Потребность в учёте земель возникла с того момента, когда человек начал использовать земельные угодья для получения пищи и выпаса скота, т.е. с возникновением скотоводства и земледелия.
Исторически земельный кадастр возник в силу объективной необходимости получения сведений о земле как первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. С возникновением государственности земля становилась одним из основных источников государственных доходов и, в связи с этим, объектом различного рода обложений. Таким образом, с самого начала использования земли, ведения земледелия и скотоводства возникает необходимость в учёте, а затем и в оценке земель, т.е. в проведении земельно-кадастровых работ.
Земельный кадастр вначале представлял собой простые действия по учёту земель, используемых в земледелии и скотоводстве. С развитием производства, общественных отношений появляются специальные документы (списки, реестры, книги), в которые вносятся сведения о земле, устанавливается определённый порядок учёта земледельческих операций. Земельно-кадастровые сведения стали фиксироваться не только в текстовой документации, но и на планово-картографических материалах. В зависимости от качества почвенного покрова земли стали подразделять на группы или классы. Со временем большое значение приобретает правовая сторона кадастра, которая включала земельно-регистрационные сведения и была связана с оформлением права собственности на землю. Земельный кадастр становится основой правового обеспечения земельной собственности и решения различных гражданских дел о границах владений и землепользований.
Итак, земельный кадастр – в узком значении - это книга (реестр) о предметах поземельного обложения; в более широком смысле – это определённая система мероприятий по учёту, описанию и оценке земли, проводимых государством с целью получения сведений о земле для поземельного налогообложения.
Исторически земельный кадастр включал следующие операции:
- учёт земель;
- естественноисторическое и экономическое описание земли;
- оценка земель.
При учёте определялись пространственное положение и размеры земельных участков, массивов и землепользований, состав земельных угодий и их качественное состояние. Описание включало выяснение и фиксацию естественноисторических и экономических характеристик земли. Оценка предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.
Итак, государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель РФ, месторасположении и размерах земельных участков, их качественной характеристике, владельцах, правовом режиме землепользования, оценке и т.д.
Государственная регистрация землепользования является юридическим актом, оформляющим право собственности, владения, аренды, пользования земельными участками. Она ведётся районной (городской) администрацией в книге Государственных актов на право собственности, владения, пользования землёй. После государственной регистрации землепользователю выдаётся Государственный акт на право собственности на землю.
Следующим основным документом по учёту земель на сельскохозяйственном предприятии является Земельная шнуровая книга. В ней учитывается общая площадь земель, в том числе по видам угодий; качество земель (засорённость камнями, мелколесье, заболоченность и т.д.); учитывают приусадебные земли, земли под коллективными садами и огородами, земли, находящиеся в стадии мелиоративной подготовки.
За правильность сведений в Земельной шнуровой книге отвечают руководитель хозяйства и главный агроном, которому поручено её ведение. Также главный агроном ведёт Книгу истории полей.
Краткие сведения о землепользовании сельскохозяйственных предприятий приводятся также в соответствующих формах статистической отчётности.
Земельное законодательство РФ предусматривает осуществление контроля над использованием и охраной земель со стороны федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченных органов, а также органов местного самоуправления.
Оценка земель
В земельном кадастре содержатся сведения о качественном состоянии земель. При этом учитываются их природные (естественные) свойства и признаки (механический состав почв, подстилающие породы, рельеф), негативные процессы (эрозия, засоление, каменистость, переувлажнённость, заболоченность и т.д.), технологические, градостроительные, экологические и др. свойства.
В Земельном кодексе РФ определены понятия рыночной и кадастровой стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земли устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость используется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законом. Методики её определения разрабатывает Росземкадастр.
Вся страна поделена на кадастровые округа, которые, в свою очередь, поделены на кадастровые районы, а районы – на кадастровые кварталы. Кадастровая стоимость земли определяется для кадастровых кварталов, включающих в себя множество мелких земельных участков.
С использованием количественной и качественной характеристик в земельном кадастре каждому земельному участку, группе почв или почвенной разновидности даётся качественная оценка земельных угодий в баллах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным (естественноисторическим) свойствам.
В документах земельного кадастра производится экономическая оценка земель, тем самым определяется их сравнительная ценность. Критерии экономической оценки устанавливаются в зависимости от целевого назначения земель. Общим для всех земель является их местоположение. Для экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения в качестве основного критерия выступают производительные свойства земли. Экономическая оценка земель выражается в системе натуральных (ц/га), стоимостных (руб./га, руб./руб.) и относительных (баллы) показателей, которые характеризуют степень использования одних земель по сравнению с другими по доходности.
Плата за землю
Пользование землёй в РФ платное. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Целью введения платы за землю являются стимулирование её рационального использования, охраны и освоения, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и др.
Граждане и юридические лица за земельные участки, находящиеся у них в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, уплачивают земельный налог. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной или иной деятельности землепользователя. Объектами обложения являются сельскохозяйственные угодья, земли лесного фонда освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых производится заготовка древесины, а также водного фонда, используемые для хозяйственной деятельности.
Земельный налог исчисляют, исходя из площади земельного участка, облагаемой налогом, и утверждённых ставок. Ставки земельного налога установлены за 1 га по видам угодий: пашня, залежи, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.
Налог на земли под лесами, на которых производится заготовка древесины, устанавливают в размере 5 % стоимости разрешённого по лесорубочному билету объёма рубок древесины.
Налог на земли водного фонда как покрытые, так и не покрытые водой, вне населённых пунктов взимается только с земель, представленных для хозяйственной деятельности, по средним ставкам за сельскохозяйственные угодья административного района.
Для субъектов РФ земельный налог устанавливается решением Правительства РФ. Он может ежегодно индексироваться с учётом инфляции и других экономических ситуаций. Субъектам Федерации предоставляется право внутренней дифференциации земельного налога с учётом местоположения земельных участков, их плодородия и других объективных обстоятельств.
Отдельные физические и юридические лица полностью освобождаются от уплаты земельного налога, а некоторые имеют льготы. К примеру, в течение 5 лет с момента предоставления земельного участка освобождаются от уплаты налога граждане, впервые организующие крестьянские (фермерские) хозяйства. При использовании ими земли не по назначению указанная льгота не применяется.
Размер арендной платы, срок аренды и другие условия указываются в арендном договоре. Размер арендной платы за 1 га в целом по хозяйству устанавливается районной администрацией и дифференцируется по участкам пропорционально их оценке в баллах. При аренде земель сельскохозяйственного назначения плата не должна превышать суммы земельного налога с арендуемых участков.
Земельный налог и арендная плата направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству городских и сельских поселений, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель и т.д.
Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определённого качества и местоположения, рассчитанную, исходя из потенциального дохода на расчётный срок окупаемости. Нормативная цена используется для обеспечения рыночного регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении совместной, долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении получении банковского кредита под залог земельного участка, если на данный момент времени не определена кадастровая стоимость земельного участка.