ГК РФ Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право владения - одна из форм собственности на землю, строения, основные средства, имущество, деньги, ценные бумаги, природные ресурсы. Представляет собой либо фактическое обладание вещью, либо документально подтвержденное правомочие обладать объектом собственности. Владение объектом дает право использовать его, передавать объект в распоряжение другим лицам, продавать, дарить, наследовать.
Право пользования — одно из основных правомочий собственника. Заключается в праве потребления вещи в зависимости от её назначения. Право пользования означает, что пользователь получил от владельца или распорядителя вещи право на её использование в течение определённого периода и на условиях, установленных собственником. Границы права пользования определяются законом, договорами или иными правовыми основаниями. Законное пользование защищается от нарушений различными правовыми средствами, в частности путём предъявления иска об устранении препятствий в пользовании.
Правовой анализ обязанности арендатора магазина в тороговом центре, который закрыт на апрель 2020 в связи с пандемией короновируса оплачивать арендную плату арендодателю за апрель:
Согласно п.1 ст.614 ГК РФ: Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
п.4 ст.614 ГК РФ: Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В связи с пандемией коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCOV издан:
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"
Само по себе возникновение обстоятельств непреодолимой силы не влечет прекращения договора, поскольку исполнение остается возможным после снятия ограничений.
Статья 19
· Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году
· Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Также порядок определения размера уменьшенной арендной платы законом не установлен, он может быть согласован сторонами.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ от 03.04.2020 N 439.
§ Согласно проекту соответствующего Постановления отсрочка должна быть предоставлена в части арендной платы, приходящейся на период с 1.04.2020 по 1.10.2020.
§ Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, определяется по определенной формуле, расчет должен предоставить арендатор. За вычетом части, в отношении которой предоставлена отсрочка, арендная плата должна продолжать уплачиваться в соответствии с договором.
§ Важно отметить, что отсрочка предоставляется только по договорам, заключенным на срок более года и по перечням отраслей, наиболее пострадавших от распространения инфекции.
§ Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности, и не распространяется на аренду жилых помещений.
§ Правом на получение отсрочки наделены не всех арендаторы, а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Какое правовое влияние оказало закрытие торгового центра в силу распоряжения губернатора на обязательства сторон по договору аренды?
(За основу взята территория Костромской области)
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2 апреля 2020 года № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и в связи с введением на территории Костромской области режима повышенной готовности с целью недопущения завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Костромской области постановляю:
Приостановить до 30 апреля 2020 года (включительно).
За несколькими исключениями!