С разделением заказчика и застройщика
 |
|
|
 | |||||
 |  | ||||
Основные функции участников строительства
Застройщик - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, (части недр), принимающее решения о застройке земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости.
Заказчик это юридическое лицо (имеющая допуски СРО), уполномоченное застройщиком от его имени и по поручению, осуществлять функции организации, управления по строительству и контроль над ходом выполнения работ по объекту, начиная от разработки проектной документации на объект до ввода в эксплуатацию. Привлекает генерального проектировщика и подрядчика для выполнения работ на объекте строительства.
Генеральный проектировщик имеет договор с заказчиком, выполняет обязанности по разработке проектной документации и привлекает для выполнения своих обязательств.
Субпроектировщик выполняет часть работ по проектной документации и имеет договор с генеральным проектировщиком
Генеральный подрядчик привлекается для выполнения основных работ по объекту (как правило, это 50% и более работ), который имеет право привлекать других исполнителей по договорам подряда на отдельные виды работ.
Подрядчик привлекается генеральным подрядчиком для выполнения части работ по объекту.
Субподрядчик – привлекается для выполнения специальных работ.
Схема организации девелоперского процесса с заказчиком-застройщиком
Окончательные цели реализации проектов для девелопера
Создание объектов недвижимости
1. Продажа площадей объекта
2. Сдача площадей в аренду (создание арендного бизнеса)
3. Продажа арендного бизнеса
4. Продажа земельного участка (его части) с коммуникациями (инфраструктурный проект)
Операции с земельными участками
5. Продажа земельного участка после изменения назначения земельного участка
6. Продажа размежеванного земельного участка
7. Продажа земельного участка после снятия обременений
8. Спекуляция земельным участком
Продажа на стадии реализации проектов
9. Продажа на стадии эскизного проекта
10. Продажа на стадии разрешения на строительство.
11. Продажа на стадии строительства
Классическая схема реализации девелоперского проекта с продажей площадей
| |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||
 |
Классическая схема реализации девелоперского проекта со сдачей площадей в аренду
 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Этап 1: Инициация проекта |
| Отбор потенциальных участков |
| Предварительная концепция |
| Этап 2: Получение прав на земельный участок |
| Проект по межеванию |
| Кадастровый учет |
| Подготовка к аукциону |
| Публикация о торгах |
| Проведение торгов |
| Выигранные торги |
| Заключение договора |
| Этап 3: Концепция объекта |
| ТЗ на концепцию |
| Согласование договора |
| Заключение договора |
| Разработка концепции проекта |
| Согласование концепции |
| Доработка концепции |
| Принятие концепции |
| Этап 4: Эскизное проектирование |
| ТЗ на эскизное проектирование |
| Разработка эскизного проекта |
| Согласование эскизного проекта с заказчиком |
| Доработка эскизного проекта |
| Утверждение заказчиком |
| Согласование эскизного проекта с администрацией |
| Предварительные технические условия |
| Этап 5: Проектирование стадии П |
| Заключение договора со службой заказчика |
| Согласование и утверждение технического задания на стадию П |
| Разработка проекта П |
| Экспертиза проекта |
| Устранение замечаний по экспертизе |
| Повторная экспертиза |
| Получение положительного заключения экспертизы |
| Получение разрешения на строительство |
| Этап 6: Рабочее проектирование и строительство |
| Техническое задание на рабочее проектирование |
| Разработка рабочего проекта |
| Утверждение рабочего проекта на строительство |
| Подготовительные работы |
| Снос |
| Земляные работы |
| Устройство фундамента |
| Подземные работы |
| Нулевой цикл |
| Коробка здания |
| Устройство кровли |
| Внешняя отделка (фасады) |
| Внутренние инженерные коммуникации |
| Внутренняя черновая отделка |
| Внутренняя чистовая отделка |
| Внешние коммуникации |
| Благоустройство |
| Пуско-наладочные работы |
| Ввод объекта в эксплуатацию |