Существует много определений понятия недвижимого имущества, например краткое: "Недвижимость - это все, что прочно связано с землей" или развернутое, как в ГК РФ "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть обьекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".
Но какое бы определение не было взято, во всех обязательно указывается неразрывную связь понятий "недвижимое имущество" и "земля". Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества.
Недвижимое имущество - родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.
Недвижимость - родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него.
Переход от понятия "недвижимого имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.
Переход от понятия "недвижимое имущество" к понятию "недвижимость" усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.
Органическая связь с землей определяет две характеристики, присущие всем вещам к роду недвижимости, лежащие в основе всех наиболее существенных экономических и юридических качеств этих вещей и качественно отличающие недвижимость от недвижимого имущества, - местоположение и внешние эффекты.
Местоположение, под которым понимается привязанность любой недвижимой вещи к строго определенному месту на земной поверхности, безусловно, есть определяющая характеристика любого обьекта недвижимости, оказывающая самое существенное влияние на ценность объекта, издержки и выгоды, связанные с его использованием.
Внешние эффекты означают, что тот или иной вариант использования недвижимости на только отражает интересы его собственника или обладателя иных прав, но и влияет на интересы лиц, не являющихся пользователями данной недвижимости. Характер такого влияния различен, может иметь как положительное так и отрицательное значение. Например, хорошо такие варианты отрицательных внешних эффектов, как негативное эстетическое впечатление, разрушение целостности городского пространства, ущерб здоровью людей (например, при несоблюдении санитарных и экологических требований), а иногда и прямой материальный ущерб.
Объект недвижимого имущества - земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.
Объект недвижимости - объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий субъекту (субъектам) на определенном праве.
При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое местоположение недвижимости. Объекты недвижимости могут отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому (относится к зонам с одинаковым социальным составом населения и пр.)
Экономическое местоположение объектов недвижимости раскрывается через такие характеристики, как окружение и доступность обьекта недвижимости.
Под окружением объекта недвижимости понимается характер застройки и использования непосредственно окружающей объект территории (соответствие объекта окружающим его зданиям, сооружениям по назначению, качеству; наличие объектов, дополняющих рассматриваемый объект; социальная среда, насыщенность района расположения объекта социальной, транспортной инфраструктурой и пр.). С окружением непосредственно связанны упомянутые выше внешние эффекты, находящие отражение в таком явлении, как внешний износ объектов недвижимости.
Доступность объекта - это его близость или отдаленность с точки зрения потенциальных пользователей. Для объектов жилой недвижимости это может быть близость к к маршрутам общественного транспорта, местам занятости, объектам социальной инфраструктуры, для торговой недвижимости - близость к потенциальным покупателям, для офисной недвижимости - к деловому центру города и пр.
Вместе с тем большинство объектов городской недвижимости представляют сложные вещи, включающие не только земельный участок, но и внесенные в него человеком изменения. Эти изменения в мировой практике принято называть усовершенствованиями (улучшениями) земли.
Улучшения земли - любые произведенные с землей изменения, качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.
Существуют следующие фундаментальные классификации объектов недвижимости.
1) по функциональному их назначению, т.е. зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций - для проживания, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации производства и пр.
·Жилая недвижимость - объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи имеют эти объекты - собственности или аренды (найма)
·Коммерческая недвижимость - объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании, - розничная торговля, офисы, общественное питание гостиницы.
·Индустриальная недвижимость - объекты недвижимости, используемые для производственной деятельности.
2) в зависимости от целей собственника, которые он преследует при их использовании.
·Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.
·Инвестиционная недвижимость - недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и/или прироста стоимости.
3) по местоположению (географическому положению) объектов недвижимости. Она предполагает отнесение объектов недвижимости к определенным региональным и локальным рынкам недвижимости, которые могут существенно отличатся друг от друга по этапу развития, перспективам, уровню деловой активности, рискам и чаще ценам.