Замечания № 2
(ЖК Матрёшка Сити (дом 2) Ижевск)
Договор управления многоквартирным домом от 10 января 2020 г. (далее Договор) с УК «Парус» (далее УК)
2.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя (ст. 154 ЖК РФ):
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
(Прим. Существует минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290)
Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ст. 156 ЖК РФ, п.п. 1, 7))
Между тем, Договор содержит и условия по дополнительным услугам по управлению многоквартирным домом за дополнительную плату (дополнительные платежи)
- П.П. 2.1.25. Договора предусматривает «Оказывать дополнительные услуги по управлению многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием Собственников по письменному согласованию с Управляющей организацией, в том числе: а) заключать и сопровождать договоры на право использования общим имуществом в многоквартирном доме, при этом собранные средства расходуются в соответствии с решением совета дома; б) заключать договоры страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме»
- П.П. 2.2.1. Договора предусматривает Собственник обязуется «Своевременно, до 15 числа месяца следующего за расчетным месяцем, вносить плату за: услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; коммунальные и прочие услуги, в соответствии с количеством фактически проживаемых граждан в принадлежащем им жилом помещении, но не менее числа зарегистрированных в нем граждан; дополнительные платежи, в случае принятия решения об их сборе общим собранием собственников»
- 2.1.7. Организовать начисление, сбор, перерасчет и перечисление платежей Собственников и нанимателей за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, платы за коммунальные услуги и дополнительные услуги в соответствии с условиями настоящего договора, с правом передачи этих полномочий по договору третьим лицам
- 3.1.2. За дополнительную плату оказать дополнительные услуги по управлению многоквартирным домом, не противоречащие действующему законодательству.
- 3.2.5.Собственники имеют право:Уполномочить Управляющую организацию за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги по управлению многоквартирным домом, в т.ч. заключение и сопровождение договоров на передачу в пользование общего имущества многоквартирного дома, изъятие общего имущества из незаконного пользования, а так же другие услуги, не противоречащие действующему законодательству.
В проекте решения (бюллетень) собственника помещения в многоквартирном доме (далее решение) при заочном голосовании предусмотрены дополнительные услуги, в т.ч.:
- консьерж-служба
- еженедельная дополнительная влажная уборка
- уборка территории стилобата МКД
- видеонаблюдение (установка и обслуживание)
- домофон (установка и обслуживание)
- шлагбаум (установка и обслуживание)
- и т.д.
Между тем, в большинстве случаев предусмотрено увеличение размера оплаты за дополнительные услуги с различных дат (например: с 01.02.2020 г.), при этом, на какую сумму будет увеличена плата, не указано.
Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450-453 ГК РФ) (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности")
Следовательно, такие условия Договора имеют неопределенный (расширительный) характер и могут существенно повлиять на права и обязанности собственников МКД, что может повлечь за собой необоснованное увеличение сумм за эти расходы, возникновение задолженностей и т.д.
Предложение: уточнить размер увеличения размера оплаты за дополнительные услуги.
2.2. В приложении № 2 к Договору указан «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества дома» (в последующем (на очередной год) размер определяется общим собранием (п. 4.5. Договора))
В приложении № 2 к Договору указано «Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (в т.ч. ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 416 от 15.05.2013 г.» (5,34 руб.) (Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, далее Правила)
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандартов (п. 4 Правил), в т.ч. ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации.
В п. 3.1.10. Договора предусмотрено «Управляющая организация имеет право (а не обязана. Прим. автора) в установленном законодательными и нормативными актами порядке взыскивать с собственника сумму неплатежей, неустойки и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой»
В п. 2.1. Договора обязанность управляющей организации ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, не предусмотрена.
Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения управляющей организацией (п. 5 Правил)
Поскольку работы по ведению претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение (коммунальные услуги) и работы (услуги) по взысканию с собственника сумм неплатежей (неустойки и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой) являются по сути аналогичными юридическими услугами, то при оплате этих услуг, они должны входить в работы УК по управлению многоквартирным домом, т.е. должны быть обязательными для УК.
Предложение: Поскольку проект перечня услуг и работ по управлению многоквартирным домом не представлен УК собственникам помещений, а по Договору взыскание с собственника сумм неплатежей, неустойки и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой для УК является правом, а не обязанностью, следовательно, необходимо данные услуги включить в обязанность УК.
2.3. Но в данном случае возникает еще один вопрос.
Так, за ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена оплата в размере 5,34 руб. за кв.м.
Согласно п. 15 ст. 155 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 26 июля 2019 г. N 214-ФЗ) управляющая организация, которой в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В процессе этих работ (услуг) предполагается и участие представителя по данному делу.
