Рассмотрим понятие обязательных реквизитов и формы ценной бумаги. Как и любой другой ценной бумаге, закладной присущи определенные обязательные реквизиты и определенная форма. При этом, в соответствии со ст. 144 ГК РФ, отсутствие обязательных реквизитов закладной, как ценной бумаги, или несоответствие закладной установленной для нее форме влечет ее ничтожность.
Под реквизитами ценной бумаги в теории гражданского права принято понимать те сведения, наличие которых в ценной бумаге необходимо для ее действительности, для того чтобы такой документ мог называться ценной бумагой (как будет показано ниже, при обсуждении понятия «формы ценной бумаги», не все правоведы согласны с таким определением реквизитов ценной бумаги). Реквизиты также служат для цели отграничения одного вида ценных бумаг от другого. Так, например, ст. 878 ГК РФ устанавливает обязательные реквизиты такой ценной бумаги, как чек, без наличия которых документ не будет являться чеком и наличие которых необходимо, чтобы участники гражданских правоотношений могли идентифицировать документ как чек, являющийся ценной бумагой.
В теории гражданского права нет единого мнения, что следует понимать под формой ценной бумаги. Возможно, это связано с тем, что разделение формы и реквизитов ценной бумаги появилось в российском гражданском законодательстве только с принятием ГК РФ. Ранее действовавшее законодательство в некоторых случаях говорило лишь о реквизитах ценной бумаги (см. п. 3 ст. 31 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года), а в некоторых случаях лишь о форме ценной бумаги (см. Главу 1 Постановления ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341 «О введении в действие положения о переводном и простом векселе» («Положение о переводном и простом векселе»[30])). Возможно, на такое положение дел повлиял и тот факт, что судебная практика по этому вопросу также разноречива: в одних случаях суды отграничивают понятия формы и реквизитов ценной бумаги (см., например, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 сентября 1994 г. № 36 «О спорах по оплате векселей при неправильно указанных сроках платежа»[31]), в других – придерживаются мнения о том, что реквизиты ценной бумаги являются частью ее формы (см., например, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1997 г. № 18 «Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием векселя в хозяйственном обороте»[32]).
Так, О.Н. Садиков говорит о том, что «под требованиями к форме ценных бумаг необходимо понимать обязательные правила, предъявляемые к способу выражения тех или иных бумаг». В этой связи он разделяет ценные бумаги на совершенные в документарной и бездокументарной форме.[33] Напротив, В.А. Белов считает, что понятия реквизитов и формы ценной бумаги не следует различать и предлагает объединить их в законодательном понятии ценной бумаги, говоря не о «документе, удостоверяющем с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов...», как это делает ст. 142 ГК РФ, а о «документе, удостоверяющем с соблюдением установленной формы (реквизитов)...».[34] В.А. Белов также выделяет понятие «содержание ценной бумаги», имея в виду информацию, инкорпорированную в ценной бумаге, сведения, заключенные в ее реквизитах.[35] Д.В. Мурзин понимает под формой ценной бумаги «технические характеристики исполнения бланка ценной бумаги».[36]
С нашей точки зрения, нельзя отождествлять форму ценной бумаги с ее составлением в документарной или бездокументарной форме. ГК РФ в своей ст. 142 устанавливает общее правило о том, что ценная бумага – это документ, составленный с соблюдением определенной формы. При этом определение предусматривает, что ценная бумага это, прежде всего, документ, то есть определенная запись на бумажном носителе, и только после этого говорит о том, что такая запись на бумажном носителе должна быть осуществлена в определенной установленной форме. То есть ГК РФ говорит о форме документа, документарной ценной бумаги, а не о форме ценной бумаги как о документарной или бездокументарной. В этой связи мы склонны не согласиться с понятием формы ценной бумаги, предложенным О.Н. Садиковым.
