2.1 Вариант
Студентом прикрепляется сканированный вариант задания с указанием адреса выбранного объекта недвижимости. Объект для обследования студентом выбирается самостоятельно в соответствии с требованиями, указанными в задании: функциональное назначение и год постройки. Не допускается выбирать для обследования объект после проведенного текущего/капитального ремонта, здания после реконструкции/реставрации, в обследуемом объекте должны визуально обнаруживаться дефекты конструктивных элементов, отделочных покрытий или инженерных систем (не менее 15-20 дефектов). К обследуемому объекту должен быть обеспечен доступ с наружней части и во внутренние помещения, на кровлю (по возможности).
2.2 Исходные данные для выполнения курсового проекта
В даном разделе студентом описывается территориальное местопложение объекта недвижимости, климатические условия и режим эксплуатации.
2.3 Технический паспорт объекта недвижимости
Технический паспорт объекта недвижимости – это план объекта, отражающий фактическое его состояние, а также содержащий основные технические характеристики. В рамках курсовой работы студент должен отразить в табличной форме следующие технические характеристики здания:
- функциональное назначение (здание административного назначения, объект недвижимости торгового назначения, объекта промышленного назначения и т.д.);
- год постройки;
- этажность;
- наличие подземных/цокольных этажей;
- схема пятна застройки;
- фундамент (ленточный/монолитный и т.д.; каменный/железобетонный и т.д.; глубокого заложения/мелкого заложения и т.д.);
- несущие конструкции;
- перекрытия (железобетонные/ктрпичные и т.д.);
- ограждающие конструкции;
- конструкция лестниц;
- конструкция крыши (плоская/двухскатная и т.д.);
- тип кровли (статьная и т.д.);
- оконные перемычки (монолитные железобетонные/арочные и т.д.);
- наличие балконов, лоджий, козырьков и карнизов;
- окна, двери;
- отмостка;
- отделка фасада;
- внутренние решения.
2.4 Оценка технического состояния основных конструктивных элементов объекта недвижимости на этапе эксплуатации
Оценка технического состояния зданий и сооружений предназначена для качественного и количественного представления показателей, характеризующих свойства и состояние объектов, изучения процессов, протекающих в конструкциях, а также выявление фактических эксплуатационных свойств материалов, элементов конструкций и установление их соответствия техническим требованиям.
Основные цели обследования:
- оценка технического состояния зданий;
- определение пригодности жилых домов для проживания в них.
Основные задачи обследования:
· определение категорий технического состояния несущих конструкций и здания или сооружения в целом;
· разработка рекомендаций по устранению выявленных в процессе обследования повреждений и дефектов, в той или иной степени влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций;
По итогам оценки технического состояния основных конструктивных элементов студентом должен быть подготовлен отчет. В данном разделе заполняется дефектная ведомость которая включает в себя: признаки износа, количественную оценку, долю изношенных участков конструкций, процент физического износа, результаты фотофиксации. Описание дефектов, количественной оценки и процента износа берется строго из ведомственных строительных норм (ВСН 53-86). Отчет должен быть составлен на каждый из конструктивных элементов здания, в том числе если никаких дефектов не выявлено. В этом случае в графе «признаки износа» ставится отметка «признаков износа не обнаружено», в графе «физический износ» проставляются минимальные значения (от 1 до 3%), прилагается фото конструктивного элемента.
В дефектной ведомости физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 – 71 ВСН 53-86(р).
Значения из представленного интервала выбираются в соответствии со следующим правилом:
1. если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала;
2. если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала;
3. если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от количества, размеров или характера имеющихся повреждений (например, при наличии 2 дефектов из 4 в интервале от 21-40%, износ будет равен (40-21)*2/4+21=31%).
В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.
Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:
где Фi - принимается по таблицам ВСН 53-86(р) для каждого осматриваемого участка;
i - число участков; Piи - размеры участка, м2, м; Pk - размер всей конструкции, м2, м; li - удельная стоимость i -го элемента в общей восстановительной стоимости; n - число элементов (конструкций).
