4.4.1. Состав общего имущества в многоквартирном доме и доля участия
Законом установлена долевая собственность на следующее общее имущество:
- в многоквартирном доме (ст. 290ГК,ст. 36ЖК РФ, ч. 5ст. 16Закона об участии в долевом строительстве)
- в коммунальной квартире (ст. 3Закона о приватизации жилья,ст. 41ЖК РФ).
Отметим, что многоквартирные дома являются единым объектом имущественных прав только при условии принадлежности всех квартир одному лицу. Например, согласно ст. 163ЖК РФ в государственной и муниципальной собственности находятся дома, в которых все помещения находятся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Государственный (муниципальный) дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, уже не является объектом государственной (муниципальной) собственности. При условии полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива в кооперативном доме возникают правоотношения собственности на квартиру и долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 2ст. 129ЖК). Аналогично, дом, в котором хотя бы одно помещение передано в собственность гражданина, в целом не является объектом права собственности застройщика, в его собственности могут находиться только оставшиеся квартиры.
При наличии собственников квартир многоквартирный дом в целом не является единым объектом имущественных прав. В соответствии с гражданским и новым жилищным законодательством многоквартирные дома (кондоминиумы - согласно действовавшему до 01.03.2005 Законуо ТСЖ) являются комплексом (совокупностью) недвижимого имущества, включающим:
- самостоятельные помещения, принадлежащие разным лицам на праве собственности;
- общее имущество дома, являющееся их долевой собственностью.
Многоквартирные дома являются объектами отношений по эксплуатации и управлению - особых жилищных правоотношений (п. 1 ст. 290ГК,раздел VIIIЖК РФ).
Согласно ст. 36ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности следующее имущество:
1) помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного собственника помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (технические подвалы);
2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
3) земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
4) иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
По существующим правилам, данные государственного технического учета и инвентаризации являются достоверными сведениями об объектах градостроительной деятельности, жилых и нежилых помещениях. Соответственно, основанием для включения объектов в состав общего имущества являются сведения о назначении помещений в документах ОТИ (БТИ).
Состав общего имущества дома должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом, который заключается управляющей компанией, выбранной общим собранием собственников помещений, с каждым из них (ст. 162ЖК РФ). Для домов, разрешения на строительство которых получены после 01.03.2005, состав общего имущества дома должен указываться в проектной декларации (информации о проекте строительства), которая должна публиковаться в средствах массовой информации (в том числе в сети Интернет) и передаваться в орган по государственной регистрации прав(ст. 19,20Закона об участии в долевом строительстве).
По общему правилу, доля в праве на общее имущество дома (доля участия) пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37ЖК РФ), если до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное(ст. 15Закона о введении ЖК РФ).
Собственникам комнат также принадлежит право долевой собственности на общие помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Доля собственника комнаты пропорциональна общей площади комнаты (п. 1 ст. 42ЖК РФ).
Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:
- не отчуждается отдельно от права собственности на помещение;
- не подлежит выделу;
- автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение, соответственно, не подлежит отдельной государственной регистрации.
Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30,39,43ЖК РФ).
Созданное для управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе определять расходы на содержание и ремонт общего имущества и размер платежей на эти цели для каждого собственника помещений, а также требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае неисполнения собственниками помещений обязательств по указанным платежам (ст. 137ЖК РФ).
Решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на помещение. Обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику (ст. 158ЖК РФ).
4.4.2. Распоряжение общим имуществом
ЖК допускает ограниченное распоряжение общим имуществом многоквартирного дома: объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых прав и законных интересов граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36ЖК РФ). Как и ранее, в соответствии сЗакономо ТСЖ общее имущество - общие помещения, конструкции, общие здания и сооружения не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении них могут быть заключены только договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов и иные сделки по предоставлению в пользование в соответствии с его целевым назначением.
Право распоряжения общим имуществом принадлежит самим собственникам помещений, ТСЖ или иному объединению собственников помещений (ст. 44,п. 2ст. 137ЖК).
Сделка (договор аренды, ссуды и пр.) может быть заключена в соответствии с нормами ст. 246ГК о распоряжении общим имуществом по соглашению всех участников долевой собственности (в том числе через представителя). Если жильцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо. Однако принятие решений о передаче общего имущества в пользование или установлении сервитута относится к компетенции общего собрания собственников помещений - высшего органа управления домом(ст. 44ЖК). Не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно составлять 50% и более голосов от общего числа собственников помещений(ст. 135ЖК). Решение о передаче общего имущества в пользование должно быть принято на общем собрании собственников помещений (а не только членов ТСЖ) большинством в 2/3 голосов участвующих в собрании собственников (п. 1ст. 46ЖК РФ).
Допускается принятие решения общего собрания путем заочного голосования - путем представления собственником помещения своего письменного решения по вопросам повестки без одновременного совместного присутствия участников (ст. 47ЖК).