Нельзя также согласиться с тем, что понятия «форма ценной бумаги» и «реквизиты ценной бумаги» представляют собой одно и то же. Законодатель прямо разделил эти два понятия в соответствующих статьях ГК РФ, и вряд ли стоит говорить о том, что это сделано необдуманно. Явно выраженная воля законодателя в этом отношении прослеживается не только в ст. 142 и 144 ГК РФ, посвященным общим положениям о ценных бумагах, она также выражена в статьях, посвященных, например, расчетам чеками. Так, ст. 878 говорит вначале о реквизитах чека, без которых он лишается силы чека, а затем о форме чека, которая должна быть установлена законом и банковскими правилами.
Нельзя также, как нам кажется, сводить понятие формы ценной бумаги к предъявлению требований к ее бланку. Действительно, определение ценной бумаги как документа уже указывает нам на то, что ценные бумаги всегда должны быть составлены в письменной форме (в данном случае мы приводим рассуждения исключительно в отношении документарных ценных бумаг). Из этого можно сделать вывод о том, что ценная бумага не может быть составлена устно.[37] Однако письменная форма – не единственная форма документа. Законодательство может требовать составления документа в нотариальной форме, при этом, если законодатель установил такое требование в отношении определенного вида ценной бумаги, то она приобретет свой статус только в случае, когда она как документ примет не просто письменную, а нотариальную форму. Установление такого требования в отношении отдельного вида ценных бумаг, с нашей точки зрения, будет представлять требование относительно формы ценной бумаги как документа, без соблюдения которой ценная бумага будет ничтожной в соответствии со ст. 144 ГК РФ. Законодательство также может устанавливать и другие требования к форме отдельных ценных бумаг.
При этом к форме ценной бумаги можно отнести, как это делают многие авторы, и требования к бланку ценной бумаги в случае, если законом будет четко установлено, что несоблюдение требований, установленных в отношении бланка определенной ценной бумаги, влечет ее недействительность.
Теперь, определив, что понимается под реквизитами и формой ценной бумаги, необходимо установить, какие требования предъявляет законодатель к реквизитам и форме закладной, без соблюдения которых закладная в соответствии со ст. 144 ГК РФ будет считаться ничтожной.[38]
Вначале об обязательных реквизитах закладной. Ст. 14 Закона об ипотеке носит название «Содержание закладной». Однако то, что Закон об ипотеке называет «содержанием» закладной, в ГК РФ и в науке гражданского права обычно принято называть реквизитами, что и должно быть отражено законодателем в ст. 14 Закона. С нашей точки зрения, термин «содержание» лучше не использовать в данном контексте и прибегнуть к использованию традиционного термина «реквизиты». Связано это с тем, что термин «содержание» и то, что в него вкладывается, является предметом широких дискуссий, когда речь идет о «содержании договора», «содержании обязательственного правоотношения». В этом смысле под содержанием ценной бумаги стоит скорее понимать те права и обязанности, которые вытекают из ценной бумаги как гражданско-правового обязательства, а не те сведения, информацию, которые должны содержаться в ценной бумаге, т. е. ее реквизиты. Наверное, в том числе и по этой причине ГК РФ называет те сведения, которые должны содержаться в ценной бумаге, не ее содержанием, а ее реквизитами, и такая, на наш взгляд, более правильная терминология должна быть отражена в Законе об ипотеке.
Итак, ст. 14 Закона об ипотеке предусматривает следующие обязательные реквизиты закладной как ценной бумаги, которые придают закладной ее статус и без которых закладная является ничтожной (здесь необходимо отметить, что обязательные реквизиты закладной во многом совпадают с существенными условиями договора об ипотеке):
1) слово «закладная», включенное в название документа.
