Пример расчета неустойки

Права участников долевого строительства дома по ул. Колхозная, д. 28

Застройщиком 12-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу – Московская область, Люберецкий район, п. Красково, ул. Колхозная, д. 28 является ЗАО «Дирекция по строительству и реконструкции зданий и сооружений» (далее – ЗАО «ДСиРЗиС»).

Первоначально разрешение на строительство указанного дома № RU 50513103-31 было выдано на срок до 08.07.2015 г.

Впоследствии данное разрешение дважды продлевалось Министерством строительного комплекса Московской области. В настоящее время срок действия разрешения на строительство установлен до 29.11.2016 г.

Вместе с тем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком до сих пор не получено.

Для осуществления строительства указанного жилого дома застройщиком заключались с гражданами договоры долевого участия в строительстве, в которых среди прочего были указаны сроки исполнения обязательства застройщика по передаче квартир.

Поскольку при первоначальном заключении договоров долевого участия в строительстве застройщик не предполагал затягивания сроков строительства, есть основания полагать, что у него имеется просрочка исполнения обязательств перед приобретателями квартир.

В связи с указанной просрочкой права участников долевого строительства, при условии полной оплаты по договору, могут быть восстановлены следующим образом.

Взыскание сумм неустойки за просрочку передачи квартир

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если участником долевого строительства является гражданин, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Следовательно, гражданин-участник долевого строительства имеет право требовать взыскания с просрочившего застройщика неустойки, которая рассчитывается по формуле:

1/300 X [ставка рефинансирования] X [цена прав на объект долевого строительства] X [количество дней просрочки в передаче объекта долевого строительства] X 2.

При этом следует учитывать, что размер ставки рефинансирования менялся следующим образом:

Для подачи искового заявления о взыскании неустойки с застройщика гражданину-участнику долевого строительства необходимо приложить к исковому заявлению:

1) расчет суммы исковых требований;

2) договор долевого участия в строительстве;

3) доказательства оплаты стоимости квартиры;

4) доказательства направления досудебной претензии, если ее направление предусмотрено условиями договора.

Кроме того, истец может приложить распечатку с сайта https://egrul.nalog.ru/ в отношении застройщика, для подтверждения его юридического адреса.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда в Постановлении от 28 июня 2012 г. № 17, к искам граждан-участников долевого строительства применяются положения пунктов 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации об освобождении от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, сумма которого не превышает 1 000 000 рублей.

Согласно условиям ст. 28 и ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса иск о взыскании неустойки может быть предъявлен гражданином-участником долевого строительства в суд общей юрисдикции по выбору истца по месту нахождения застройщика, по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Необходимо также знать, что в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе при наличии заявления ответчика уменьшить, подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом критерии ее несоразмерности и пределы уменьшения не регламентированы, поэтому используются судом на свое усмотрение.

Пример расчета неустойки

Застройщиком и гражданином заключен договор участия в долевом строительстве со сроком передачи квартиры 08.07.2015 г. (далее – Договор участия)

Цена прав на объект долевого строительства (цена договора) составляет 2 млн. руб.

Застройщиком на 08.08.2016 г. квартира гражданину-участнику долевого строительства не передана. Просрочка в передаче объекта долевого строительства за период с 09.07.2015 г. по 08.08.2016 г. составила 396 дней.

На указанную дату гражданин уже может обращаться в суд общей юрисдикции со взысканием суммы неустойки в размере 514 000 руб., которая рассчитывается по формуле:

1/300 X [ставка рефинансирования] X [цена прав на объект долевого строительства] X [количество дней просрочки в передаче объекта долевого строительства] X 2

а именно:

неустойка за период с 09.07.2015 по 31.12.2015 (1/300 х 8,25/100 х 2 000 000 руб. х 176 дн. х 2)

+ неустойка за период с 01.01.2016 по 13.06.2016 (1/300 х 11/100 х 2 000 000 руб. х 165 дн. х 2)

+ неустойка за период с 14.06.2016 по 08.08.2016 (1/300 х 10,5/100 х 2 000 000 руб. х 56 дн. х 2) = 514 000 рублей.

Возмещение убытков

Статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливается ответственность стороны по договору за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в виде уплаты неустойки и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

В качестве указанных убытков участники долевого строительства часто вынуждены нести дополнительные расходы за наем жилья на период просрочки застройщика по передаче квартир.

Данные расходы могут быть полностью включены гражданами в суммы, подлежащие взысканию с застройщика в качестве убытков потребителя.

Для подтверждения действительности требований о взыскании убытков истцу необходимо приложить к исковому заявлению договор найма жилого помещения и доказательства оплаты на период просрочки застройщика. Желательно, предоставить также доказательства того, что и до просрочки передачи квартиры истцом осуществлялся наем.