В течение 2010 года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2010 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.
В течение января-августа 2010 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Челябинске составила 38,0 тыс. руб.
Основной объем сделок в начавшемся 2011 г., также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.
Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных в спальных районах города, с косметическим ремонтом.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.
Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
Поскольку в данном случае объектом оценки является четырехкомнатная квартира, расположенная на 7-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.
4. Применение 3х подходов к оценке недвижимости
Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.
Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).
Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.
Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
Объект оценки – четырехкомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Челябинска.
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:
· изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
· сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
· анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
· корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.
Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Челябинске по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.
Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:
условия финансирования, дата предложения, местоположение, состояние, общая площадь, этаж.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.
Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.
Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости и с использованием шкалы относительной важности представленной в (табл. 5).
Ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности.
Таблица 5.
Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)
| Интенсивность относительной важности | Определение |
| 0 % | Равная важность |
| от 1 до 5% | Низкое превосходство одного над другим |
| от 5 до 10% | Умеренное превосходство одного над другим |
| более 10% | Существенное или сильное превосходство |
При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.
Ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (табл. 6, 7). Источник информации www.chel.v-nedv.ru «Вся недвижимость», АН "Инком-недвижимость".
Таблица 6.
Выборка аналогов
| N п.п | Тип объекта | Местоположе-ние | Основные характеристики | Цена предложения, руб., без НДС | Цена предложения, руб./кв.м, без НДС | |
| Объект оценки | ||||||
| 1. | Квартира | г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220 | Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 104,5 кв.м, состояние - под отделку | - | - | |
| Сопоставимые объекты | ||||||
| 1. | Квартира | г. Челябинск, ул. Ак. Каралева, дом 19 | Квартира, 4 комнаты, свободная планировка, без отделки, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж | |||
| 2. | Квартира | г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки | |||
| 3. | Квартира | г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122 | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделки | |||
| 4. | Квартира | г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 124 кв.м, | |||
| 5. | Квартира | г. Челябинск, Курчатова, 34 | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 85,6 кв.м | |||
| Средняя стоимость, руб./кв.м |
Таблица 7.
Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
| № п.п | Элементы сравнения | Ед. изм. | Объект оценки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 | Сопоставимый объект №5 | |
| Характеристика объектов | Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку | Четырехкомнатная квартира, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки | Четырехкомнатная квартира, общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделки | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 124 кв.м, | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 85,6 кв.м | |||
| Местополо-жение объекта | г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220 | г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19 | г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г | г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122 | г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в | г. Челябинск, Курчатова, 34 | |||
| Цена предложения/ Цена продажи | руб. | 4700 000 | |||||||
| Общая площадь | кв.м | 104,50 | 146,00 | 85,6 | |||||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| Цена за ед. общей площади | руб./кв.м | ||||||||
| Наличие обременений, цена продажи | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | ||||
| Состояние (внешний вид) | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | |||
| Уторговывание | |||||||||
| Корректировки | % | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | |||
| Обоснование корректировки | Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова, скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. | ||||||||
| Скорректирова-нная стоимость | р/ кв.м | ||||||||
| Внесение корректировок | |||||||||
| Условия финансиро-вания | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |||
| Корректировки | % | ||||||||
| Обоснование корректировки | Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. | ||||||||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | ||||||||
| Дата предложения | Март 2011 г. | Март 2011 г. | Март 2011 г. | Март 2011г. | Март 2011 г. | Март 2011 г. | |||
| Корректировки | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||||
| Обоснование корректировки | Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется. | ||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | ||||||||
| Местоположе-ние объекта | г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. | г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19 | г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г | г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122 | г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в | г. Челябинск, Курчатова, 34 | |||
| Корректировки | % | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||
| Обоснование корректировки | Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 10 минут пешком от остановки транспорта. Внесение корректировок не требуется | ||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | ||||||||
| Площадь | 104,5 | 85,6 | |||||||
| Корректировки | % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Обоснование корректировки | Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется. | ||||||||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | ||||||||
| Состояние объекта | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | |||
| Корректировка на ремонт здания | руб./кв.м | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||
| Обоснование корректировки | Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется. | ||||||||
| Скорректированная стоимость | руб/кв.м | ||||||||
| Этаж | н/д | н/д | |||||||
| Корректировки | % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Обоснование корректировки | Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги № 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится. | ||||||||
| Скорректированная стоимость | руб./кв.м | ||||||||
| Весовые коэффициенты | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | ||||
| Продолжение таблицы 7 | |||||||||
| Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС | руб./кв.м | ||||||||
| Стоимость объекта оценки, без НДС | руб. | 3 549 447 | |||||||
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.
5. Согласование результатов полученных с помощью различных подходов
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.
Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.
Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.
Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. Отказ от использования затратного и доходного подходов, приведен выше. Проведение согласования не требуется.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС
6. Подготовка отчета и заключения по оценке
Подготовлен отчет №25-01/2011 от 01 марта 201 года «Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Исполнитель Петров Олег Юрьевич ООО «Центр Информационных технологий».
Заключение об оценке.
Настоящее заключение подготовлено ООО «Центр Информационных Технологий» на основании Договора на оценку № №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Задания на оценку (и Отчета
№25-01/2011 от 01 марта 2011 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, выполненного оценщиком Петровым Олегом Юрьевичем.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.
Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
7. Доклад об оценке
01 марта 2011г. на основании договора на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Между Ивановым Сергеем Владимировичем и ООО «Центр Информационных технологий», в лице исполнителя Петрова Олега Юрьевича, была произведена оценка недвижимого имущества.
Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Находящаяся в собственности у Иванова Сергея Владимировича, на основании свидетельства о государственной регистрации права. Для определения рыночной стоимости квартиры, для внесения в уставный капитал.
Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.
Квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, доходный подход не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.
В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке р ыночная стоимость квартиры была определена сравнительным методом. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения: условия финансирования; дата предложения; местоположение; состояние; общая площадь; этаж.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога.
Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки.
Применена корректировка уторговывания стоимости 1 кв. м в связи с тем, что, продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%., скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. После применения корректировки стоимости 1 кв. м аналогичных объектов, была вычислена средняя стоимость 1 кв. м. (34200+31500+30600+34110+39420/5 = 33966 руб.), оощая стоимость = 104,5 кв.м. * 33966 руб. = 3 549 447 руб.
Следовательно рыночная стоимость квартиры общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.