Требование о включении названия ценной бумаги в название или текст самого документа не является чем-то необычным, оно характерно для многих ценных бумаг, хотя и имеет место не во всех случаях. Так, идентичное требование установлено в ст. 878 ГК РФ в отношении чека, а также в ст. 1 и 75 Положения о переводном и простом векселе в отношении векселя. Однако наименование ценной бумаги не обязательно должно быть включено в название или текст простого или двойного складского свидетельства (ст. 913 и 917 ГК РФ), хотя в большинстве случаев такое название, безусловно, указьшается. Это подтверждает и тот факт, что формы бланков складских свидетельств, установленные некоторыми нормативными актами, всегда включают в себя наименование двойного или простого складского свидетельства, несмотря на то, что отсутствие такового не делает эти ценные бумаги ничтожными.
Для закладной такое требование является обязательным, и, соответственно, отсутствие слова «закладная» в наименовании документа делает закладную ничтожной в силу отсутствия одного из обязательных ее реквизитов. Включение слова «закладная» в наименование документа является, безусловно, полезным, и не является чисто формальным требованием, так как однозначно определяет правовую природу ценной бумаги и «призвано предопределять возможность применения к ней тех или иных норм законодательства».[39]
2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо.
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо.
Закладная также должна содержать определенные сведения как о залогодателе, так и о залогодержателе. При этом, естественно, информация будет различной в зависимости от того, кто выступает в качестве залогодателя и залогодержателя по закладной.
В случае если залогодателем или залогодержателем является физическое лицо, в закладной указьшается его имя, т. е. фамилия, имя и отчество, а также место его жительства. Если же залогодателем или залогодержателем является юридическое лицо, в закладной должно быть указано его полное официальное наименование и место нахождения. Закон не предусматривает отдельно, какие данные должны быть указаны в отношении залогодателя или залогодержателя в случае, если ими являются индивидуальные предприниматели.
В настоящей работе сделан больший акцент на сферу правоотношений по поводу закладной с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и поэтому здесь и в дальнейшем мы не будем подробно рассматривать вопросы, связанные с отношениями по поводу выдачи и обращения закладной в части, относящейся к физическим лицам.
Итак, в закладной должны быть указаны полные официальные наименования юридических лиц – залогодателя и залогодержателя, включая полную расшифровку их организационно-правовой формы. Такое требование, безусловно, понятно, так как позволяет четко определить стороны гражданско-правовых отношений, удостоверяемых закладной. Именно наименование юридических лиц позволяет индивидуализировать юридическое лицо, отличает его от других юридических лиц.
Наименование коммерческих организаций принято называть фирменным наименованием (фирмой). ГК РФ предусматривает, что право юридического лица на фирменное наименование должно быть зарегистрировано согласно соответствующему закону Российской Федерации, однако такой закон до настоящего времени не принят. Это совсем не означает, что сегодня юридические лица не имеют прав на свои наименования (фирменные наименования) и их права в отношении их фирменных наименований не подлежат защите. Регистрация фирменных наименований юридических лиц осуществляется одновременно с регистрацией самих юридических лиц или одновременно с регистрацией изменений в учредительные документы юридических лиц, предусматривающих изменение фирменного наименования юридического лица.
Индивидуальный предприниматель не имеет фирменного наименования. При регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в выдаваемом ему свидетельстве о государственной регистрации указывается лишь его фамилия, имя и отчество. Следовательно, если на стороне залогодателя или залогодержателя выступает индивидуальный предприниматель, в закладной, как и в отношении физических лиц, должны быть указаны фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя.[40]
Помимо наименования, юридические лица – залогодатель и залогодержатель – должны указать в закладной свои места нахождения. По п. 2 ст. 54 ГК РФ под местом нахождения юридического лица понимается место его государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных документах юридического лица не установлено иное. Место нахождения юридического лица указывается в уставе и учредительном договоре юридического лица и представляет собой конкретный адрес юридического лица, который должен совпадать, в соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ,[41] с местом нахождения органов юридического лица.
