Реферат
Регистрация права на недвижимое имущество в Республике Молдова
Системы регистрации прав на недвижимое имущество
Учет объектов прав и прав на объекты недвижимости известен с глубокой древности. Необходимость осуществления учета недвижимого имущества обосновывается тем, что:
• правопорядок заинтересован в организации стабильного оборота прав на объекты недвижимости как наиболее значимой категории прав;
• правообладатели заинтересованы в эффективной защите своих прав на объекты недвижимого имущества;
• посредством учета объектов прав и прав на объекты недвижимости достигается эффективное налогообложение, поскольку эти объекты прав служат проявленным признаком состоятельности.
Как видно, причины, обуславливающие необходимость организации учета объектов прав и прав на объекты недвижимого имущества, определенным образом взаимосвязаны. Поскольку гарантии прав приобретателей недвижимого имущества служат увеличению оборота прав в отношении него, это, в свою очередь, влечет увеличение налогообложения. Отсюда следует, что, без внедрения оптимальной системы регистрации объектов недвижимости и прав на них, полноценное существование гражданского оборота не представляется возможным.
Регистрация объектов недвижимости и прав на них осуществляется в публичном порядке и в этом смысле имеет характер публичноправовых действий. Однако поскольку такая регистрация обращена, с одной стороны, к охране (гарантии) прав и интересов отдельных лиц, а с другой - интересов общества в целом, ее нормативная регламентация не может относиться исключительно к предмету публичного права. Решение вопросов, связанных с регистрацией объектов недвижимого имущества и прав на них, наглядно демонстрирует, что всякое публичное право устанавливается и существует постольку, поскольку существует частное право отдельных лиц.
Цель охраны (гарантии) прав лица на объекты недвижимого имущества состоит в минимизации рисков, связанных с их установлением и защитой, осуществляемой посредством регистрации, что, в свою очередь, ведет к снижению транзакционных издержек, связанных с оборотом прав на недвижимое имущество. Так, приобретатель права на недвижимую вещь должен быть гарантирован, что:
• приобретаемый объект - действительно тот объект, на который приобретается право;
• объект сделки - приобретаемое право - принадлежит отчуждателю, а не иному (неправомочному) лицу;
• объект сделки приобретается с учетом возможных обременений и ограничений;
• в момент приобретения права на недвижимую вещь ни одно третье лицо не приобретает на данную вещь такое же по объему право.
Для охраны права на недвижимую вещь ее обладатель должен иметь возможность с наименьшими затратами (учитывая физическую природу недвижимых вещей) предъявить объект своего права посредством документов, позволяющих достоверно идентифицировать состав и границы этого объекта, а также предъявить свое право третьим лицам, разумеется, с учетом возможных обременений.
Для движимых вещей доказательством существования права является владение, выполняющее также функцию охраны этого права. Владение вещью как доказательство (презумпция) права оптимально распределяет затраты по минимизации рисков, связанных с приобретением прав на эту вещь. Владелец движимой вещью предполагается ее собственником; добросовестный приобретатель движимой вещи приобретает право собственности с момента установления своего фактического господства. Затраты по минимизации рисков распределяются между фактическими обладателями движимых вещей. Владение движимой вещью - наименее затратный способ доказательства права, дающий наиболее эффективный способ его охраны. Всякий, не владеющий вещью, призывается воздерживаться от предъявления требований к владельцу; ищущий против владельца осведомлен о бремени затрат, связанных с доказательством своего права на вещь.
Иным образом обстоят дела с недвижимыми вещами. Обеспечить охрану прав на них владением нерационально (для этого необходимо было бы исключать какое-либо фактическое вмешательство в осуществлении права лица в отношении объекта недвижимости, что сопряжено со значительными затратами). Следовательно, когда объектом права является недвижимая вещь, доказательством существования данного объекта права и права на данный объект должны быть иные факты, нежели те, которые приемлемы для движимых вещей.
Таким образом, существование права на недвижимый объект, также как и на движимый объект, должно быть публично достоверно, а сам объект четко идентифицирован. Для движимых вещей этому служит владение вещью. Для недвижимых - в зависимости от того, на кого возлагаются риски, связанные с установлением прав на эти вещи, этому служит:
• либо регистрация актов, предметом которых являются права на недвижимые вещи - «актовая система»,
• либо регистрация прав (титулов) на недвижимые вещи - «титульная система».
Для актовой системы, распространенной в большинстве штатов США, а также во многих юрисдикциях Северной и Южной Америки, характерно возложение всех рисков, связанных с установлением прав на недвижимое имущество, непосредственно на приобретателя права. Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) здесь сам несет всю тяжесть риска, связанную с приобретением права. Никакие государственные организации при актовой системе в принципе не несут ответственности вследствие ошибок, возникающих при приобретении, обременении или прекращении прав на недвижимое имущество. Единственная функция, сопряженная с ответственностью штата (оборот прав на объекты недвижимости находится в компетенции отдельных штатов), связана с регистрацией самого юридического акта, направленного на приобретение права.
Для регистратора в принципе не имеет значения, есть ли у сторон право на совершение этой сделки, имеют ли они какое-либо отношение к самому предмету сделки, существует ли этот предмет в природе. Регистратор обязан только удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которые указывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксировать дату и время регистрации. Важность фиксации даты и времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешно попытается несколько раз продать один и тот же объект и в отношении этого объекта возникнут конкурирующие между собой права или интересы, то удовлетворение будет предоставлено, прежде всего, тому претенденту, чей акт будет зарегистрирован раньше.
Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research). Учитывая особенности имущественных прав в англоамериканском праве, такое исследование должно охватывать все обременения и преимущественные права, установленные когда-либо в отношении данной недвижимости. В США современные стандарты разрешают ограничиться исследованием 40 последних лет истории объекта сделки. Подобное исследование не под силу покупателю, для него за определенную плату это делают специализирующиеся в этом юристы. Деятельность юристов, содействующих переходу прав (legal title) от одного лица к другому, именуется conveyancing. Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance).
Титульная система, в противоположность актовой, основывается на регистрации прав, возникших на основе совершенного до момента передачи акта (сделки). Титульная система в различных своих модификациях получила распространение в юрисдикциях континентальной Европы и Австралии. Ее родиной является Пруссия, где с 1693 года для столичных городов были впервые введены Поземельные книги (Grundbuch) с внесением в них всех недвижимостей. В соответствии с действующим на тот момент в Пруссии законодательством, право собственности приобретается исключительно внесением соответствующей записи в Поземельной книге; ипотеки вносятся в Поземель-
ную книгу по соглашению сторон, но третьи приобретатели заложенного объекта отвечают только по внесенным ипотекам. Таким образом утверждалось положение, в соответствии с которым старшей по отношению ко всем прочим титулам, устанавливающим права на недвижимость, признавалась запись о праве лица в Поземельной книге. Сертификат о праве, имеющийся на руках правообладателя, перестает играть роль юридического документа до тех пор, пока в результате какого-нибудь катаклизма (пожара, воровства) не погибнет Поземельная книга [51, с. 34].
Тем самым государство снимало с правообладателя бремя охраны своего права, принимая эту функцию на себя. Потеря сертификата или подделка его злоумышленником уже не грозили законному владельцу неприятностями. Но возникла угроза, что государственный чиновник может совершить ошибку или даже преступление, сделав без законных на то оснований запись в Поземельной книге, которая принесет ущерб или даже потерю зарегистрированного права. Кроме того, так и не был еще решен вопрос о гарантии добросовестному покупателю, что приобретенное им право передается ему бесповоротно и что его не придется вернуть, если вскроются обстоятельства, порочащие чистоту сделки, о которых он не мог знать.
Дальнейшее развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество связано с Прусским Ипотечным Уставом 1783 г. и Прусским Земским Правом 1794 года, утвердившие ее ключевые принципы. Речь идет, во-первых, о принципе «внесения», согласно которому имущественное право на недвижимую вещь приобретается только посредством факта внесения соответствующей записи в Поземельную книгу уполномоченным на то лицом (регистратором). Во-вторых - о принципе «публичной достоверности и гласности», в соответствии с которым право, зарегистрированное в Поземельной книге, признается действительным для добросовестного и расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, может предъявить иск только к этому лицу, но не к покупателю.
Принцип публичной достоверности и гласности давал гарантии добросовестному приобретателю в бесповоротности приобретенного им права, поскольку надлежаще (беспорочно) зарегистрированное право могло быть противопоставлено в качестве возражения (exeptio) виндикационному притязанию третьего лица. Данный принцип является основополагающим для системы регистрации прав (титульной системы); его наличие позволяет минимизировать риски, связанные с приобретением права на недвижимую вещь добросовестным приобретателем. Таким образом, согласно данному принципу, лицо, чье право беспорочно зарегистрировано в отношении определенного объекта недвижимости, бесповоротно становится собственником этого объекта.
Классический вариант титульной системы регистрации предполагает возложение на государство функции охраны прав лиц, чьи права на недвижимое имущество, находящееся в пределах его юрисдикции, оно признает. Механизм охраны состоит в том, что определенными административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество в реестре прав на недвижимое имущество (в ФРГ - «Поземельная книга», во Франции - «Ипотечная книга», в Российской Федерации - «Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество»).
Законом установлено, что зарегистрированное право является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства. Никакие события далекого и близкого прошлого, связанные с историей владения этой недвижимостью до совершения сделки по ее приобретению актуальным собственником, не имеют влияния на судьбу его права.
В классическом образце титульной системы использована разработка немецких юристов XVIII века - ведение особой книги, в которой на каждый земельный участок открыт «лист», на котором регистрируется право на него. Отсюда и название - «Поземельная книга». В дальнейшем была предусмотрена возможность открытия листа на собственную квартиру в многоквартирном доме и на здание, находящееся на чужой земле в соответствии с правом застройки (суперфиция).
Право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе. Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки, хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в архив.
Важным принципом Поземельной книги является ее публичный характер, то есть то, что ее записи имеют априори публичное признание, а также открытость для ознакомления содержания записей любому, кто проявляет нужду в этом. Таким образом, приобретателю недвижимости нет необходимости заниматься исследованием «чистоты титула» продавца. Любые юридически значимые обстоятельства, способные оказать влияние на полноценность приобретаемого права, известны ему из регистрационных записей. Покупатель или кредитор точно знает, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство. Последнее обстоятельство значительно снижает издержки, связанные с минимизацией рисков при обороте прав на недвижимое имущество.
Однако и такое приобретение сохраняет известную долю риска. Вследствие ошибки, совершенной умышлено или по неосторожности, регистратор может внести изменения в запись о правообладателе без законных на то оснований. Если лицо, в чью пользу будет говорить новая запись, окажется добросовестным приобретателем, оно в таком случае становится обладателем права, которое не подвергается сомнению и никак не может быть оспорено. Поэтому, как и в случае Актовой системы, зарегистрированное право также должно быть застраховано. Но, поскольку государство берет на себя роль охраны права, то в случае ущерба, нанесенного этому праву, оно в любых случаях именно себя признает виноватым перед лицом, которому принадлежало это право. На этом основании оно полностью компенсирует причиненный ущерб. Источником для таких компенсаций служит Компенсационный фонд, который накапливается за счет регистрационных отчислений и является неотъемлемой частью системы регистрации [см. 51, с. 36-38].