Введение.
Что такое недвижимость?
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.
Процесс или результат определения стоимости объекта. При оценке стоимости строения в БТИ применяют систему так называемой остаточной стоимости. Оценка БТИ иногда отличается от рыночной стоимости в несколько раз. Указав в договоре купли-продажи квартиры, вы экономите на налогах, но рискуете потерять свои деньги в случае расторжения сделки. По некоторым данным, Госстрой собирается в этом году изменить систему оценки инвентаризационной стоимости земли и строений. Новая методика оценки позволит приблизить стоимость объекта к рыночной.
В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что: чем выше размер дохода,тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия. Например, при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену. чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:
-мотивация продавца и покупателя является типичной;
-обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;
-платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;
-компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
Принципы оценки.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы основанные на представлениях пользователя.
Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.
Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.
В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.
Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.
Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.
Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.
Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.
Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.
Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней
Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.
Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.
Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.
Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.
Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.
Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.
Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ:
Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.
1. Определение проблемы.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и подтверждение информации.
4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
5. Согласование.
6. Отчет о результате оценки стоимости.
Определение проблемы
При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.
Составление плана оценки:
Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.
В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.
Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.
Сбор и подтверждение информации.
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
2. Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
3. Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?
Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов
осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,
использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с
данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?
4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
5. Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?
Согласование.
Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.
Отчет о результате оценки объекта.
В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Вывод:
Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.
Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости.
Принцип спроса и предложения.
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а следовательно, и стоимость.
Принцип изменения.
Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.
Принцип замещения.
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.
Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.
С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Зданием отеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.
Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности.
Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит, и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи.
Принцип вклада.
Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества. Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости. К примеру, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж. Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением. Следует учесть, что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно.
Принцип конкуренции.
Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир. Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены. однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.
Принцип соответствия.
Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля, то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения. Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов. Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи. Учитывая это, во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт.
Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости. Размеры офисных помещений в одном районе, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов.
Принцип регрессии.
Этот принцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе.
Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах, где отсутствует зонирование и различные участки в различное время были проданы разным владельцам. Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом, подземную резиденцию, двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод, что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости.
Принцип ожидания.
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов.
В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат. Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита, законодательные ограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей. а также высокие налоги на владение недвижимостью.
Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации.
Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость.
Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькими путями. Если городские налоги значительно выше, чем в окрестности, то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость. Если местная власть пользуется доверием, укрепляет правоохранительные органы, пожарную службу и местную систему образования, это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны.
Зональные различия.
Во многих странах территория поделена на округа, в рамках которых самофинансируются коммунальные системы (транспорт, водоснабжение, канализация и т.п.), а также образование и сервис. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.
Влияние на стоимость ближайшего окружения.
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь солидных клиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд ли здесь захочется открыть свой