Согласно ГК в аренду недвижимости могут быть преданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, их части, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятия как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК). [8 с. 191]
Гражданский кодекс РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды:
· договор проката;
· договор аренды транспортных средств;
· договор аренды зданий и сооружений;
· договор аренды предприятий;
· договор финансовой аренды (лизинга).
К отдельным видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).
В данной главе будет рассмотрено виды, которые относятся к недвижимости это аренды зданий и сооружений и аренда предприятий.
Договор аренды зданий и сооружений регламентируется как аренда строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).
Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок выражена в п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования. Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следует за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК). Так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставной капитал юридическому лицу и т.д., так как любое право аренды, включая право на аренду здания и сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651).
Предметом договора аренды может выступать только здание и сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).
Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.
К договору аренды здания и сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель – собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов. Предмет договора аренды здания и сооружения должен совпадать со зданием и сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.
В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооружения считается не заключенным. При этом определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655). [10 с. 396]
Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656).
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Предметом договора аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Не входят в состав предприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.
Предприятие как имущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большую свободу владельца в определении состава предприятия как имущественного комплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иного имущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Не применяется в отношении земли и других природных ресурсов.
Существенное ограничение этого права: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всего предприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.
Правила об ответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правах кредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практически идентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того, что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительным полностью или в соответствующей части. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта.
На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664). [10 с. 399], [9 с. 247]
Заключение
Теоретический обзор в данной курсовой работе позволил сделать вывод, что аренда является одним из самых выгодным и распространенным видом обязательств. Анализ научных работ приведенных в этой работе авторов показал, что вопрос аренды недвижимости является приоритетным. Очень много авторов приводит комментарии Гражданского кодекса РФ, что позволило более подробно и точнее поставить задачу и цель работы.
Причины возникновения аренды могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены. В некоторых странах аренда является традицией, обеспечивающей оптимальное использование земли, лесов, иных угодий.
Список литературы
1. «Полный сборник кодексов РФ», Новосибирск.: Сиб.унив. издательство, 2005, 946 с.
2. «Гражданское право». Учебное пособие, под. Ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., М.: Издательство «Проспект», 2004, 776 с.
3. «Аренда недвижимости: сборник документов», составитель и автор Жуковская К.В., М.: ОМЕГА-Л, 2006, 366 с.
4. Пиляева Л.В. «Гражданское право. Части общая и особенная». Учебник, М.: ТК Велби, 2006, 800 с.
5. «Комментарий к Гражданскому кодексу часть первая, вторая, третья», автор комментариев и составитель Борисов А.Б., М.: Книжный мир, 2004, 1159 с.
6. Завидов Б.Д. «Договор аренды нежилых помещений, правовое регулирование». Учебное пособие, М.: Дашков и К, 2004, 180 с.
7. Ковалев В.В. «Аренда: право, учет, анализ, налоги», М.: Финансы и статистика, 2000, 272 с.
8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г «Недвижимость: права сделки», М.: Юрайт-издат, 2006, 710 с.
9. «Гражданское право». Учебник, под общей редакцией Алексеева С.С., М.: ТК Велби, 2006, 480 с.
10. «Гражданское право» в 2 т. том 2 полутом 1. Учебник, от вред. Проф. Е.А. Суханов, М.: Издательство Бек, 2000, 704 с.