Согласно изменениям в жилищном законодательстве с 2014 года на собственников помещений в многоквартирных домах возложена обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества. Указанная обязанность распространяется собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения в нем, за исключением определенных категорий граждан.
Путем консолидации взносов, уплачиваемых собственниками помещений, а также процентов, начисляемых за просрочку внесения взносов формируется Фонд капитального ремонта. Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться:
- для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- разработки проектной документации;
- оплаты услуг по строительному контролю;
- погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;
- для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
Финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой Региональному оператору, управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК, иным СПК за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ и средств бюджетов муниципальных образований.
В ч. 1 ст. 166 ЖК РФ дан исчерпывающий перечень работ, которые входят в понятие капитального ремонта. Он, в частности, включает:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую, устройству выходов на кровлю, установке измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг и другими видами услуг и (или) работ (п. 2 ст. 166 ЖК РФ).
Федеральным законодательством инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50% указанного взноса (ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).
Законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 3 ст. 158, ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ: одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%; проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%. В.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
В ч. 3 ст. 170 ЖК РФ определены два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Первый способ предусматривает, что собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации, но при этом из собственности плательщиков уплаченные денежные средства не выбывают. Все обязанности по организации и проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома ложатся на плечи самих собственников.
Средства фонда капитального ремонта имеют целевое назначение и могут использоваться собственниками помещений в МКД для проведения работ по капитальному ремонту общего имущества, даже если планируемый региональной программой срок проведения работ ещё не наступил. Если денежные средства, имеющиеся на специальном счете в банке, недостаточны для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, то собственники помещений имеют право привлекать кредиты банка. Затем для погашения кредита используются денежные средства на специальном счете. Согласно ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
- товарищество собственников жилья;
- осуществляющий управлением многоквартирным домом жилищный кооператив;
- управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Договор специального счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах является относительно новым правовым явлением. Он относится к числу так называемых непоименованных договоров, то есть договоров, которые прямо не указаны в ГК РФ или ЖК РФ.
Процедура заключения договора специального счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах закреплена в ст. 176 ЖК РФ. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других документов, предусмотренных банковскими правилами.
Во втором случае в качестве владельца специального счета выступает региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственником помещений многоквартирного дома перечисляются на счет организации, которая создается субъектом РФ для организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Отличительной чертой данного способа является то, что взносы на капитальный ремонт становятся имуществом регионального оператора, а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений многоквартирного дома в отношении регионального оператора. То есть, собственники помещений имеют полное право требовать от регионального оператора осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в объеме и сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта.
Средства, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).Очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведениев тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).
Субъект РФ утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ч. 1 - 6 ст. 168 ЖК РФ):
- перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
- перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
- плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
- очередность проведения капитального ремонта.