Однако, помимо адреса места нахождения, юридическое лицо может иметь почтовый адрес, который не обязательно должен совпадать с адресом, указанным в качестве места нахождения юридического лица. Зачастую именно по почтовому адресу юридическое лицо получает свою корреспонденцию и там расположена большая часть персонала юридического лица. Закон об ипотеке не учел данный факт и не выдвинул требование об указании в закладной почтовых адресов залогодателя и залогодержателя, хотя такое указание было бы, безусловно, удобно, как стороне, указывающей свой почтовый адрес, так как она могла бы получать корреспонденцию от другой стороны в связи с правоотношениями, возникающими на основании закладной по тому адресу, где ей бы было это более удобно, а другая сторона, соответственно, имела бы больше возможностей оперативной связи с такой указывающей свой почтовый адрес стороной. Однако в связи с тем, что, как будет указано ниже, стороны могут договориться о включении в закладную информации, отсутствующей в перечне обязательных реквизитов, информация о почтовом адресе может быть включена в закладную по соглашению сторон.
Как и в случае с наименованием, индивидуальный предприниматель, в отличие от юридических лиц, не имеет места нахождения в том смысле, в каком этот термин применяется к юридическим лицам. Индивидуальные предприниматели регистрируются по месту постоянного жительства физического лица, регистрирующегося в качестве индивидуального предпринимателя. Информация о месте жительства такого лица также указывается в регистрационном свидетельстве, выдаваемом регистрирующим органом индивидуальному предпринимателю. Следовательно, как и любое другое физическое лицо, индивидуальный предприниматель указывает в закладной свое место жительства, то есть место, где он постоянно или преимущественно проживает и прошел регистрацию в соответствии с «Правилами о регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания или по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713.[42]
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
Далее в закладной должно быть дано подробное описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, права по которому удостоверяются закладной. Естественно, ввиду ограничения, установленного пп. 2 п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, это не может быть обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора об ипотеке не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
Ввиду того, что, как правило, договоры об ипотеке заключаются в обеспечение кредитных договоров, стороной которых выступают банки, Закон об ипотеке прямо указывает на него, когда он предъявляет требование об указании в закладной информации об обеспечиваемом ипотекой обязательстве, как он это делает и в ряде других статей. Однако ипотекой могут обеспечиваться и обязательства, вытекающие из другого вида договоров, например, обязательства, вытекающие из договора купли-продажи и его отдельных видов, договора займа, договора подряда и т. д. В случае если они отвечают требованиям, установленным Законом об ипотеке в отношении обязательств, обеспечение прав по которым может удостоверяться закладной, подробные сведения о них должны быть указаны в закладной.
При этом в закладной должно быть указано полное название обеспечиваемого ипотекой обязательства, включая, если это договор, при наличии, номер такого договора, дату и место его подписания, а также иные основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства, на что указывает и судебная практика.[43]
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо.
Анализ требований о включении в закладную информации о должнике, в случае если он не является залогодателем, полностью совпадает с тем анализом, который был приведен выше, когда речь шла о включаемой в закладную информации относительно залогодателя и залогодержателя. В этой связи мы не будем останавливаться подробно на пп. 5 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера
процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий,
позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.
Поскольку Закон об ипотеке, как было указано, прямо предусматривает, что закладная не может быть выдана в случае, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора об ипотеке не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент, не удивительно, что такая сумма либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму, а также проценты, причитающиеся по обеспеченному ипотекой обязательству, должны быть указаны в закладной, и такая информация является одним из обязательных ее реквизитов.
Не вызывает проблем указание в закладной суммы обязательства и процентов по ней, обеспеченной ипотекой в случае, если такая сумма и размер процентов четко определены в самом обязательстве. Так, например, если по договору кредита кредитор обязуется выдать должнику кредит на сумму 1 000 000 руб., а должник обязуется возвратить такой кредит в определенный срок и уплатить кредитору проценты в размере 20% годовых, и если ипотекой обеспечивается вся сумма, подлежащая уплате должником кредитору по договору кредита, то в закладной отдельно указывается сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, – 1 000 000 руб., и отдельно размер процентов – 20% годовых.
