О том, как должна заключаться сделка по реализации квартиры сказано и в статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Существенными в Гражданском кодексе называются обязательные условия сделки для признания ее действительной. Стороны должны указать, в отношении чего подписывается договоренность, определить ее стоимостью, порядок перехода от одного собственника к другому. Если хотя бы одно существенное условие будет упущено, договор признается незаключенным. Какие же эти условия и почему так важно указать их в ДКП(Договора купли-продажи) – читайте ниже!
Предмет недвижимости
Статья 554 Гражданского кодекса относит к обязательным условиям определения предмета недвижимости, реализуемого на рынке. При этом, недостаточно указать лишь то, что продается двухкомнатная квартира. Договор должен содержать все характеристики, позволяющие безошибочно определить, какую именно квартиру продает хозяин. Советуем охарактеризовать квартиру максимально точно, описать ее состояние, наличие или отсутствие мебели и, конечно, не забыть указать точный адрес многоквартирного дома.
В этом случае закон также защищает права покупателя, чтобы избежать возможных рисков и мошеннических действий со стороны продавца квартиры.
Цена контракта
Договор купли-продажи должен предусматривать цену имущества, обязательное условие договора прописано в статье 555 ГК РФ. Закон не запрещает сторонам указывать цены как в формате за один квадратный метр, так и полностью за всю квартиру. В первом случае обязательно стоит указать не только цену одного квадратного метра, но и площадь квартиры.
Порядок расчетов
Порядок расчета считается одним из наиболее важных положений договора. На рынке недвижимости в наши дни используются четыре основных способа и перед составлением ДКП желательно ознакомиться с преимуществами и недостатками каждого из них.
Аккредитивная форма
Аккредитивная форма не часто используется физическими лицами, тем не менее у каждого клиента есть возможность заключить с банком договор о внесении на определенный счет суммы, равной стоимости объекта недвижимости. Данная процедура особенно выгодна покупателю – он хранит деньги на счету в банке, однако передает их продавцу только в момент заключения договора или оформления права собственности.
Использование банковской ячейки
Для реализации данного метода расчетов покупатель, продавец и финансовая организация заключают договор об аренде ячейки. Покупатель кладет туда деньги в присутствии продавца. Оговариваются особенности аренды, например то, что открыть ее может только продавец с предъявлением выписки из реестра прав о том, что право собственности перешло к покупателю. На случай несостоявшейся сделки предусмотрены сроки закрытия доступа к ячейке продавца. Использование ячейки не освобождает от надобности составить расписку о получении средств.
Наличная форма
Распространенный, но менее безопасный способ проведения расчета. К наличному расчету относятся и операции по зачислению банком средств на счет продавца по поручению покупателя. Чаще всего деньги перечисляются после подписания договора, но до момента регистрации права собственности в Росреестре. Риск состоит в том, что договор могут признать недействительным, покупатель рискует остаться и без денежных средств, и без недвижимости. Если же стороны пришли к соглашению, что деньги будут переданы после регистрации права собственности – рискует продавец, покупатель может по какой-то причине не уплатить оговоренную сумму. Доказывать свою точку зрения придется в суде.
Рекомендация. Какой бы способ вы не выбрали, обязательно охарактеризуйте его в договоре. От этого зависит безопасность сделки и снижение рисков как для продавца, так и для покупателя.
Передача недвижимости
Помимо договора купли-продажи законодательство предусматривает еще один документ – передаточный акт. Обязательства продавца по передаче имущества считаются исполненными после подписания данной бумаги о передачи. Если же одна из сторон откажется подписывать акт, такое действие будет расцениваться как отказ от передачи или принятия квартиры.
Новый владелец недвижимости должен знать, что согласно положению 3 статьи 556 ГК РФ принятие недвижимости, которая не соответствует условиям договора не освобождает продавца от ответственности за неполное исполнение договора.
Статья 557 ГК РФ предусматривает право покупателя потребовать у продавца денежную компенсацию, добровольное устранение недостатков или возмещение расходов на самостоятельное устранение недостатка в покупаемой квартире.