К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению и уничтожению объекта. Согласно п. 3 ст. 36,п. 2ст. 40ЖК уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Решение о реконструкции дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой) относится к компетенции общего собрания собственников помещений и должно быть принято большинством в 2/3 голосов (п. 2ст. 44,п. 1ст. 46ЖК).
Например, в Москве существует практика переустройства чердачных помещений, которая регламентируется распоряжением мэра Москвы от 02.07.96 N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" <*>. Если для создания инвестором нового объекта недвижимости (мансардного помещения) используется общее имущество (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации), то в соответствии с данным документом решение о проведении реконструкции должно приниматься на общем собрании ТСЖ. В настоящее время согласно ЖКдля этого необходимо согласие всех собственников помещений. Одновременно договором с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок использования и изменения общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, иные права и обязанности инвестора.
4.4.3. Общий земельный участок
Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой ЖК.Ранее в соответствии сЗакономо ТСЖ земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. В настоящее время в связи с отменойЗаконао ТСЖ и исключением из законодательства понятия "кондоминиум" в соответствии с правиламист. 16Закона о введении ЖК возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка.
А. Занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован. Если в существующей застройке занятый домом участок поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК,он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 г. в силу закона.
Например, если многоквартирный дом построен на арендованном застройщиком государственном (муниципальном) земельном участке, то данный участок уже сформирован, поскольку для заключения договора аренды необходим кадастровый план. Соответственно, обязательство застройщика по арендной плате за землю перед арендодателем государственной или муниципальной земли прекращается с 01.03.2005. Однако с этой даты возникает основание для начисления земельного налога собственников помещений, уплата которого должна производиться в соответствии с Налоговым кодексом<*>.
ЖКиЗаконо введении его в действие не делают исключения для случаев строительства многоквартирных домов на земельных участках, находящихся у застройщиков на праве собственности. При этом возникает следующая коллизия. С одной стороны, вст. 235ГК содержится открытый перечень оснований прекращения права собственности. Кроме отчуждения, изъятия, отказа от права, гибели вещи и пр. допускается утрата права собственности в иных случаях, предусмотренных законом. С другой стороны,ст. 44ЗК устанавливает закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником, отказ от права собственности, принудительное изъятие. Пока в ЕГРП существует запись о праве собственности застройщика на участок, у налоговых органов имеются основания для начисления налога за землю. Поэтому если застройщик не заинтересован в сохранении права собственности на землю и уплате налога на имущество, которое ему не принадлежит и которым он не пользуется, то рекомендуется подать заявление в регистрирующий орган о прекращении права собственности и начать процедуру регистрации права долевой собственности собственников помещений на общий участок.
Б. Земельный участок в существующей застройке не сформирован (не проведено землеустройство и кадастровый учет). Согласно п. 2 ст. 6Закона о введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии сост. 46Градостроительного кодекса.
Для приобретения права долевой собственности на общий участок необходимы:
- проведение общего собрания собственников помещений;
- обращение уполномоченного собранием лица в орган государственной власти или местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о формировании участка;
- принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке и межеванию территории;
- публикация решения и публичные слушания с участием лиц, чьи интересы могут быть затронуты таким проектом;
- принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации по проекту планировки и межевания (но не о предоставлении или передаче участка в общую собственность!);
- постановка участка на государственный кадастровый учет.
В этом случае право общей долевой собственности на землю всех собственников помещений возникает с момента проведения государственного кадастрового учета.
В. Многоквартирный дом построен (реконструирован) после 1 марта 2005 г. Приемка домов после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (п. 6 ст. 16Закона о введении в действие ЖК), т.е. при наличии сформированного занятого домом участка. В этом случае в соответствии сост. 36,38ЖК, ч. 5ст. 16Закона об участии в долевом строительстве право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Отметим, что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации. Однако регистрация права долевой собственности будет обязательна в случае распоряжения общим земельным участком.
Пользование участком. Общий земельный участок может быть передан в пользование (по договорам ссуды, аренды) или обременен правом ограниченного пользования (п. 5 ст. 36ЖК). Установление права ограниченного пользования определяется наличием до 01.03.2005 объектов недвижимости, для использования которых устанавливается обременение.
Если объекты (соседние дома, иные объекты на соседних участках, подземные сооружения и коммуникации на занятом домом или соседнем участке) существовали до 01.03.2005, то ЖКне допускает запрета на установление обременения в случае необходимости доступа к этим объектам. Очевидно, что в этом случае устанавливается либо публичный сервитут (п. 2ст. 23ЗК), либо иное ограничение права на землю(ст. 56ЗК).
Если после 01.03.2005 на соседних участках возводятся новые объекты либо прокладываются новые коммуникации на занятом домом или соседнем участке, то обременение может быть установлено только по соглашению с собственниками помещений либо по решению суда. В этом случае действуют правила о частном сервитуте (п. 1 ст. 23ЗК,ст. 274 - 276ГК).