2.5 Определение физического износа здания на этапе эксплуатации
Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
На основании дефектной ведомости по результатам полученных данных студентом расчитывается общий физический износ здания. Результаты должны бать представлены в табличной форме. Пример пребставлен в таблице 1.
Таблица 1. Определение физического износа
| № | Наименование конструкции | Удельный вес элементов, согласно УПВС, % | Удельный вес элемента, согласно ВСН | Расчетный удельный вес, % | ФИ | |
| По результатам оценки, % | Средневзвешенный износ, % | |||||
| Фундамент | - | 3,18 | 0,0636 | |||
| Стены | 20,44 | 3,8 | 0,7752 | |||
| … | … |
Под таблицей указывается группа капитальности, общий физический износ (на основании расчетов в таблице) и общая оценка физического состояния здания.
Для расчета удального веса элементов (УВЭ УПВС) в сборнике «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (УПВС) (сборник 28 «Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания») подбирается таблица, которая соответствует по техническим параметрам рассматриваемому объекту. В таблице 1 методических указаний приведен пример расчета нескольких конструктивных элементов жилого дома с первым нежилым этажом. Объект находится в г. Москва, имеет жилые помещения, на первом этаже магазины. Таким образом, в сборнике соответствует рассматриваемому объекту раздел 3 «Жилые здания с малометражными квартирами для г.Москвы». Для заполнения колонки использована таблица 67А «Жилые здания для Москвы со встроенно-пристроенными предприятиями торговли девятиэтажные кирпичные, с подвалами».
На следующем этапе заполняется колонка «Удельный вес элемента, согласно ВСН» (УВЭ ВСН). Для внесения данных необходимо в сборнике «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий» из таблицы Приложения 2 «Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов» занести в колонку удельные веса элементов согласно группе капитальности. Рассматриваемый объект относится к первой группе, таким образом, в таблице внесены данные из соответствующей колонки. Дополнительно для расчета прочих удельных весов элементов (балконы, лестницы, остальное) взят вариант здания с балконами. Если элементы не указаны в ВСН (например фундамент), в таблице ставится прочерк.
Для заполнения колонки расчетный удельный вес (РУВ) применяется следующая формула:
УВЭ ВСН х УВЭ УПВС (%) = РУВ
Проведем расчет для стен здания:
73*0,28 = 20,44%
Аналогичным образом проводится расчет всех конструктивных элементов. Для фундаментов, перекрытий, полов, отделочных работ, внутренних сантехнических приборов значения для рассматриваемой колонки переносятся из УВЭ УПВС.
По итогам проведенных исследований и полученных результатов производится расчет общего физического износа здания. Значения для колонки «По результатам оценки» (ПРО) переносятся из п. 2.4 курсовой работы (дефектные ведомости).
На заключительном этапе заполнения таблицы производится расчет средневзвешенного износа (СИ) по следующей формуле:
ПРО * РУВ (%) = СИ
Расчет для конструкций фундамента выглядит следующим образом:
3,18*0,02 = 0,0636
Итоги суммируются по всем конструктивным элементам и определяется общий физический износ здания. Значение физического износа округляется до целого числа в большую сторону.
При проведении визуального обследования категория технического состояния здания определяется по показателю физического износа, представлена в табл.2.
