Мая мы, инициативная группа дома, приглашаем жильцов решить проблемы уборки двора, выбрать Совет дома, определить порядок его работы. Уведомление о собрании размещено на досках объявлений, а этим письмом мы объясняем,
почему ваше участие обязательно.
ü С момента последнего собрания прошло почти полгода. Что изменилось?
· Состоялась рабочая встреча собственников с руководством управляющей компании. В офис «Метелицы+» 8 февраля пришло 13 человек, которые озвучили ряд предложений и претензий в адрес обслуживающей наш дом компании. В частности, поднимался вопрос более качественной уборки двора от снега и мусора, непрозрачной отчетности. Директору показали фотографии снежных куч, залитого потолка в подъезде №3, жильцы верхних этажей жаловались на протекающие межпанельные швы и кровлю. Собрание было неформальным и никак документально не оформлялось, то есть «посидели, поговорили». Несмотря на сложный разговор, участники встречи остались довольны – нас выслушали и обещали учесть замечания. Главным итогом стала договоренность о том, что жители подготовят свои поправки в проект договора управления и перечень услуг, которые предоставляет нам управляющая компания.
· В мартесилами подрядной организации проведены срочные работы по устранению течи на крыше. Установлены новые карнизные сливы, снегозадержатели, оцинкованные накладки на общей площади около 80 кв.м. Работы проводились в районе подъездов №2,3,4, откуда было больше всего жалоб. Напомним, новая кровля была установлена летом 2013 года, на нее жильцы собрали 1 млн 300 тысяч рублей. Но что-то пошло не так… и теперь крыша доставляет массу неудобств и управляющей компании, и нам. Извечный вопрос: кто виноват и что делать?
· 1 марта представители инициативной группы дома осмотрели подвал для составления акта технического состояния инженерных коммуникаций. Подвал в целом приличный – сухой, без подтоплений. Прибраться бы только не мешало – вынести накопленный мусор. Выявлены протечки стояков в подъезде №3 и канализации в подъезде №1. Мастер участка показала неисправный скоростной водонагреватель, который «очень нужно нам поменять»…
· После обращения инициативной группы в «Горсвет» на световых опорах во дворе дома полностью заменены старые провода на два новых - СИП (самонесущий изолированный провод). Неизолированные кабеля искрили в непогоду, соприкасаясь в ветками деревьев.
· Инициативной группой подготовлен новый проект договора и поправки в перечень услуг.
ü О каком договоре идет речь и почему он так важен?
Договор управления – это наше соглашение с управляющей компанией о том, что она будет выполнять в доме, за какую сумму и как отчитываться. Договор подписывается на ПЯТЬ лет, изменить его потом без согласия второй стороны фактически невозможно.
Почему собственники вдруг задумались о договоре? Приведем простой пример: у подъездов вдруг развалились скамейки, а сушилка для белья прогнила и упала. Идем в УК и просим решить вопрос. «НЕТ!», - отвечает «управляйка» и будет права, потому что в нашем договоре в состав общего имущества никакие скамейки и тем более сушилка для белья не входят. Пример второй: тополь дорос до четвертого этажа, лезет в окна… Спилить? Не получится – территория двора не входит в зону ответственности управляющей компании – читайте договор. Ну и самая красноречивая иллюстрация: из собранных с жильцов денег больше половины уходит на содержание не дома, а управляющей компании. Это результат того договора, который был подписан в 2013 году и действует по настоящее время.
Продлить договор на пять лет «Метелица+» предложила на условиях, которые разработаны еще несколько лет назад Муниципальным учреждением «Информационно-расчетный центр» (МУ ИРЦ). Эта организация представляет интересы наймодателя (нашем доме 9 неприватизированных квартир, собственником которых является муниципалитет).
О том, что договор МУ «ИРЦ» сегодня не отвечает тем требованиям, которые предъявляет и власть, и жители к управляющим компаниям, заявлялось не раз. Приведем лишь несколько фраз, которые сказал глава Архангельска Игорь Годзиш об этом документе:
«У меня давно складывается ощущение, что эта редакция договора управления была разработана не юристами МУ «ИРЦ», а скорее управляющими компаниями. В нем условия созданы больше для бизнеса, чем для жителей. Конечно, в тех случаях, когда управляющие компании более способны к диалогу, заинтересованы во взаимодействии с собственниками – конфликт не зарождается, стороны пытаются договориться, отредактировать документ. Но большинству управляющих компаний договор удобен. Однако сегодня этот документ, по сути, не удовлетворяет нас самих. На мой взгляд, данный договор управления сохраняет статус-кво, который во многом и привел к бардаку с мусором и уборкой дворовых территорий в Архангельске » (газета «Архангельск» №17 от 4 мая 2017 г., газета «Бизнес-класс» от 2 мая 2017 г.).
ü Мы каждый месяц платим квартплату, куда уходят деньги?
До 1 апреля управляющие организации обязаны размещать годовые отчеты на специальном сайте. Отчеты предоставляются и на годовых общих собраниях собственников, в некоторых домах даже прописана процедура утверждения таких отчетов.
В нашем случае ничего этого нет: годовых собраний НИ РАЗУ собственниками не проводилось, утверждение отчета договором от 2013 года не предусмотрено, факт выполненных работ никак не подтверждается – акты не подписываются и не показываются.
В итоге имеем то, что имеем. С дома собирается 1 млн рублей в год. На содержание УК (работы/услуги по управлению) уходит почти 400.000 рублей. Около 160.000 – на различные «обходы» и «осмотры», не подтверждаемые никакими документами. 130.000 – на вывоз мусора и уборку. Это цифры из свежего отчета за 2016 год по нашему дому с сайта www.reformagkh.ru.
ü Что предложила инициативная группа?
1. Факт предоставления работ и услуг подтверждать актами приёмки выполненных работ. Если работы выполняются по заявке/жалобе собственника – акт подписывается им. Если работы относятся к плановым – председатель Совета дома. По нашему мнению, так будет легче контролировать расходование средств.
2. По итогам финансового года Совету дома предоставлять информацию о неиспользованных денежных средствах от платы за содержание. Данную сумму распределять на работы по содержанию и текущему ремонту с учетом мнения Совета дома.
3. Все текущие и капитальные ремонты проводить после согласования сметы с собственниками.
4. Мелкие ремонтные работы проводить после утверждения Советом дома плана таких работ (с обязательным обходом дома и сбором предложений от представителей каждого подъезда). На выполнение текущего ремонта непредвиденного характера заложить 100.000 рублей на год.
5. Размер финансирования уборки двора увеличить в два раза = 10.000 рублей в месяц. Дополнительно заложить средства, которых хватит на вызов снега трактором минимум 8 раз за зимний сезон.
6. Схему уборочной площади дома определить по техпаспорту 1978 года (вся территория асфальтового покрытия вдоль дома до газовой площадки).
7. Провести осмотр крыши с привлечением сторонних специалистов, чтобы принять правильные решения для исправления ситуации.
8. При выполнении этих условий плату за содержание дома увеличить с 18.12 рублей до 22.00 рублей/кв.м.
На эти предложения в управляющей компании ответили «надо подумать» и ушли в глухую оборону на два месяца. Стало очевидно, что выгоднее получать 18 рублей с квадрата и не отчитываться, чем 22 рубля, но под контролем. Когда ждать стало бессмысленно, мы потребовали организовать общее собрание собственников в мае. Сами определили повестку, под обращением собрали более 10% голосов собственников.
ü Что будет на собрании 22 мая?
Мы предлагаем официально утвердить схему уборки двора, определить периодичность чистки территории от снега, подметания дороги и крылец, вывоза мусора и т.д. Это не просто встреча в формате «поговорили и разошлись» - решения собрания будут иметь юридическую силу. Важно выбрать Совет дома, так как полномочия действующего заканчиваются 25 мая. В нынешнем составе он работал 4 года. Так как инициативная группа не имеет отношения к Совету дома, все наши идеи звучат как «некие предложения неких жильцов»…
ü Будут ли в доме менять стояки за 2,8 млн рублей?
В декабре «Метелица+» предложила потратить на замену всех стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации 2,8 млн рублей. Половину из них снять со спецсчета, на котором накапливаются наши платежи за капремонт, а оставшуюся сумму собрать с жильцов. В этом случае плата за содержание должна была увеличиться почти на 80% (на 2017-2018 гг.), а ремонт планировалось провести в 2018-2019 гг.
Проанализировав документацию, мы пришли к выводу, что замену труб можно организовать за 3 года без дополнительных сборов. Для этого нужно составить дефектную ведомость (определить перечень стояков, которые уже сменены комплекснос первого по пятый этажи и вычесть их из сметы). По словам мастера УК, уже обновлено около 40-50% стояков силами как собственников, так и самой УК (в случае аварии они меняются в счет платы за содержание). Заложив в тарифе на непредвиденные работы 100.000 рублей в год + пересмотреть годовой бюджет дома + использовать деньги капремонта + пересмотреть смету на замену стояков = постепенно заменить все трубы.
Дополнительные документы к собранию размещены в группе дома vk.com/arhdom2 и на доске объявлений. Встречаемся 22 мая в офисе «Метелицы» (за ТЦ «Адмиралтейский») в 18.00.