1. Статья 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предполагает погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства и восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома.
Необходимо закрепить в законодательстве механизм проведения независимой оценки объекта незавершенного строительства жилого дома (квартиры, блок-секции и т.д.)
и определения фактических затрат Застройщика на их строительство.
2. В случае остановки строительства и передачи объекта незавершенного строительства участникам долевого строительства, необходимо законодательно закрепить требование
о соответственном уменьшении цены договора, с правом предъявления требования
о взыскании с застройщика в денежной или имущественной (натуральной) форме разницы между фактически оплаченной суммой участником жилищного строительства
и фактическими затратами застройщика на создание объекта незавершенного строительства.
При банкротстве и/или ликвидации застройщика, генерального подрядчика, технического заказчика и иных обстоятельствах, повлекших остановку строительства
и нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства более чем
на 9 месяцев, данная процедура независимой оценки должна быть проведена
в установленном законом порядке.
3. Ситуация с ЖК «Тихий-Просторный», Тюменская область, Застройщик
ЗАО «Тюменский строитель»показывает, как были нарушены права участников строительства по ст. 201.1 Закона о банкротстве. Банкротство Застройщика началось
не по параграфу 7 настоящего Закона. Кредиторы и надзорный орган в суд информацию
об участниках строительства не вносили, нарушив тем самым право обращения участников за защитой своих прав и ст.28 Закона о Банкротстве. Обязанность срочного уведомления участников строительства должна возлагаться как на уполномоченные надзорные органы.
4. Захват контроля (контрольного пакета голосов) при проведении процедур банкротства/ аналогично при создании ЖСК (контрольный пакет голосов на общем собрании пайщиков) партнёрами застройщика или прогосударственной структурой. Таким образом, инвесторы-партнёры из конкурсных кредиторов с лёгкостью становятся участниками строительства, приобретая преимущество перед остальными кредиторами встав в 3 очередь реестра, а не в 4 как должно быть изначально.Мошенничество не доказать, ловкость рук
и возможность манипулировать законом как угодно, в итоге готова схема бизнеса
на пайщиках, потому что этот самый инвестор, попав в число обычных пайщиков, проводит свои интересы за счёт этих же пайщиков, деля с ними те расходы, которые по сути должен был произвести сам и завершить дома, передав дольщикам оплаченные квартиры.
5. Необходимо уточнить пункт 3)«Критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи пава нарушены, числу пострадавших граждан» (утверждены Приказом Минстроя РФ №560/пр от 12 августа 2016 года), истолковать положения которого можно так, будто речь идет только пострадавших гражданах, полностью оплативших всю сумму, прописанную в договоре долевого участия в установленный срок. Это положение противоречит ст. 9 и п.2 ст.1, п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону № 214-ФЗ, позволяющему участнику долевого строительства прекращать исполнение обязательств по оплате, в случае остановки строительства и неисполнения застройщиком своих обязательств.
6. В случае банкротства очень крупных застройщиков (таких, как СУ-155), количество соинвесторов, подавших в арбитражные суды заявления о включении в Реестр требований
о передаче жилых помещений настолько велико, что суды не справляются с обработкой заявлений. В частности, по СУ-155 в Арбитражный суд Московской области в апреле 2016 года было подано порядка 17.000 заявлений, на сегодня в Реестр включено только 5500 требований, то есть за год включено меньше одной трети требований. Дольщики-кредиторы, дома у которых построены и сданы в эксплуатацию, не могут жить на законных основаниях в квартирах, так как для проведения собрания с целью передачи квартир в собственность все дольщики должны быть включены в Реестр требований.
7. Согласно п.1 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ «О банкротстве», в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства, при наличии
у застройщика-банкрота объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий не позднее чем через 6 месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика
на объект незавершенного строительства созданному участниками жилищно-строительному кооперативу. Данная норма не учитывает, что объекты могут достраиваться в ходе санации компании-застройщика, как сейчас происходит с домами СУ-155, и в случае санации голосование за ЖСК совершенно неоправданно.
8. Муниципальные власти произвольно толкуют критерии исключения домов
из Перечня средства в строительство проблемного объекта; перезаключение договоров
с новым застройщиком проблемных объектов, ссылаясь, в частности, на санацию, хотя законными основаниями для исключения домов из Перечня проблемных являются только: ввод проблемного объекта в эксплуатацию; удовлетворение требований всех граждан, инвестировавших денежные
Инициируемое Правительством РФ ограничение позволит застройщикам преднамеренно останавливать строительство и «выходить на банкротство» с целью обогащения застройщика и возникновения нового количества «обманутых дольщиков».
Ст. 1102, ст. 1104 Гражданского кодекса РФ гарантируют ответственность лица, извлекшего выгоду из приобретения денежных средств дольщиков при передаче незавершенных строительством объектов. Гражданский кодекс предусматривает ответственность приобретателя за извлечение необоснованной выгоды в виде разницы между полной оплаченной ценой договора и понесенными застройщиком затратами на создание незавершенного строительством объекта. Инициируемая норма ставит участников долевого строительства в заведомо невыгодные условия и приведет:
- к массовому неосновательному обогащению застройщиков и еще большему хищению денег граждан.
- Использованию средств ипотеки для создания несуществующего жилья.
Бесконтрольное расходование денежных средств участников долевого строительства приводит к тому, что таким образом строится общее имущество многоквартирного дома, которое впоследствии перепродается в виде пентхаусов или цокольных этажей другим лицам или сдается в аренду аффилированным с застройщиками лицам. За счет средств граждан создаются объекты социальной и общей инженерной инфраструктуры, которые являются частной собственностью юридических лиц, предоставляющих услуги ЖКХ гражданам, участникам строительства.
После сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию, к моменту передачи квартир дольщикам, с объектов исчезает инженерное оборудование, и дольщики повторно тратят денежные средства на его приобретение. Все эти виды мошенничества имеют место
на практике, из-за пробелов в законодательстве.
Нормативно-правовые акты субъектов РФ, касающиеся решения проблем обманутых дольщиков должны быть в соответствии и не должны противоречить и нарушать Конституцию РФ, ГК РФ (ст. 16, 1064, 1069 ГКРФ и др.) и другие законы.