Понятие, предмет, стороны договора аренды

Оглавление

Введение……………………………………………………………………3

Глава 1. Общие положения о договоре аренды……………....……..5

1.1. Понятие, предмет, стороны договора аренды………………….5

1.2. Требования к содержанию договора аренды…………………….14

Глава 2. Права, обязанности и ответственность арендатора…...23

2.1. Права и обязанности арендатора……………………………….23

2.2. Ответственность арендатора…………………………………….28

Заключение……………………………………………………………….33

Список литературы……………………………………………………...35

Введение

Актуальность темы заключается в том, что данный вид гражданский правоотношений является наиболее развитым. Правовое регулирование арендных правоотношений позволяет налаживать прочные экономические, правовые связи, особенно в сфере предпринимательства. Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия.

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в сфере правового регулирования арендных отношений.

Предмет исследования: нормы российского законодательства, регулирующие права и обязанности арендатора как стороны договора аренды; материалы судебной практики; источники юридической литературы.

Цель исследования: гражданско-правовая характеристика договора аренды.

Задачи: раскрыть общие положения о договоре аренды;

- раскрыть признаки договора аренды;

- раскрыть требования к форме и содержанию договора аренды;

- рассмотреть основные права и обязанности арендатора;

-осветить вопросы ответственности арендатора.

Методология исследования. При выполнении исследования использовались методы синтеза, анализа, системный, сравнительный, логико-правовой и другие методы научного познания.

При выполнении работы использовались нормативно-правовые акты:

- Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая^[1], вторая^[2], третья, четвертая), иные федеральные законы и подзаконные нормативные акты;

- источники юридической литературы, монографии, специальная литература, учебная, статистические данные;

- материалы судебной практики.

Новизна настоящего исследования заключается системном и комплексном изучении источников юридической литературы, эмпирического материала, а также массива нормативно-правовых актов, которые подвергаются обновлению и дополнению. Кроме того, новизна данного исследования заключается в формулировании предложений по совершенствованию законодательства.

Степень научной разработанности. Данная тема выступила предметом исследования в работах таких ученых, как Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин и др.

Структура работы. Данное исследование состоит из введения, двух глав, содержащих четыре параграфа, заключения, списка литературы.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

Понятие, предмет, стороны договора аренды

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия.

Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей (locatio-co№ductio rerum) современную фор­му. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно, право поль­зования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конст­рукций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами рус­ского права.

Современный вид договор найма получил только в Своде зако­нов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизмен­ным в ГК и 1922 г. и 1964 г.

Ныне действующий Гражданский кодекс Российской Федерации^[3] (далее по тексту – ГК РФ) существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем ^[4]. Он был закреплен во всех общесоюзных и российс­ких кодифицированных источниках гражданского права.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отноше­ния по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых то­варом является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данно­му договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающи­ми правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распрос­транить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК РФ.

Законодательное определение договора позволяет использовать лю­бой из двух предложенных законодателем терминов - «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности^[5].

По договору аренды одна сторона (арен­додатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользо­вание (ч. 1. ст.606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным^[6].

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного поль­зования имуществом (ссуды).

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования, В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки ле­са или водные объекты); здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудова­ние, транспортные средства и иное движимое имущество^[7].

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду кото­рого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ог­раниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствую­щие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а пото­му - необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на на­чалах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Коли­чество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно ис­пользовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному за­конодательству^[8].

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие опреде­ленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора арен­ды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализа­ции предмета аренды зависит от его природы, Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, не­движимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те крите­рии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.

Так, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадаст­ровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентари­зации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка (участка недр, ле­са, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указа­нием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдава­емые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. В отдельных видах до­говора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При аренде отдельных ви­дов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных ус­ловий еще шире.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 90 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущест­ва — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.^[9]. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без ука­зания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установлен­ный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный пре­дельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — и коммер­ческие и некоммерческие организации, а также государство, националь­но-государственные, административно-территориальные и муниципаль­ные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов долж­ны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муници­пального имущества.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имуще­ство в аренду (ст. 608 ГК РФ),

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его со­став правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества а аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть осно­ваны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полно­мочие сдавать его в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени^[10], а не от имени собственника, как это было бы при классическом граждан­ско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т. е. представляемый, а не представитель. В час­тности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законода­тельством^[11].

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ^[12]. Помимо общих тре­бований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, незави­симо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то прави­ло п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ^[13], которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме догово­ра и его государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации служит основанием для признания сделки незаконной.

Так, 02.03.2011 между муниципальным образованием Севский муниципальный район Брянской области (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 16), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки площадью 307 кв. метров и 117 кв. метров из земель промышленности и иного специального назначения.

Пунктом 4.3.2 договора арендатору предоставлено право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Впоследствии 19.04.2011 между предприятием (арендатор) и предпринимателем (субарендатор) подписан договор субаренды указанных земельных участков сроком с 19.04.2011 по 17.04.2012.

По акту приема передачи от 19.04.2011 земельные участки были переданы субарендатору.

Судебные инстанции, разрешая спор, обоснованно руководствовались следующими нормами законодательства.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды в современном гражданском законодательстве является одной из наиболее распространенных институтов. В связи с чем регулирование данного института включает в себя комплекс гражданско-правовых норм, направленных на реализацию сторонами его экономико-правовой цели и одновременного соблюдения правопорядка.