Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
- недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.
Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:
- приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
- приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге н е движимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
- Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
- законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).
При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.
Основные участники ипотечного кредитования:
1. Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
2. Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
3. Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
4. Риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
5. Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
6. Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
7. Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
8. Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
9. Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк-посредник-инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.
Страхование призвано обеспечить страховой защитой людей и их дела от различного рода опасностей Страхование является системой обеспечения безопасности домашнего хозяйства
Страхование (страховое дело) в широком смысле -- включает различные виды страховой деятельности (собственно страхование, или первичное страхование, перестрахование, сострахование), которые в комплексе обеспечивают страховую защитy.Страхование в узком смысле представляет собой отношения (между страхователем и страховщиком) по защите имущественных интересов физических и юридических лиц (страхователей) при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов (страховых фондов), формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховой премии)
Страхование можно считать условно возвратным расходом Существуют разновидности страхования
1 Имущественное
■ имущества предприятий и opганизаций,
■ имущества граждан,
■ средств транспорта и грузов,
■ других видов имущества,
■ финансовых рисков
2 Личное
■ страхование жизни,
■ страхование от несчастных случаев и болезней,
■ медицинское страхование,
■ пенсионное страхование
3 Страхование ответственности
■ гражданской ответственности владельцев транспортных средств (ОСАГО),
■ профессиональной ответственности,
■ ответственности за неисполнение обязательств,
■ иных видов гражданской ответственности
Страхование может осуществляться в двух формах:
1 Обязательное (медицинское страхование, ОСАГО и др)
2 Добровольное
Страхование —что договорные отношения о том, что страхователь выплачиваем страховщику определенные страховые взносы, а в случае наступления страхового случая страховщик выплатит страхователю страховую сумму
Страховые opганизации участвуют на финансовых рынках, аккумулируя временно свободные денежные средства. В основном страховые организации принимают риски своих клиентов, тем самым обеспечивают безопасность их жизни или имущества
Пенсионная система
Существуют две принципиальные разновидности пенсии
1 Трудовая, то есть человек работал и создавал ценности
2 Социальная - государственная из налогов (чужих средств) Существует несколько типов пенсионных систем, основные
1. Система солидарности поколений
2. Накопительная система
Система солидарности поколений
Трудоспособное население обеспечивает пенсией нетрудоспособное население или из зарплаты работающих изымается определенная сумма, которая перечисляется или в бюджет (как в СССР) или в специальный фонд Из этого фонда пенсия выплачивается ныне живущим пенсионерам Нет запасов Пенсия собирается и выплачивается Размер пенсии зависит от следующих параметров: - средняя зарплата (чем выше заработная плата, тем выше пенсия), прямая зависимость; - размер отчислений, прямая зависимость.
На количество пенсионеров, приходящееся на трудоспособное лицо в 1943 г это количество составляло 0,33, в 2010 г. —0,66
Для характеристики размера пенсии употребляется несколько показателей в рублях, в прожиточных минимумах; показатель, который называется коэффициент возмещения Последний показывает, сколько средняя пенсия составляет от средней зарплаты в стране. Коэффициент возмещения можно посчитать в среднем по стране, а можно посчитать по конкретному человеку Нормальным для Европы считается коэффициент возмещения 70%
Происходит старение населения, и возрастет нагрузка на трудоспособное население, третий показатель объективно понижается (увеличивается число пенсионеров на одно трудоспособное лицо).
Деньги расходуются на
• администрирование ПФР;
• специальную статистику и учет, расчет конкретной пенсии (персонифицированный учет);
• оплату Почте РФ за выдачу пенсий.
А все остальное выплачивается пенсионерам. Основной недостаток такой пенсионной системы заключается в том, что нет связи между работоспособностью человека, размером его заработной платы и получаемой пенсией. Плательщик средств в пенсионный фонд и получатель пенсии - разные люди
2. Накопительная пенсионная система
Работник часть свой зарплаты перечисляет в специальные фонды, которые занимаются аккумулированием и хранением вложенных средств Совпадает, кто зарабатывает и кто получает пенсию Сложность —формируются разные категории Чисто накопительная система существовать не может, так как есть группы граждан, которые не могут сами накопить На практике не существует чисто накопительных систем, так как они не могут существовать
Схема накопительной системы может быть различной
1. Индивидуальная схема (сам человек решает, сколько денег отложить на пенсию).
2. Использование негосударственных пенсионных фондов Недостаток - нужно платить за администрирование, преимущество - деньги не пропадут, пенсия и зарплата примерно будут одинаковы
В реальности существует конкретная система, включающая отдельные элементы
Преимущества накопительной системы
с точки зрения финансов страны длинные деньг и в стране,
с точки зрения граждан - прямая взаимосвязь между тем, кто зарабатывает, и тем, получает
Накопление пенсионных фондов в % к BBII, конец 1999 Россия 0,7°/о,
Англия 101%,Голландия 141%
Казахстане такую систему ввели и успешно пользуются: трудность обеспечения нормальною функционирования накопительной системы - уберечь деньги и управлять ими
Кроме обычной пенсионной системы, существует пенсионная система для государственных служащих Эта пенсия выплачивается по отдельным каналам и может приближаться по коэффициенту возмещения к европейским стандартам (т е 70% от заработка)
Существует региональная система - это участники войны, работники государственных и муниципальных органов
В настоящее время трудовая пенсия но старости в России состоит из трех частей базовой (гарантируется государством, и ее размер устанавливается законодательно в виде фиксированной суммы), страховой (дифференцированная часть, зависит от результатов труда конкретною человека) и накопительной (образуется только у граждан 1967 года рождения и моложе)
Во всем мире наблюдается старение населения, вызванное ростом продолжительности жизни Это проявляется в увеличении коэффициента пенсионной нагрузки, т.е процентного отношения числа пенсионеров к численности населения в трудоспособном возрасте Это отношение, равное 22,4 в Западной Европе (1995 2000 гг), по прогнозу Всемирного банка удвоится через 50 лет
Отдельная демографическая проблема это так называемое
«старение снизу», т е постоянное падение уровня рождаемости Если подобная тенденция будет продолжаться, то коэффициент пенсионной нагрузки будет и дальше расти
Названные явления характерны и для российской экономики Если в 2000 г коэффициент пенсионной нагрузки оценивался на уровне 34%, то по «среднему» варианту демографического прогноза при сохранении нынешнего порога пенсионного возраста уже в 2020 г он достигнет 45%, а в 2050 г - 70%
Пенсия современного пенсионера состоит из страховой и базовой частей, которые рассчитываются пенсионным фондом в соответствии с очень сложным персонифицированным учетом Сами расчеты пенсионерам не раскрываются Но, помимо пенсии, пенсионер получает различные доплаты в зависимости от статуса
Ставки страховых взносов в фонды в 2016 году
| База для начисления страховых взносов | Тариф страхового взноса | ||
| Пенсионный фонд Российской Федерации | Фонд социального страхования Российской Федерации | Федеральный фонд обязательного медицинского страхования | |
| В пределах 796 000 (ПФР) / 718 000 (ФСС) рублей | 22,0 процента | 2,9 процента | 5,1 процента |
| Свыше 796 000 (ПФР) / 718 000 (ФСС) рублей | 10,0 процента | 0,0 процента |