Кадастровая оценка земель населенных пунктов

ТЕМА 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития и торговли. Заказчиками кадастровой оценки выступают регио­нальные органы исполнительной власти, которые для проведения ка­дастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения када­стровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнитель­ной власти.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах админи­стративно-территориальных образований. С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Методика проведения и показатели кадастровой оценки во мно­гом отличаются от процедуры определения рыночной стоимости зе­мельных участков.

Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость полу­чается одинаковой как для права собственности, так. и для пожизнен­ного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользова­ния.

В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Как правило, для кадастровой оценки используется только один метод, напри­мер метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сель­скохозяйственных угодий и лесных земель

Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются кроме рыночных и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, но ставка Дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестировавания в сельскохозяйственные угодья.

Таким образом, сфера использования кадастровой стоимости - это создание базы для налогообложения земельных участков, а в перспективе и всех объектов недвижимости. В то же время при определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной ка­дастровой оценки.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категория Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и вида» использования городских земель независимо от форм собственности! Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные зоны следующие:

■ жилые;

■ общественно-деловые;

■ инженерной и транспортной инфраструктуры;

■ производственные;

■ рекреационные;

■ сельскохозяйственного использования;

■ военных объектов и специального назначения.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке зем­ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности исполь­зования земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллектив­ного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитыва­ющих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются:

■ официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и органов местного самоуправления;

■ средства массовой информации, в том числе официальные сай­ты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке не­движимости;

■ отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой сто­имости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в со­ставе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по состоянию на 1 января года проведения ра­бот по государственной кадастровой оценке земель населенных пунк­тов в границах субъекта Российской Федерации.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться сле­дующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъек­тов Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных среде оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения поселений и pad чет стоимости земельного участка на основе последовательного учет факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционные подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагав мой методике государственной кадастровой оценки земель поселений!

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов опре­деляется в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гара­жей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объек­тов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гости­ниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения адми­нистративных и офисных зданий, объектов образования, науки, здраво­охранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объек­тов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения произ­водственных и административных зданий, строений, сооружений про­мышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10.Земельные участки, предназначенные для размещения элект­ростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11.Земельные участки, предназначенные для размещения портов, родных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12.Земельные участки, занятые водными объектами, находящи­мися в обороте.

13.Земельные участки, предназначенные для разработки полез­ных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобиль­ных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, прича­лив, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи кон­структивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для экс­плуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений.