Глава 2. Основные положения
Проектируемая под жилой район территория, подлежащая корректировке располагается в южной части города - курорта Анапа, у подножия начала Кавказских гор.
Участок проектирования состоит из 2, 3 и 4 кварталов жилого района «Горгиппия» (с учетом застройки общественно-делового и коммерческого назначения местного значения, расположенной вдоль проектируемого бульвара адмирала Грейга, а также транспортной инфраструктуры и бульваров, объединяющих рассматриваемые кварталы) с проектируемой площадью территории 101,1398га на участке с кадастровым номером 23:37:103000:29.
Участок граничит с севера с южной частью г. Анапа (мкр. 3 «Б») – существующей многоэтажной застройкой по ул.Владимирской, а также – с существующим кварталом №1 жилого района «Горгиппия»; с востока примыкает к Супсехскому шоссе; с запада - к продолжению ул. Ленина, с юга ограничивается ул. Аэродромной с индивидуальной застройкой с. Су-Псех.
Этот район является частью активно развивающегося жилого района в южной части г. Анапа.
На расстоянии около 300 м к западу от отведенного участка располагается обрывистый берег Черного моря.
Юридическое обоснование для проектирования: Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости 15.02.2012г. №2343/12/12-65900. Кадастровый номер 23:37:1003000:29).
Проектная территория находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:29 (площадью 118,68 га), за исключением ранее запроектированного квартала №1 жилого района «Горгиппия». Площадь проектирования составляет 101,1398га.
Проектная территория состоит из следующих земельных участков (согласно Распоряжения №448-р от 20.08.2013г. «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:37:1003000:29»):
1) 23:37:1003000:493 (S=163901,0м2),
2) 23:37:1003000:506 (S=34330,0м2),
3) 23:37:1003000:505 (S=4348,0м2),
4) 23:37:1003000:492 (S=6231,0м2),
5) 23:37:1003000:498 (S=7303,0м2),
6) 23:37:1003000:500 (S=50755,0м2),
7) 23:37:1003000:499 (S=12035,0м2),
8) 23:37:1003000:502 (S=62454,0м2),
9) 23:37:1003000:503 (S=7662,0м2),
10) 23:37:1003000:504 (S=16201,0м2),
11) 23:37:1003000:507 (S=33466,0м2),
12) 23:37:1003000:508 (S=47177,0м2),
13) 23:37:1003000:513 (S=5600,0м2),
14) 23:37:1003000:510 (S=32638,0м2),
15) 23:37:1003000:501 (S=3511,0м2),
16) 23:37:1003000:511 (S=7259,0м2),
17) 23:37:1003000:512 (S=3219,0м2),
18) 23:37:1003000:514 (S=13881,0м2),
19) 23:37:1003000:494 (S=33216,0м2),
20) 23:37:1003000:495 (S=49525,0м2),
21) 23:37:1003000:496 (S=31593,0м2),
22) 23:37:1003000:497 (S=144962,0м2),
23) 23:37:1003000:509 (S=39398,0м2),
24) 23:37:1003000:481* (S=246481,0м2 - по кадастровой выписке).
* Данный проект планировки учитывает разработку части земельного участка с КН 23:37:1003000:481 с проектируемой площадью 200733м2 (в границах участка проектирования) – см.листы графической части ППТ2–1,2.
Территория отведенных земельных участков, бывшего сельскохозяйственного использования, по генеральному плану является направлением для территориального развития, имеет транспортные связи с г.-к.Анапа.
Проект планировки рассматриваемой территории прошел слушания и был утвержден в 2012г. с основной планировочной структурой:
- жилой район был разделен на пять жилых кварталов;
- общественный центр вытянут вдоль ул.Владимирской от ул.Супсехское шоссе до ул.Ленина и далее к берегу Черного моря;
- общественный центр жилого района курортного города представлен широким зеленым бульваром (эспланадой) шириной 120м, спускающимся к морю;
- кварталы застроены 7-9 этажными домами со встроено-пристроенными помещениями обслуживания;
- на пересечении существующей ул.Владимирской и пешеходных улиц, прилегающих к центру микрорайонов, выделены два участка многофункционального центра для общественно-жилых комплексов, которые формируют отдельно стоящий центр (3-9эт.);
- запроектированы детские сады общей вместимостью – на 885 мест, школы - на 2655мест.
- в юго-восточной части района расположена коммунальная зона, в состав которой
входит существующий водозабор, проектируемые объекты - котельная, РП, многоярусная автостоянка вместимостью около 1000 м/м;
В настоящее время квартал №1 застроен 7-16-ти этажными жилыми домами с детским садом на 250 мест, обеспеченными инженерной инфраструктурой. Квартал №5 частично застроен 9-16 эт. жилыми домами. Существующая жилая застройка соответствует утвержденному проекту планировки.
Корректировке подлежит территория кварталов №2,3,4, зеленого бульвара. Эта территория представляет собой южную часть отведенного земельного участка, в настоящее время свободна от застройки и от ценных пород зеленых насаждений.
Корректировка утвержденного проекта планировки выполнена в связи:
- с заключением о результатах публичных слушаний от 14 января 2016 года по вопросу проекта внесения изменений в генеральный план городского округа город-курорт Анапа, где было принято решение об изменении зонирования земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:494, 23:37:1003000:495, 23:37:1003000:496 (территория бульвара) на территорию объектов делового, общественного и коммерческого назначения, с сохранением полосы бульвара шириной 60 метров, – зону делового, общественного и коммерческого назначения местного значения ОД-2;
- в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, где участок проектирования находится в зоне Ж – ММ1, которая выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными многоэтажными жилыми домами с увеличением максимальной высоты зданий до 65 м. (16 этажей).
Глава 4. Характеристика планируемого развития территории
В границах участка проектирования предполагается выделение следующих видов территориальных зон, для которых в правилах землепользования и застройки установлены градостроительные регламенты:
- зона застройки многоэтажными жилыми домами;
- зона объектов образования и научных комплексов;
- зона озелененных пространств рекреационного назначения (размещения скверов и парков общего пользования);
- зона рекреационного назначения: зона объектов туризма, отдыха и спорта;
- зона инженерной инфраструктуры;
- зона транспортной инфраструктуры;
- зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения.
На схеме зонирования планируемого размещения объектов капитального строительства приведено зонирование территории строительства с параметрами застройки, красными линиями, границами земельных участков и территорий общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.
Земельные участки общего пользования, предполагаются для размещения улиц, проездов, автомобильных дорог, бульваров и не подлежат приватизации. На земельные участки в границах территорий общего пользования действие градостроительного регламента не распространяется.
Формирование жилой группы решается средствами организации комплексной застройки жилых групп и ландшафтной архитектуры – это создание индивидуальной и разнообразной жилой среды уютных жилых пространств в совокупности с общественными и рекреационными зонами, с учетом требований комфорта, инсоляции и проветривания, экологических, и противопожарных, санитарно-гигиенических требований.
В соответствии с изменениями, внесенными в генплан и ПЗЗ города-курорта Анапа, корректировкой проекта планировки предлагается:
1 - увеличение этажности застройки до 16 этажей без изменения структуры расположения жилых кварталов.
2 - размещение бульвара с элементами благоустройства на выделенной полосе - 60м.
3 - размещение 1-3х этажных объектов общественно-делового назначения вдоль бульвара в зоне делового, общественного и коммерческого назначения местного значения с нормативным количеством парковок и элементами благоустройства территории. В этой зоне запроектированы поликлиника, спортивный комплекс, лечебно-оздоровительный комплекс, объекты торговли и общественного питания.
4 - увеличение количества мест в школах и детских садах, в связи с увеличением численности населения без изменения ранее утвержденной структуры размещения социальных объектов.
5 - размещение торгового центра на территории квартала 2а (южная часть участка), в охранной зоне памятника археологии, на участке примыкающем к Супсехскому шоссе.