В тоже время, согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Таким образом, УК получает от собственников за данные услуги оплату в размере 5,34 руб. за кв.м. и дополнительно суд присуждает УК расходы за эти же услуги, т.е. получает двойную оплату за одни и те же услуги.
Предложение: Предложить УК предоставить проект перечня услуг и работ, а также определить судьбу взыскиваемых по делу расходов на оплату услуг представителя
2.4. Что касается сроков заключения Договора.
Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 ЖК РФ (в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома) с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом.
В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс.
Конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
2.5. Оплата коммунальных ресурсов, исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, осуществляется при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета (п. 9.3. ст. 156 ЖК РФ)
В п. 13 бюллетеня предусмотрено «Определить размеры расходов на оплату коммунальных услуг, в целях содержания общего имущества в МКД исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета (по фактическому потреблению), в т.ч. распределения объема коммунальной услуги в размере превышения объема услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения по тарифам, установленным органами государственной власти Удмуртской республики»
Например, оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из двух способов - в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года.
В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3.3 и 3.4 приложения N 2 к настоящим Правилам на основании показаний индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии и показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.
Формула 3.3
,
где:
- объем (количество) потребленной за расчетный период в i-м жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме тепловой энергии, определенный при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного периода по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в i-м жилом или нежилом помещении, а при оплате равномерно в течение календарного года - исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление в i-м жилом или нежилом помещении по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета за предыдущий год;
- объем (количество) тепловой энергии, предоставленный за расчетный период в многоквартирный дом, оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, за исключением объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещениях в многоквартирном доме, который определяется по формуле:
,
где 
- объем (количество) потребленной за расчетный период в многоквартирном доме тепловой энергии, определенный при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение отопительного сезона по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, а при оплате равномерно в течение календарного года - исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление в многоквартирном доме по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета за предыдущий год;
- общая площадь i-го помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме;
- общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
- тариф (цена) на тепловую энергию, установленный (определенная) в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Формула 3.4
,
где:
- размер платы за коммунальную услугу по отоплению, потребленную за прошедший год в i-м жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, определенный по формулам 3, 3.1 и 3.3 исходя из показаний индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в i-м жилом или нежилом помещении и показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом доме, который оборудован индивидуальным прибором учета, определенный по формуле 3.5, исходя из показаний индивидуального прибора учета тепловой энергии.
В случаях, предусмотренных пунктами 59, 59.1 и 60.1 Правил, для расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанных пунктов;
- размер платы за коммунальную услугу по отоплению, начисленный за прошедший год потребителю в i-м жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, определенный по формулам 3, 3.1 и 3.3, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом доме, который оборудован индивидуальным прибором учета, определенный по формуле 3.5, исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии за предыдущий год.
Предложение: Пересмотреть пункт 13 бюллетеня по вопросу оплаты коммунальных ресурсов по нормативам потребления, поскольку МКД оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в нем все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета.
Для решения данного вопроса необходимо привлечь специалиста.
2.6. На офциальном сайте УК «Парус» имеется проект Договора, где в п. 10.10. указано «Неотъемлемыми приложениями к настоящему договору являются приложения:
1. Состав общего имущества многоквартирного дома
2. Положение о Совете многоквартирного дома
3. Правила проведения ремонтных работ
4. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
5. Памятка по содержанию помещения для собственника и нанимателя
В представленном на общем собрании проекте Договора такого приложения как «Положение о Совете многоквартирного дома» не имеется, данное Положение собственникам не выдано.
Тем не менее, Совет МКД является очень важным надзорным органом и утверждение такого Положения является необходимым.
Собственники помещений в МКД на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Между тем, закон не предписывает каким образом осуществляется контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.
Также Закон не определяет, какие документы составляются Советом дома (например: не будет противоречить закону составление предписания к УК о некачественном оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом), порядок взаимодействия с УК и другими организациями, вынесение решений и составления протоколов заседаний (делопроизводство), контроль за расходованием УК средств, источник получения денежных средств для нормальной работы совета и т.д.
Все эти моменты должны быть четко определены Положением о совете МКД.
Кроме того, в Договоре есть ссылки на Совет МКД, в частности в п.п. 2.1.19 и т.д., а в бюллетене на п. 14, которые должны быть соотнесены с требованиями законодательства.
Предложение: Разработать и утвердить Положение о совете МКД, для чего привлечь специалиста.
Все заинтересованные лица, могут не согласится с позицией автора данных замечаний, выразить их в письменном виде и направить на эл.почту vip-novikov66@ya.ru или через социальную сеть «В контакте» - Сообщество - ЖК Матрёшка Сити (дом 2) Ижевск.
По имеющимся документам, замечаний очень много. Необходимо совместно с УК провести встречу и еще раз уточнить все положения проектов представленных документов.
Алексей Новиков
18.12.2019 г.