Тема 6. Диагностика стоимости имущества предприятия
Содержание темы 6:
Сущность оценки имущества.
Методическое регулирование оценки стоимости имущества.
Методы оценки стоимости имущества: доходный, затратный, сравнительный, их особенности и обоснование выбора стоимости имущества.
Литература к теме 6: [1-3, 19, 20, 26].
Сущность оценки имущества
Закон ДНР "Об оценочной деятельности" (принят постановлением Народного Совета 10 марта 2017 года; с изменениями, внесенными Законом от 12.03.2020 № 108-IIНС)
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность оценщиков и субъектов оценочной деятельности, признанных таковыми в соответствии с настоящим Законом, которая заключается в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения оценки, в рассмотрении и подготовке заключения относительно стоимости объектов оценки
Объектами оценки являются имущество и имущественные права, в частности:
1) отдельные материальные объекты (вещи);
2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида независимо от форм собственности: объекты в материальной форме, предприятия, учреждения и организации, целостные имущественные комплексы, земельные участки, здания и сооружения (а также их неотъемлемые части), объекты незавершенного строительства, машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное, паи, ценные бумаги, нематериальные активы (включая объекты права интеллектуальной собственности);
3) право собственности и другие вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4) права требования, обязательства (долги);
5) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценочная деятельность может осуществляться в таких формах:
1) практическая деятельность по оценке имущества, которая заключается в практическом выполнении оценки и всех процедур, связанных с ней, в соответствии с требованиями законодательства;
2) консультационная деятельность, которая заключается в предоставлении консультаций по оценке субъектами оценочной деятельности заказчикам оценки и (или) другим лицам в устной или письменной форме;
3) рецензирование отчета об оценке имущества (акта оценки), которое заключается в критическом рассмотрении и предоставлении заключения о его полноте, правильности выполнения и соответствии примененных процедур оценки требованиям законодательства, в порядке, определенном настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами в сфере оценочной деятельности;
4) методическое обеспечение оценки имущества, которое заключается в разработке методических документов по оценке и предоставлении разъяснений по их применению;
5) учебная деятельность оценщиков, которая заключается в участии в процессе профессиональной подготовки оценщиков.
4. Практическая деятельность по оценке имущества осуществляется исключительно субъектами оценочной деятельности, признанными таковыми в соответствии со статьей 5 настоящего Закона, и направлена на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.
5. Датой оценки является дата, по состоянию на которую осуществляется оценка имущества и определяется его стоимость. Нормативными правовыми актами по оценке имущества могут быть предусмотрены сроки действия отчета по оценке (акта оценки) от даты оценки или даты ее утверждения (согласования) заказчиком.
6. Деятельность судебных экспертов, связанная с оценкой имущества, осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством о судебно-экспертной деятельности, с учетом особенностей, определенных настоящим Законом, исключительно в части методического регулирования оценочной деятельности.
Оценщиками признается физическое лицо, получившее документ, подтверждающий квалификацию оценщика.
Проведение оценки имущества является обязательным в случаях:
1) создании предприятий, учреждений, хозяйственных обществ на базе государственной или муниципальной собственности;
2) реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также хозяйственных обществ с долей государственной или муниципальной собственности;
3) выделении или определении доли в общей собственности, в которой имеется доля государственной или муниципальной собственности;
4) определении стоимости взносов участников и учредителей хозяйственного общества, если в указанное общество вносится имущество хозяйственного общества с долей государственной или муниципальной собственности, а также в случае выхода (исключения) участника или учредителя из состава такого общества;
5) отчуждении имущества государственной или муниципальной собственности в случаях, установленных законодательством;
6) страховании имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
8) налогообложении имущества в случаях, предусмотренных законодательством Донецкой Народной Республики;
9) залоге (ипотеке) государственного или муниципального имущества;
10) переуступке долговых обязательств, связанных с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
11) передаче имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в качестве вклада в уставные (складочные) капиталы юридических лиц;
12) переоценке активов для целей бухгалтерского учета;
13) определении вреда (ущерба) или размера его возмещения в случаях, установленных законодательством Донецкой Народной Республики;
14) возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
а) национализации имущества;
б) ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
в) составлении брачных договоров и разделе имущества супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
г) изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
д) проведении оценки имущества в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
15) аренде, обмене, возврате в государственную собственность;
16) в других случаях, установленных законами.
Методическое регулирование оценки имущества осуществляется путем принятия (издания) соответствующих нормативных правовых актов по оценке имущества:
1) стандартов оценки имущества, утверждаемых в соответствии с законодательством Донецкой Народной Республики;
2) методик и иных нормативных правовых актов, разрабатываемых с учетом требований стандартов оценки имущества и утверждаемых Правительством Донецкой Народной Республики или Фондом государственного имущества Донецкой Народной Республики (далее – Фонд государственного имущества).
Оценка имущества проводится на основании договора, заключенного заказчиком с субъектом оценочной деятельности, в соответствии с законодательством, или на основании судебного решения о назначении соответствующей экспертизы по оценке имущества. По договору на проведение оценки имущества субъект оценочной деятельности обязуется оказать услуги по установлению рыночной или иной стоимости имущества и передать услуги заказчику, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги.
Важными условиями договора на проведение оценки имущества являются:
указания имущества, которое подлежит оценке;
цель проведения оценки;
вид стоимости имущества, которое подлежит определению;
дата оценки;
срок выполнения работ по оценке имущества;
размер и порядок оплаты работ;
права и обязанности сторон договора;
условия обеспечения конфиденциальности результатов оценки, информации, использованной во время ее выполнения;
ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора;
порядок решения споров, которые могут возникнуть во время проведения оценки и принятия заказчиком ее результатов.
Отчет об оценке имущества является документом, который содержит выводы о стоимости имущества и подтверждает выполненные процедуры из оценки имущества субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования соответственно договора.
Основными направлениями государственного регулирования оценочной деятельности является:
1) разработка и утверждение нормативных правовых актов по оценке имущества;
2) разработка и утверждение стандартов оценки имущества;
3) разработка и утверждение методик оценки имущества;
4) согласование программ профессиональной подготовки оценщиков и повышения квалификации оценщиков;
5) организационное обеспечение работы Квалификационной комиссии;
6) выдача квалификационных свидетельств оценщиков и сертификатов субъектов оценочной деятельности Донецкой Народной Республики;
7) ведение Единого государственного реестра оценщиков и субъектов оценочной деятельности;
8) признание статуса саморегулируемых организаций оценщиков и контроль соблюдения ими правил общественного регулирования оценки, определенных настоящим Законом, обеспечение их широкого привлечения к регулированию оценочной деятельности;
9) содействие развитию конкуренции на рынке услуг по оценке имущества путем создания равных условий для всех субъектов оценочной деятельности;
10) оказание субъектам оценочной деятельности консультативной помощи по вопросам, связанным с оценочной деятельностью;
11) осуществление государственного контроля в сфере оценочной деятельности;
12) другие направления деятельности для реализации функций государственного регулирования оценочной деятельности.