задач: она не сможет полноценно осуществлять предписанную законодателем для таких юридических лиц деятельность, поэтому объединение собственников нескольких небольших домов для создания одной организации будет уже не столь эффективным.
Возможность создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах существенно ограничена, этот вариант допустим теперь только при объединении домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, что приведет к значительному сокращению числа соответствующих организаций. Эффективность работы товариществ, рассчитанных на большое количество домов и квартир, невелика, учитывая, что речь идет о непрофессиональных участниках складывающихся отношений, поэтому изъятие обозначенной возможности, с нашей позиции, не отразится негативно на правах собственников. Уточнены и иные ранее используемые и нуждающиеся в разъяснении условия организации такой разновидности товарищества: расшифровано понятие «общие (соседние)» земельные участки – это участки, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу; указан дополнительный признак для расположенных в границах этих участков элементов инфраструктуры – «предназначенность для совместного использования собственниками помещений в данных домах».
Как и прежде допускается создание товарищества собственников жилья не только для управления общим имуществом многоквартирного дома, но и при объединении нескольких близко расположенных жилых домов с целью решения общих вопросов. Поскольку они обладают определенной спецификой, для таких организаций введен собственный порядок создания (по соглашению всех собственников) и избрания органов. Действительно, при отсутствии общей долевой собственности принцип «большинства голосов» не может быть применим при создании товарищества и утверждении его устава.
Особенности присущи и порядку регистрации товарищества собственников жилья. Ряд исследователей верно отмечают, что товарищество собственников жилья существенно отличается от иных категорий юридических лиц по целям, задачам и порядку создания. Упрощенная процедура регистрации такого юридического лица может создавать предпосылки для нарушения прав собственников жилого помещения в многоквартирном доме[xi]. Именно по этой причине, законодатель включил в число документов, представляемых на регистрацию, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание организации, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч.5 ст. 136 ЖК РФ). К указанному протоколу законом ныне также предъявляются особые требования: он подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч.1.1. ст.136 ЖК РФ). Но только лишь факт предоставления этих документов без надлежащего их анализа и проверки не приведет к желаемым результатам, не обеспечит надлежащую защиту интересов собственников и не позволит избежать злоупотреблений. В этой связи на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ согласно ст. 20 ЖК РФ возложена обязанность проверки соответствия устава товарищества и внесенных в него изменений требованиям законодательства РФ.
Объем прав товарищества, закрепленный в ст. 137 ЖК РФ, практически остался неизменным. Как и ранее, в числе прав ТСЖ фигурирует возможность предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (п.1. ч.2 ст. 137 ЖК РФ), несмотря на исключение соответствующего права из перечня полномочий общего собрания членов товарищества. В этой связи возникает вопрос: какой другой орган сможет реализовать эти столь значимые права, особенно учитывая тот факт, что их изъятие из компетенции общего собрания неслучайно, законодатель, скорее всего, захотел избежать существования «пересекающихся» с общим собранием собственников помещений полномочий. Но ни ранее, ни сейчас никакой корректировки прав ТСЖ в этой части не последовало.. Система обязанностей может быть модифицирована в зависимости от того, привлекает ли товарищество управляющую организацию для совместного осуществления деятельности или нет. В первом случае речь пойдет о дополнительных обязанностях по контролю со стороны товарищества за работой управляющей организации (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ). Но говорить в этой ситуации об освобождении товарищества от ряда обязанностей не следует, поскольку в качестве выбранного способа управления домом зафиксировано управление ТСЖ, и собственники вправе предъявлять все требования, связанные с управленческой деятельностью, в полном объеме именно к этой организации.
Органы управления формируются только из числа членов товарищества, хотя на этот счет в литературе неоднократно подчеркивалось, что ЖК РФ значительно ограничивает право юридического лица на подбор и назначение квалифицированного руководителя, тем самым оказывает сильнейшее негативное влияние на возможности отдельных товариществ и кооперативов в деле обеспечения исполнения обязанностей и реализации прав своих членов[xii].