Таблица 2
Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции гражданских зданий
| Группа зданий по показателю общего износа | Общая характеристика технического состояния здания | Рекомендации по устранению |
| I (до 10%) нормальное | Неисправности основных строительных конструкций и инженерного оборудования отсутствуют. Существуют незначительные повреждения отдельных элементов | Техническое обслуживание и текущий ремонт |
| II (до 20%) удовлетворительное | Наличие значительных неисправностей инженерного оборудования, крыши, фасадов, благоустройства | Текущий ремонт отдельных элементов инженерного оборудования и других систем |
| III (до 30%) неудовлетворительное | Неисправности фундаментов, стен, перекрытий, перегородок отсутствуют или незначительны. Оконные и дверные заполнения, покрытия полов имеют значительные повреждения. Неисправности крыш, инженерного оборудования, наружных коммуникаций незначительны. Эксплуатация здания возможна с ограничениями | Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт здания с усилением или заменой всех неисправностей элементов |
| IV (до 40 %) предаварийное | Фундаменты, стены, перекрытия и перегородки имеют значительные неисправности при ограниченном распространении. Оконные и дверные заполнения, крыша, инженерное оборудование имеют значительные неисправности при массовом их распространении по всему зданию. Эксплуатация возможна со значительными ограничениями | Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования, покрытия крыш, полов |
| V (от 40 до 79 % для каменных зданий и от 45 до 65 % для деревянных зданий) аварийное | Основные строительные конструкции здания не способны выполнять заданные функции из-за высокого физического износа. Эксплуатация здания должна быть прекращена. Обеспечивается проведение охранно-поддерживающих работ | Проведение капитального ремонта нецелесообразно. Здание - памятник архитектуры подвергается частичной разборке и восстановлению в первозданном виде. Рядовая застройка сносится |
2.6 Причины возникновения и рекомендуемые мероприятия по устранению износа
На основании проведенных исследований студентом делается вывод о причинах возникновения и рекомендуемых мероприятиях по устранению износа. Результаты должны отображаться в табличной форме со следующими графами: название конструктивного элемента, признаки износа, причины возникновения дефектов, предполагаемые мероприятия по устранению причин возникновения дефектов, мероприятия по устранению дефектов.
2.7 План управления техническим состоянием здания
После завершения первого этапа — оценки технического состояния здания с выводами о целесообразности дальнейшей эксплуатации объекта, на втором этапе необходимо разработать генеральную стратегию управления техническим состоянием объекта. Основной задачей является планирование оптимального количества и хронологии проведения ремонтно-восстановительных мероприятий путем поддержания технического состояния объектов в пределах допустимых показателей в течение нормативного срока эксплуатации.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить построение оптимизационной модели управления техническим состоянием объекта недвижимости, на основе прогнозного метода расчета.
Для выполнения этой задачи разрабатывается план управления техническим состоянием объекта на остаточный срок эксплуатации здания. После проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерных систем и сравнение текущего состояния с нормативными показателями. Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.
Основные задачи плана управления техническим состоянием объекта:
· систематизация результатов обследования технического состояния зданий;
· определение стоимостной оценки их физического и морального износа;
· выполнение прогноза изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;
· выполнение прогноза старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноза изменения стоимости ремонтных работ;
· на любом этапе жизненного цикла определение потребности в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износа;
· определение восстановительной стоимости здания на момент оценки;
· разработка различных вариантов перспективного планирования управления техническим состоянием здания в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах.
План управления техническим состоянием здания составляется на период с текущей даты проведения последнего обследования до истечения срока нормативной эксплуатации здания в соответствии с группой капитальности здания, с интервалом 10 лет. Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов выполняется графическим способом (на основании графиков нарастания физического износа слоистых конструкций различного срока эксплуатации из ВСН 53-86(р)). Исходя из получаемых значеий физического износа планируется проведение различных видов ремонтно-восстановительных мероприятий (ТР – текущий ремонт; ВКР – выборочный капитальный ремонт; КР – капитальный ремонт, ПЗ - полная замена). Необходимость проведения того или иного вида ремонта определяется критическим показателем физического износа более 45%, снижение физического износа конструктивных элементов по видам проведения ремонта: ТР – 2%, ВКР –3%, КР -5%.
Для объектов, у которых срок службы превышает нормативный и показатели физического износа превышают допустимые значения проведение ремонтных работ нецелесообразно. Такие объекты подлежат сносу, реконструкции, модернизации и т.д. В них необходим только поддерживающий ремонт до исчерпания нормативных сроков эксплуатации за счет средств текущего ремонта.