Необходимым условием развития рынка ипотечных ценных бумаг является успешное функционирование института паевых инвестиционных фондов, существующих в России с 1996 года. Важнейшим событием стало принятие в конце 2001 года Федерального Закона РФ «Об инвестиционных фондах», который создал правовую форму коллективного инвестирования в недвижимость в виде закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Однако созданы первые закрытые ПИФы были только в ноябре 2002 года. До этого почти год ушел на подготовку и утверждение нормативных правовых актов, регулирующих их деятельность.
Открытые и интервальные ПИФы, работая на денежном и фондовом рынке, даже при максимальной диверсификации не могли на коротких промежутках времени демонстрировать устойчивый рост стоимости пая. Полная зависимость от конъюнктуры фондового рынка делала паи достаточно волатильным инструментом. В настоящее время на финансовом рынке складывается благоприятная ситуация инвестирования в недвижимость: отрицательная доходность валютных вкладов, рост доходов населения и активов институциональных инвесторов, снижение доходности по облигациям и векселям. И что самое главное - неуклонное удорожание недвижимости. Поэтому, среди множества вариантов инвестирования в строительство и недвижимость закрытые ПИФы недвижимости являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков.
Позитивные изменения на рынке недвижимости стимулируют инвесторов к активной деятельности в этой сфере. Это касается торговых и офисных помещений и жилого фонда, а также земельных участков. Большой спрос на них отражает общую тенденцию роста российской экономики, обусловленного высокими ценами на нефть в прошлом году и доверием политическому руководству страны, а также к проводимому им курсу реформ, в особенности в области законодательства, регулирующего имущественные правоотношения. Рынок строительства и недвижимости российских крупнейших городов остается привлекательным также и для иностранных инвесторов.
Закрытый паевой фонд позволяет привлекать средства на фиксированный срок, что соответствует задачам инвестирования в недвижимость. Существует ряд особенностей этой правовой структуры, которые делают ее реальным инструментом инвестирования в недвижимость.
Во-первых, это государственный контроль. Законодательные ограничения, а также жесткий контроль со стороны государственных структур, обусловил действенную защиту вкладчика от рисков, связанных с самой организацией инвестирования. Достаточно сказать, что за всю историю паевых фондов не было ни единого случая мошенничества или обмана вкладчиков, включая кризисный 1998 год.
Во-вторых, это налоговый режим. Являясь структурой без образования юридического лица, паевой фонд представляет собой конструкцию, так называемого «прозрачного налогообложения». Налоговые потери пайщика ровно такие же, как если бы он инвестировал средства самостоятельно, не пользуясь механизмом коллективного инвестирования.
В третьих, структура закрытых паевых инвестиционных фондов предполагает возможность получения регулярного дохода для пайщиков, а также возможность досрочного выхода из инвестиционного процесса, через механизм биржевого обращения паев (например, после внесения в листинг ММВБ).
По сравнению с открытыми и интервальными паевыми инвестиционными фондами закрытые ПИФы имеют свою специфику:
· ЗПИФ не ограничивает количество сторонних пайщиков. Оно ограничено лишь количеством паев;
· Учредители (пайщики) способны внести изменения в Правила, но не могут контролировать действия управляющей компании УК;
· ЗПИФ обладает более широкой инвестиционной декларацией,
· возможность ежегодной выплаты дохода по паю (если это предусмотрено правилами ЗПИФа)
· ЗПИФ это специальный инструмент для работы на рынке недвижимости, т.к. в состав активов фонда может входить недвижимость и права на недвижимое имущество.
· в имущество ЗПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество.
Закрытый ПИФ недвижимости - это возможность реализации крупных проектов. Пайщики или учредители создают ЗПИФы с целью осуществления инвестиций:
· в предприятия, желающие найти инвестора и вывести свои акции на рынок;
· во вновь созданные предприятия в интересах реализации какого-либо отраслевого инвестиционного проекта;
· в строящиеся или находящиеся в режиме управления объекты недвижимости.