Жилье мое
Управляющие компании против КСК
Что ждёт собственников квартир
В который раз со страниц своей газеты мы пишем про многочисленные и противоречивые реформы системы ЖКХ.
Вроде и ошибки очевидны, и опыт соседей поучителен, а в нашем благословенном государстве, тем не менее, во главу угла продолжают ставить реформы, призывающие к повсеместному появлению управляющих компаний.
Делается это как всегда с целью защиты интересов собственников квартир и под эгидой серьёзных организаций, которые уже, наверное, всё просчитали и продумали. Во всяком случае, выступают многочисленные радетели данных преобразований очень уж уверено.
Автор же данной статьи к данной реформе относится скептически и вот почему.
Сам факт существования управляющей компании как единственной формы управления, автоматически разделяет функции управления домом и заставит собственников квартир заниматься контролем над управляющей компанией.
При этом в действующем законодательстве и в предполагаемой реформе в частности отсутствуют какие-либо механизмы защиты интересов самих жителей.
Так, например, согласно статьи 50-2 Закона РК «О жилищных отношениях», кооператив собственников квартир вправе подавать исковые заявления в защиту интересов своих членов. Ни одна управляющая компания таким правом не наделена.
Более того, функция управления домом вообще исключает сам факт существования понятия, защиты нарушенных прав жителей.
Красноречивый пример выглядит так. В городе Алматы ПКСК «Аян» по факту незаконных действий, подаёт иск в экономический суд и требует признать незаконными действия ТОО «Алматинские тепловые сети» по факту отключения от отопления в начале отопительного сезона. При этом руководитель ПКСК совместно с жителями актирует факт незаконных действий и собирает все необходимые документы для обращения в суд, в чем им помогает Ассоциация КСК.
Далее суд принимает иск к рассмотрению, в виду наличия права ПКСК на подачу аналогичного иска. В результате рассмотрения дела по существу, суд первой инстанции исковые требования удовлетворяет и соглашается с тем, что права жителей (обратите внимания, не ПКСК «Аян») были нарушены.
Теперь аналогичное дело рассмотрим на примере наличия управляющей компании.
Компания дом к зиме подготовила, но акт готовности не получила. Таким образом, нарушила договор с собственниками квартир и в результате последние остались без тепла.
Может ли, управляющая компания защитить интересы жителей не имея права предусмотренного для ПКСК? Ответ очевиден, данный иск рассматриваться не будет.
С другой стороны управляющая компания может оспорить незаконность действий услугодателя по отказу в предоставлении акта готовности, но при этом жители дома всё равно будут заложниками двух контор разбирающихся между собою.
При этом председатель ПКСК мотивирован на защиту интересов своих членов, так как зачастую живёт в этих же домах и лично страдает, кроме того, он несет ответственность перед членами кооператива и подотчетен перед ними. Какова же мотивация у учредителей управляющей компании по защите интересов жителей, неизвестно, так как главное условия существования любой коммерческой фирмы это извлечение прибыли.
Вот заработать больше, он заинтересован, а таскаться по судам в защиту интересов жителей, нет.
При этом обратите внимание, что по факту выдачи предписания о подготовке дома к отопительному сезону управляющая компания заинтересована потратить и соответственно собрать как можно больше денег с собственников квартир. Как при этом мы будем добиваться снижения стоимости ремонтных работ, неизвестно.
Также, неизвестно откуда возьмутся профессионалы в эти управляющие компании. Вот никто ни разу в новостях не рассказал об открытии учебного центра готовящего специалистов в сфере управления жилым фондом. Были разговоры о создании института для подготовки кадров и проведении обучающих курсов повышения квалификации, но видимо как-то не получилось.
Нет и самой учебной базы для появления профессиональных управляющих. А вот в Германии, эта профессия требует как минимум годового обучения, а у нас же, никого не учили, однако, рекомендованные управляющие уже готовы.
При таком раскладе в профессионалы однозначно будут назначать. Кого и как отдельный разговор, вот только дилетантов и сейчас хватает. Зачем нам новые неумехи, если со старыми пока что, разобраться не можем.
Также неучтена реальная практика по выживанию данных управляющих компаний в реальных условиях. Вот, в г. Алматы например, управляющих компаний, несмотря на периодически вводимые в эксплуатацию современных жилищных комплексов, роста пока не наблюдается. Наоборот, многие подобные организации были признанны неэффективными со стороны собственников квартир и на их месте были образованы КСК и ПК, признанные с высоких трибун атавизмом.
Ещё одним существенным недостатком предлагаемой реформы является фактически полный отказ от самого термина, прозрачности в деятельности управляющей компании.
О какой полноте отчёта по расходованию денежных средств можно говорить, если жители даже не имеют права ознакомиться с документами управляющей компании без разрешения ее учредителей?!...
В лучшем случае, жителям могут представлять некий документ, проверить который будет невозможно. Права членов ревизионной комиссии на получение всех документов КСК в данном случае к деятельности управляющей компании неприменимы.
О том, куда будут посылать желающих получить исчерпывающую информацию жителей, говорить не приходится. В случае же с КСК у жителя есть право получить любые сведения, в крайнем случае, через суд. А судебная практика однозначно и всегда удовлетворяет требования собственника на предоставление такой информации.
Здесь же, если фирма наряду с управлением домами занимается к слову, продажей чая, никакой суд не вправе требовать раскрытия информации о любой коммерческой деятельности конторы. Вот что-то мне подсказывает, что деньги с продажи чая, всегда будут перемешиваться с деньгами на ремонт дома, и не в пользу жителей.
Любая попытка контроля подобной деятельности со стороны жилищной инспекции заведомо неосуществима и повлечёт за собой увеличение штата последней без какой-либо надежды на успех данного предприятия.
В данном случае успехом можно считать только факт вывода из-под внимания собственников львиной доли денежных средств на содержание дома.
Анализируя подобные недостатки в предлагаемой реформе никак не могу найти плюсы от этой трансформации.
Может быть, мне помогут её инициаторы. Со своей стороны приглашаю всех желающих вступить в дебаты по данному вопросу, тем более что вопрос то очень злободневный и касается почти каждого.
Начальник юридического отдела Ассоциации КСК Алматы Аркадий Рубцов