Применительно к порядку проведения высшего органа управления, во-первых, предусмотрена возможность использовать иные способы уведомления о нем помимо заказных писем и вручения под расписку, что облегчит, на наш взгляд, его созыв, так как может быть менее затратным по времени и средствам. Во-вторых, иначе определяется правомочность собрания: она не зависит от количества членов, а определяется числом их голосов по аналогии с правомочностью общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Единый подход в обоих случаях представляется нам логичным, учитывая тесную взаимосвязь между ними, но, к сожалению, не способствующим полноценной реализации своих прав всеми членами организации. ЖК РФ прямо не определяет, каким числом голосов обладает член ТСЖ. Вероятно, количество голосов определяется аналогично правилам, предусмотренным для общего собрания собственников помещений: пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поскольку по всему порядку проведения собрания в целом содержится общая отсылка к ст. ст. 45-48 ЖК РФ (п.1.1. ст. 146 ЖК РФ).
Полезным следует признать закрепление жестких требований к членам правления (положения о невозможности членов правления выступить на другой стороне договора управления домом, в том числе в составе органов управления контрагента, недопустимости совмещения своей деятельности с работой по трудовому договору в товариществе позволят избежать использования ими своего положения в корыстных целях вопреки интересам членов организации (ч. 3.1. ст. 147 ЖК РФ)).
Относительно правового положения членов товарищества можно отметить следующее. Членство в ТСЖ носит добровольный характер и связывается с наличием права собственности на помещение в многоквартирном доме (ст. 143 ЖК РФ). Правление товарищества согласно изменениям, внесенным в ч. 4 ст. 143 и ст. 148 ЖК РФ, ведет реестр членов, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, и не менее важную информацию о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что возлагает на всех участников обязанность по предоставлению соответствующих данных в коллегиальный исполнительный орган. Наличие такого документа значительно облегчае работу органов товарищества и поможет избежать ряда споров по правомочности собрания либо законности принятых им решений.
Ст. 143.1.ЖК РФ, посвященная правам, как членов, так и собственников – не членов товарищества, которая в основном раскрывает их право на получение информации от органов управления юридического лица, причем в статье четко указаны виды предоставляемых для ознакомления документов. Несомненно, право на получение информации - это одно из основных прав для лиц, проживающих в доме, и детальное закрепление его в законе позволит избежать множества нарушений в этой сфере.
Самостоятельной проблемой следует признать взаимоотношения собственников – не членов организации с товариществом собственников жилья в плане участия их в несении необходимых расходов. Следует отметить, что как и в ранее действовавших положениях, так и в настоящее время отсутствует правовой механизм взаимодействия двух категорий собственников - членов и не членов ТСЖ. Принудить собственника к вступлению в ТСЖ невозможно, в законе отсутствует также обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, заключать соответствующие договоры, а также не установлена ответственность за уклонение от заключения договора[xiii].
В законе закреплены особенности реорганизации ТСЖ, осуществляющего деятельность по отношению к нескольким домам. С целью избежать нарушений прав собственников одного из домов, даже небольшого по количеству и размеру квартир (а значит и числа голосов), но стремящегося к самостоятельному управлению, для осуществления реорганизации обязательно требуется либо только решение (согласие) каждого из домов либо такое решение наряду с решением общего собрания всех членов товарищества (ст. 140 ЖК РФ). Отсюда и близкие по смыслу правила о прекращении членства в товариществе, созданном в двух и более домах у всех участников, проживающих в одном доме с момента подачи заявления о выходе из членов юридического лица собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещения в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч.6 ст. 143 ЖК РФ).
Таким образом, при управлении многоквартирным домом ТСЖ или специализированным кооперативом возможна многоуровневая система управления[13], для которой характерна сложная структура договорных связей – в данных отношениях участвует несколько субъектов, а сами отношения опосредованы заключением большого массива различных договоров.
Третьим способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Правовой статус управляющей организации характеризуется определенными особенностями, связанными с необходимостью обеспечения эффективности при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Особенности, прежде всего, заключаются в повышенных требованиях, предъявляемых к лицу, желающему работать в указанной сфере.
Все особенности правового статуса управляющих организаций можно условно разделить на две группы: внутренние (связанные с внутренним организационным устройством субъекта) и внешние (связанные с особенностями взаимодействия субъекта с третьими лицами при осуществлении деятельности).
При этом все аспекты специфики правового статуса управляющей организации (как внутренние, так и внешние) тесно связаны с необходимостью получения управляющей организацией лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Данная обязанность была введена с 1 мая 2015 года, и относительно указанного решения среди ученых и практиков до сих ведутся серьезные споры.