6 - обеспечение требуемого количества автостоянок, в связи с увеличением численности населения в соответствии с утвержденными нормативами на количество автостоянок личного пользования Краснодарского края. Места для парковок, кроме открытых, размещенных возле жилых домов, вдоль проезда-спутника запроектированы также в многоуровневых парковках в радиусе доступа – 200-800м с соблюдением санитарно-защитной зоны – 50м до жилья, детских и спортивных площадок.
7 - дополнительно к утвержденной схеме транспорта предусмотрено размещение улицы с движением общественного транспорта вместо бульвара, соединяющей внутреннее транспортное кольцов в границах 3-го квартала с проектируемой улицей в жилой застройке и улицей Аэродромной. По внутреннему транспортному кольцу предусмотрено движение общественного транспорта.
8 - обеспечение дополнительными объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в связи с увеличением численности населения, расположенными в отдельно-стоящих и пристроенных объектах, во встроенных первых и цокольных этажах жилых домов.
9 - обеспечение дополнительными объемами, нагрузками и элементами транспортной и инженерной инфраструктур, в связи с увеличением численности населения:
- водоснабжение;
- бытовая и ливневая канализация;
- отопление и горячее водоснабжение;
- электроснабжение, сети связи, сигнализации, автоматизации.
Планировкой предусматривается сохранение разделения планировочной структуры на кварталы: жилой квартал №2, 2а, жилой квартал №3, жилой квартал №4. Кварталы разделены пешеходно-транспортными улицами с полосой бульвара по радиусу, выходящей к бульвару вдоль ул. Владимирской. Сохранена главная пешеходная улица с площадями, фонтанами и элементами благоустройства в центре квартала №3, пересекающая его с северо-запада на юго-восток, выходящая на бульвар по ул.Владимирской.
Застройка жилых кварталов предусмотрена с повышением этажности жилых домов с 9 до 16 этажей. Жилые дома, расположенные вдоль общественно-деловой зоны и бульвара проектируются со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенными на 1 этажах. Жилые дома внутри кварталов предусмотрены со встроенными помещениями повседневного обслуживания населения в цокольных этажах.
Рекреационная зона, принятая первоначально шириной 120м разделяется:
- на зону бульвара шириной 60м., в которой предусмотрены элементы благоустройства, площадки для отдыха, игр и физкультурно-оздоровительных занятий. Компенсация территории зеленых насаждений общего пользования предлагается за счет увеличения площади зеленых насаждений внутри кварталов №3 и №2а (в санитарно-защитных зонах торгового центра и многоярусных автопарковок - с соблюдением требуемого норматива – 6,0м2/чел.);
- на зону делового, общественного и коммерческого назначения, в которой располагаются 1-3х этажные объекты социального и общественно-делового назначения - поликлиника, спортивный комплекс, лечебно-оздоровительный комплекс, объекты торговли и общественного питания. Объекты обеспечены необходимым количеством парковок. С помощью элементов благоустройства гармонично вписываются в структуру бульвара;
- на зону инженерной инфраструктуры под размещение проектируемых КНС.
В юго-восточной части участка на территории квартала 2а в общественно-деловой зоне запроектирован торговый центр с открытыми наземными парковками и многоярусной автопарковкой на 890м/м.
Предусмотрено увеличение количества мест в школах с 2240 до 3100, детских садов с 745 до 935 за счет присоединения к сформированному участку детского сада в квартале №2 дополнительной территории для увеличения вместимости до 350 мест. На остальных участках увеличена вместимость объектов без изменения их структуры расположения в кварталах. На территории 4 квартала для двух детских садов предусмотрены дополнительные резервные участки для увеличения площади земельных участков, выделенных под их размещение.
Жилые дома, школы и детские сады имеют благоприятную ориентацию. Входы в жилые здания осуществляются со стороны внутридворовых пространств, на территории которых предусмотрено размещение детских, физкультурно-оздоровительных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.
Объемные композиции зданий, этажность, решения фасадов выполнены с учетом наиболее выгодного их визуального восприятия с основных пешеходных маршрутов и автомагистралей.
Жилые и общественные здания размещаются с отступом от красных линий не менее 3-х метров.
В элементах планировочной инфраструктуры предусматривается размещение объектов местного значения. Объекты федерального, регионального значения не предусматриваются.