Сложнее обстоит дело с выяснением того, что вкладывает законодатель в понятие «условий, позволяющих в надлежащий момент определить сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, или процентов по ней».
Достаточно ясно, что это определение включает в себя случаи, когда сумма обязательства выражена в какой-либо иностранной валюте, как это часто делается во избежание рисков, связанных с возможными и, как показывает практика, вероятными изменениями курса российского рубля по отношению к другим валютам.[44] В связи с тем, что российское валютное законодательство существенно ограничивает возможность свободного осуществления расчетов в иностранной валюте, а в отношениях между российскими резидентами исключает такую возможность, в таких обязательствах обычно указано, что оплата сумм задолженности по обязательству осуществляется исключительно в российских рублях по курсу рубля по отношению к определенной валюте, установленному, чаще всего, ЦБ РФ на дату осуществления платежа либо иную выбранную сторонами дату. В этом случае сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, можно с легкостью определить в необходимый момент путем умножения суммы, выраженной в иностранной валюте, на соответствующий курс рубля по отношению к этой валюте. Поэтому в закладной, как и в обеспеченном ипотекой обязательстве, может быть указана сумма в иностранной валюте с определением правила, как эта сумма пересчитывается в российские рубли, а если такое правило сторонами не определено, в соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ стороны должны использовать официальный курс соответствующей валюты по отношению к рублю, установленный на день осуществления платежа.
Такая же ситуация возникает и с размером процентов, которые часто определяются как процентная ставка LIBOR (процентная ставка, используемая на Лондонском межбанковском финансовом рынке) плюс какой-либо дополнительный процент. В этом случае, несмотря на то, что размер процентов четко не установлен, у сторон всегда есть возможность его определить и, соответственно, в закладной будет указан размер процентов в том же виде, что и в обеспеченном ипотекой обязательстве.[45]
Однако существуют договоры, на основании которых возникают денежные обязательства, которые могут быть определены только в будущем, но которые кредитор желает, тем не менее, обеспечить тем или иным образом. К примеру, юридические лица и индивидуальные предприниматели часто заключают так называемые рамочные договоры поставки, которые сами по себе не устанавливают каких-либо прав и обязанностей сторон относительно поставки товаров, но на их основании направляются заказы на поставку, определяющие все существенные условия договора поставки, в соответствии с которыми осуществляется поставка определенных товаров и к которой применяются общие правила рамочного договора поставки. Стороны по такому договору не имеют возможности предугадать, какое количество товаров, по какой стоимости и в какой срок будет поставлено по рамочному договору поставки, и, следовательно, не могут определить заранее определенный размер денежного обязательства, подлежащего обеспечению ипотекой. В этой ситуации, как нам кажется, выдача закладной является невозможной, так как нет возможности определить и включить в текст закладной сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, и нет условий, позволяющих определить такую сумму в надлежащий момент.
Однако, такое понятие, как «условия, позволяющие в надлежащий момент определить сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, и процентов по нему», является неоднозначным, не позволяющим четко определить, какого рода условия должны быть указаны в обязательстве и что понимается под надлежащим моментом. Это может повлечь за собой множество споров и судебных разбирательств по поводу правомерности выдачи закладной в отношении определенного обязательства. В этой связи хотелось бы, чтобы законодатель более четко определил свои требования в этом отношении, внеся соответствующие изменения или дополнения в Закон об ипотеке.
В любом случае при указании в закладной суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, они должны быть указаны как в цифровом выражении, так и расшифрованы прописью для избежания возможности подделки такой записи в закладной, как указал в одном из своих решений ФАС Северо-кавказского округа.[46]
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).