Так, одни ученые положительно оценивают введение института лицензирования управляющих организаций в связи с тем, что лицензионный контроль «позволит выявить и отсеять с рынка недобросовестных игроков, повысит качество управления многоквартирными домами» [1, с. 152]; что разрешительный порядок поспособствует укреплению законности и сокращению количества злоупотреблений в сфере управления многоквартирными домами [2].
Другие же авторы отрицательно относятся к лицензированию управляющих организаций. Так, по мнению Е.В. Ненастьевой, введение лицензирования в ЖКХ не решит существующих проблем в сфере управления многоквартирными домами, а лишь даст возможность поменять одни управляющие организации на другие, а проблемы для потребителя останутся [3, с. 82].
При этом авторы, положительно оценивающие введение требований в отношении управляющих организаций, спорят относительно механизма, с помощью которого данные требования должны предъявляться, – лицензирования или саморегулирования. Несмотря на все плюсы саморегулирования, законодатель решил этот вопрос в пользу механизма лицензирования. Премьер-министр РФ Д.А. Медведев, комментируя данное решение, отметил, что механизм лицензирования может быть начальным этапом, «а потом, когда уже возникнут нормальные управляющие компании, через какое-то время, через 3-5-7 лет, можно перейти к саморегулированию» [4].
При этом суть обоих механизмов – и лицензирования, и саморегулирования – заключается в предъявлении повышенных требований к субъекту, желающему осуществлять определенную деятельность, с той лишь разницей, кому предоставлено право контролировать соблюдение установленных требований. В настоящее время данностью является предъявление повышенных требований к деятельности по управлению многоквартирным домом путем использования механизма лицензирования.
Далее мы поочередно разберем предъявляемые законодателем требования, которые придают специфику правовому статусу управляющих организаций, пользуясь их дифференциацией на внутренние и внешние особенности, предложенной нами выше.
Следуя указанной градации, к внутренним особенностям можно отнести организационно-правовую форму и повышенные требования к должностным лицам управляющей организации.
Итак, в соответствии с действующим жилищным законодательством управляющая организация – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Таким образом, управляющая организация может быть создана в форме как коммерческой, так и некоммерческой организации, а также может действовать в качестве индивидуального предпринимателя. При этом, деятельность по управлению многоквартирными домами является предпринимательской. Законодатель особо подчеркивает это наименованием разрешительного документа - «лицензия на осуществление предпринимательской деятельности».
Относительно возможности деятельности управляющей организации в форме коммерческих организаций вопросов не возникает. Коммерческие организации, как правило, обладают общей правоспособностью и вправе заниматься любой деятельностью.
Все некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью. В настоящее время присутствует терминологическое противоречие – законодатель принял решение не применять в отношении некоммерческих организаций термин «предпринимательская деятельность», заменив его термином «приносящая доход деятельность», что исходит из текста статьи 50 ГК РФ. При этом и в статье 123.34 ГК РФ, посвященной автономным некоммерческим организациям, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях» [5] законодатель оставил формулировки о предпринимательской деятельности некоммерческих организаций. Отмечая безусловное несовершенство действующего законодательства в данном аспекте, мы умышленно не будем углубляться в этот крайне дискуссионный вопрос, удовлетворившись разъяснениями Пленума Верховного суда РФ [6] о тождественности правового регулирования приносящей доход деятельности некоммерческих организаций и предпринимательской деятельности коммерческих организаций.
Итак, некоммерческая организация в соответствии с действующим законодательством вправе осуществлять приносящую доход деятельность, исключительно если это служит достижению целей, ради которых она создана и соответствует указанным целям. Таким образом, по общему правилу, если уставом некоммерческой организации в качестве цели и видов деятельности предусмотрена деятельность по управлению многоквартирными домами, то она вполне может осуществлять приносящую доход деятельность в этой сфере.
Крайне интересным является вопрос о возможности создания и деятельности управляющей компании в организационно-правовой форме автономной некоммерческой организации.
На данный момент в действующем законодательстве существует коллизия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от «О некоммерческих организациях» касательно регулирования предпринимательской деятельности автономной некоммерческой организации. Так, в соответствии в ст.10 Закона «О некоммерческих организациях» законодатель позволяет автономным некоммерческим организациям осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых она создана. Однако согласно ст.123.24 ГК РФ автономная некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской деятельностью, необходимой для достижения целей, ради которых она создана, исключительно создавая для осуществления предпринимательской деятельности хозяйственные общества или участвуя в них.