4.4.4. Государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Пунктом 2 ст. 23Закона о регистрации прав (в ред. Закона о введении ЖК РФ) установлено, что регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли участия от регистрации права на помещение в доме.
Приказом Минюста России от 27 июня 2003 г. N 152 утверждена Инструкцияо порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах <*>. В соответствии с п. 1ст. 4Закона о введении ЖК до приведения в соответствие с ним действующих нормативных актов такие акты применяются постольку, поскольку они не противоречатЖКи данному Закону. Поэтому до внесения изменений вПравилаведения ЕГРП и указаннуюИнструкциюМинюста порядок регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирных домов может быть основан на следующих положениях.
1. Государственная регистрация многоквартирных домов (кондоминиумов) не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим недвижимым имуществом в составе дома:
- индивидуальные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных собственников, в том числе ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для эксплуатации дома;
- общее недвижимое имущество - земельные участки, здания, помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений.
Регистрация прав на иное общее имущество многоквартирного дома - лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование - отдельно (пообъектно) не проводится.
2. При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на общие земельные участки, здания и сооружения объединяются. В свидетельстве о регистрации права общей долевой собственности в графе "Объект права" указываются сведения обо всех общих объектах недвижимости.
3. Регистрация права на общее имущество в доме обязательна в случае:
- строительства или реконструкции дома;
- приобретения общего земельного участка;
- совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование (например, аренду на срок не менее одного года);
- установлении ограничения (например, сервитута);
- возведения нового объекта.
4. Регистрация права на общее имущество во вновь созданном (построенном, реконструированном) доме возможна только после регистрации возникновения прав собственников на их индивидуальные помещения.
Регистрация прав на индивидуальные помещения не требуется в случае:
- приобретения собственниками помещений в долевую собственность земельного участка в существующей застройке;
- регистрации права долевой собственности на общее имущество дома в существующей застройке, если права собственников помещений возникли до 31 января 1998 г. (до вступления в действие Законао регистрации прав).
5. При регистрации права долевой собственности на общее имущество в графе "Правообладатель" может быть указано "Собственники помещений".
6. Свидетельство о регистрации права долевой собственности на общее имущество дома выдается:
- только тем собственникам, которые зарегистрировали в ЕГРП права на свои помещения;
- в случае, когда право на общее имущество регистрируется впервые.
В дальнейшем сведения о долевой собственности на общее имущество указываются в свидетельстве о регистрации права собственников индивидуальных помещений.
7. В свидетельстве о регистрации прав на индивидуальные помещения в графе "Вид права" может быть указано: "Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в размере...".
Документы для государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество многоквартирного дома. Для регистрации права долевой собственности домовладельцев на общее недвижимое имущество, в том числе на общий земельный участок, могут потребоваться следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (в отношении каждого объекта общего недвижимого имущества). Заявление может быть подано:
- всеми собственниками помещений непосредственно или через своих представителей (например, в случае ограниченного числа помещений);
- представителем всех собственников;
- представителем ТСЖ.
В случае подачи заявления представителями дополнительно представляется документ, подтверждающий их полномочия, например, решение общего собрания собственников, принятое в соответствии со ст. 44 - 48ЖК. Председатель правления ТСЖ представляет решение правления об его избрании и устав товарищества.
2. Документ об оплате государственной регистрации права (подлинник и копия).
Размер государственной пошлины за регистрацию права долевой собственности всех собственников на один объект недвижимости составляет в совокупности 500 рублей (для физических лиц).
3. Сведения о размере долей участия (долей в праве общей собственности на общее имущество дома), а также решение общего собрания собственников помещений (или их соглашение) о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимости, содержащее сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях.
Данные сведения могут быть указаны в приложенном списке, который может быть удостоверен:
- председателем правления ЖСК, ТСЖ, иного объединения собственников, созданного для эксплуатации многоквартирного дома;
- самими собственниками (при отсутствии названных организаций).
В списке рекомендуется указывать основания приобретения домовладельцами помещений (договоры, свидетельства о праве на наследство и пр.) и реквизиты их регистрации в уполномоченных органах, в том числе учреждении юстиции.
4. Правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество многоквартирного дома, в частности:
- акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев или о формировании общего земельного участка (утверждении проекта границ);
- акт ввода в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих зданий, сооружений или помещений;
- договоры купли-продажи общих зданий и сооружений.
5. Технический паспорт дома, удостоверенный ОТИ (БТИ) и содержащий сведения об общем имуществе дома. Паспорт может быть представлен один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его представление необязательно. Повторное представление паспорта дома требуется в случае изменения состава общего имущества или характеристик входящих в него объектов.
6. Для регистрации прав на общий земельный участок необходим его кадастровый план.