Наряду с размером обеспечиваемого ипотекой обязательства в закладной также указывается и еще одно существенное условие договора об ипотеке – срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Срок уплаты суммы обязательства определяется в соответствии с самим обязательством, обеспечиваемым ипотекой. Обязательство может устанавливать определенную дату уплаты всей суммы обязательства, тогда в закладной указывается эта дата. Однако зачастую сумма обязательства уплачивается не единым платежом, а по частям, траншами. В этом случае в закладной должен быть точно отражен график уплаты суммы обязательства, отражая разбивку по суммам и датам уплаты такой суммы обязательства.
Закон об ипотеке не требует, чтобы сроки и размеры уплаты суммы обязательства были точно определены в обеспеченном ипотекой обязательстве, путем указания на определенные даты уплаты сумм обязательства и определенные суммы такой уплаты. Достаточно, чтобы обеспеченное ипотекой обязательство содержало условия, которые бы позволяли точно определить сроки и размеры уплаты суммы обязательства, указанной в закладной.
Необходимость определения срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства вызвана тем, что именно с момента наступления срока исполнения обязательства, и при нарушении должником по обеспеченному ипотекой обязательству такого срока, у кредитора возникает право на обращение взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Поэтому неудивительно, что законодатель предусмотрел указание такого срока в качестве существенного условия договора об ипотеке и одного из обязательных реквизитов закладной.
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.
Предмет ипотеки должен быть четко идентифицирован в закладной. При этом необходимо помнить, что выдача закладной невозможна при ипотеке определенных объектов недвижимости, перечисленных в пп. 1 п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке (предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды вышеперечисленных объектов недвижимости).[47]
Но предусмотрев требование об идентификации в закладной предмета ипотеки, Закон не установил, с достаточной определенностью, степень идентификации предмета ипотеки, то есть объекта недвижимости. Отсюда возникает вопрос: в каком объеме должна включаться в закладную информация об объекте недвижимости, на который установлена ипотека?
Естественно, ни в законодательстве, ни в судебной практике данный вопрос не освещен. Если исходить из того, что объект недвижимости должен быть описан в закладной в том же объеме, что и в договоре об ипотеке, или в том же объеме, что требуется, скажем, при купле-продаже имущества, то можно сделать вывод, что к закладной должен быть приложен подробный, надлежащим образом составленный и заверенный план объекта недвижимости. Такой вариант, безусловно, возможен, так как количество листов закладной не ограничено, к тому же ст. 15 Закона об ипотеке прямо предусматривает возможность приложения к закладной документов, определяющих условия ипотеки и необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Однако отсутствие в Законе четкого перечисления информации относительно предмета ипотеки, подлежащей внесению в закладную, может повлечь существенные практические трудности.
Дело в том, что этот факт позволяет государственным органам, регистрирующим ипотеку и выдающим закладную ее первому держателю, самим интерпретировать Закон об ипотеке в части объема информации, подлежащего включению в закладную для идентификации объекта недвижимости, и, соответственно, отказывать в выдаче закладной по этому основанию. Было бы, безусловно, удобным, если бы Закон об ипотеке в пп. 8 п. 1 ст. 14 четко указывал перечень информации, который должен быть указан в закладной для идентификации объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается ипотека. Без такого перечня на практике будет возникать множество споров, связанных с интерпретацией понятия «описание, достаточное для идентификации недвижимого имущества, в отношении которого установлена ипотека».[48]
Это требование тем более важно, что закладная является ценной бумагой, то есть документом строго формальным, и отсутствие обязательных реквизитов влечет ее ничтожность.
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.
Как сам договор об ипотеке, так и закладная должны содержать денежную оценку недвижимого имущества, на которое установлена ипотека. В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон и указьшается в договоре об ипотеке. При этом Закон устанавливает, что такая оценка объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки, должна быть осуществлена сторонами договора об ипотеке «в соответствии с законодательством Российской Федерации» и «с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке».[49]
Ст. 67 Закона об ипотеке устанавливает, что при оценке земельного участка, являющегося предметом ипотеки, такая оценка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены 3. Что же понимается по действующему российскому законодательству под нормативной ценой земли? В Постановлении Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»[50] установлено, что нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Зонирование земель для установления нормативной цены земли также осуществляется на уровне субъектов РФ. При этом нормативная цена земли, установленная соответствующими органами субъектов РФ, не может превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.[51]
Во исполнение вышеназванного Постановления Правительства РФ в субъектах РФ были изданы нормативные акты, определяющие в соответствующем году нормативную цену земли в своих регионах. В различных субъектах нормативная цена земли выражена по-разному.