Указанная коллизия вызывает множество споров в процессе деятельности автономных некоммерческих организаций. Так, правоприменительные органы (в частности, регистрирующие – управления министерства юстиции Российской Федерации) указывают на приоритет положений Гражданского кодекса при решении данного вопроса и считают, что автономная некоммерческая организация не вправе самостоятельно осуществлять предпринимательскую деятельность.
Придерживаясь подобной позиции, можно сделать однозначный вывод о том, что управляющая организация, созданная в форме автономной некоммерческой организации, не вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами, так как данная деятельность априори является предпринимательской. Исходя из этого, очевидно, что созданная в подобной форме управляющая компания не может получить лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Однако анализ государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства [7], в частности сводного реестра выданных лицензий, показывает, что лицензирующие органы допускают предоставление лицензий управляющим организациям, созданным в такой организационно-правовой форме – управляющих компаний, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению домами в форме автономных некоммерческих организаций, достаточно много. Вопрос о том, как можно объяснить подобное положение дел – позицией лицензирующих органов решить названную коллизию не в пользу Гражданского кодекса Российской Федерации или банальным отсутствием проработки указанного вопроса – остается без ответа.
Некоторые ученые подвергают критике саму предоставленную законодателем возможность вести деятельность управляющей организации в качестве индивидуального предпринимателя, обосновывая это отсутствием уставного капитала, учредительных документов, обособленного имущества, резервного фонда [8, с.20]. Сфера управления многоквартирными домами действительно является крайне важной и ответственной, однако, на наш взгляд, на практике ни размер уставного капитала, ни наличие требований к созданию резервного фонда не обеспечивают действенных гарантий кредиторам. Более того, тот факт, что индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам всем своим имуществом, скорее мотивирует лицо на добросовестное поведение на рынке управления многоквартирными домами. В связи с изложенным мы считаем допустимым создание и деятельность управляющих организаций в формате индивидуального предпринимательства.
Внутренней особенностью правового статуса управляющей организации является также требование о регистрации лица на территории Российской Федерации. Это выражение общей тенденции защиты государственных интересов в наиболее важных отраслях деятельности (к коим, конечно, необходимо относить и жилищную сферу), путем отступления в силу прямого указания закона от национального режима, предоставляемого иностранным лицам, посредством сужения правосубъектных возможностей.
Другим внутренним аспектом специфики правового статуса управляющей организации является предъявление повышенных требований к должностным лицам управляющей организации. Так, одним из лицензионных требований является наличие у руководителя управляющей компании квалификационного аттестата. В целях его получения должностное лицо должно сдать экзамен, который принимает непосредственно лицензионная комиссия. К предъявлению такого требования можно отнестись исключительно положительно. Руководитель организации, осуществляющей деятельность в такой безусловно ответственной и важной сфере, как управление многоквартирными домами, должен знать правовые и организационные аспекты такой деятельности. Более того, такое решение создает дополнительные преграды для назначения в качестве единоличного исполнительного органа номинального директора, на практике не принимающего руководящих решений, а лишь технически подписывающего документы. Остается надеяться на добросовестность лицензионных комиссий, при отсутствии которой сдача квалификационного экзамена превратится в простую формальность. Также у должностного лица соискателя лицензии не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики средней и выше тяжести, не должно быть сведений о назначении ему наказания в виде дисквалификации и сведений в реестре лиц, осуществлявших функции руководителя организации, лицензия которой была аннулирована. Данные требования выполняют функцию недопущения к столь важной сфере субъектов, чья репутация в сфере управления потеряна, и предъявляются в рамках общей тенденции ограничения управленческих возможностей лиц, совершивших правонарушения в определенной сфере.
Внешние аспекты специфики правового статуса управляющей организации связаны со взаимодействием с третьими лицами в процессе осуществления своей деятельности, и прежде всего, с осуществлением контроля за деятельностью управляющей организации со стороны третьих лиц.
В первую очередь, контроль осуществляют собственники помещений в многоквартирном доме, чье благоприятное проживание обязана обеспечить управляющая организация. В этих целях законодатель предъявляет к управляющим организациям повышенные требования по информированию потребителей о ходе своей деятельности, которые выражаются в двух формах: обеспечении собственникам свободного доступа к информации и дополнительной отчетности о своей деятельности.
В соответствии