Таким образом, при оценке земельного участка, являющегося предметом ипотеки, такая оценка не может быть менее нормативной цены земли, установленной на уровне субъектов РФ.
Как упоминалось, законодатель также установил в Законе об ипотеке требование, в соответствии с которым оценка сторонами предмета ипотеки должна быть осуществлена согласно требованиям законодательства РФ. Что же имеет в виду законодатель, устанавливая такое требование. Прежде всего, стороны должны осознавать, что в определенных случаях законодательство РФ выдвигает требование об обязательной оценке предмета ипотеки независимым профессиональным оценщиком. Основным нормативным актом, регулирующим оценочную деятельность, является Закон РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[52] Согласно данному закону применимы следующие случаи обязательной оценки предмета ипотеки:
а) когда предметом ипотеки является объект недвижимости,
находящийся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального
образования;
б) при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в
случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
Также, в соответствии с Законом об ипотеке, для определения денежной оценки объекта недвижимого имущества, привлечение независимого оценщика является обязательным, если само установление ипотеки является обязательным в силу закона. Так ипотека устанавливается в обязательном порядке в силу закона при продаже недвижимого имущества в кредит, в этом случае для обеспечения оплаты такого недвижимого имущества, с момента его передачи покупателю и до оплаты объект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ). Далее, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ, в обеспечение прав получателя ренты последний приобретает право залога на земельный участок либо другое недвижимое имущество, передаваемое под условие выплаты ренты, до полного исполнения обязательств плательщика.
Также в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» при оценке предмета оценки по общему правилу необходимо установить его рыночную стоимость. Под рыночной стоимостью, все по тому же закону, понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Необходимо также отметить, что п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке установил, что оценка объекта недвижимого имущества обязательно осуществляется по рыночной стоимости этого имущества, в случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.[53]
Также необходимо отметить, что стороны по своему соглашению всегда могут свободно привлекать к оценке предмета ипотеки независимого оценщика, если они по любой причине обнаружат такую необходимость.
Итак, соблюдая вышеперечисленные требования к оценке имущества, в отношении которого устанавливается ипотека, в закладной должна быть указана его денежная оценка. Денежная оценка предмета ипотеки указывается, как правило, в российских рублях, однако ничто в российском законодательстве не запрещает сторонам указать оценку предмета ипотеки в иностранной валюте, определив при этом дату и курс установления рублевой суммы, эквивалентной сумме, указанной в закладной в иностранной валюте.
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. То, что собственник объекта недвижимости может передать такой объект в ипотеку, сомнений не вызывает – распоряжение вещью является одним из трех основополагающих правомочий собственника такой вещи.
Далее возникает вопрос о требованиях, предъявляемых при передаче объекта недвижимости в ипотеку лицом, владеющим таким объектом на праве хозяйственного ведения. Особенность данной ситуации состоит в том, что российское законодательство устанавливает определенные ограничения на распоряжение имуществом, переданным юридическому лицу на праве хозяйственного ведения. Это и понятно, ведь существует еще и собственник имущества, которому, безусловно, не безразлична судьба его собственности и интересы которого, конечно, необходимо учитывать.[54]
В этой связи ст. 295 ГК РФ устанавливает, что предприятие, имущество которого принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться, любым образом, недвижимым имуществом, переданным такому предприятию, без согласия собственника.
Такая же ситуация возникает при передаче в залог права аренды недвижимого имущества. Здесь нель<