Границы земельных участков, учтенные в кадастре недвижимости, и территории, в отношении которых разработаны проекты межевания
Рисунок 8 демонстрирует, что процесс появления, формирования, в том числе межевания, и кадастрового учета, земельных участков в качестве объектов собственности или долгосрочной аренды, как и в рассмотренном выше случае с градостроительными планами, ни в какой мере не связан с документацией по планировке территории, а именно – проектам межевания. Только их, созданных и учтенных в кадастре, сегодня на порядок больше градостроительных планов – 70 тысяч. Из них 66 тысяч расположены вне территорий, на которые утверждены проекты межевания. Но и размещение земельного участка на территории утвержденного проекта межевания не гарантирует соответствия первого второму.
Если вернуться к рисунку 7, то можно обратить внимание на то, что большинство земельных участков, учтенных в кадастре недвижимости, не соответствуют контурам земельных участков, утвержденных в составе проекта межевания. Практика приведения ранее учтенных в кадастре недвижимости земельных участков границам, утвержденным в проекте межевания, отсутствует.
Градостроительные планы земельных участков и «красная линия»
Формирование как земельных участков, так и градостроительных планов, независимо от того, сформированы ли последние в пределах земельных участков, или сами по себе, часто сопровождается нарушением красных линий, установленных в соответствии с ранее разработанной, утвержденной и реализованной документацией по планировке (застройке) территории. Именно это и иллюстрирует рисунок 9. В данном случае красные линии Ленинского проспекта установлены Проектом детальной планировки района «Дачное», утвержденным решением Исполнительного Комитета Ленинградского Городского Совета Депутатов Трудящихся от 16.03.1959. Затем эти же линии были подтверждены Проектом детальной планировки «Приморской юго-западной части Ленинграда», утвержденным решением Исполнительного Комитета Ленинградского Городского Совета Народных Депутатов от 15.03.1982. Эти красные линии еще при прокладке трассы проспекта и застройке примыкающих кварталов были вынесены в натуру и закреплены в ней. Так реализованный проект стал существующей градостроительной данностью.
В верхней части рисунка мы видим земельный участок, выходящий на красную линию, сформированный «по обрезу фундамента». Но его границы не совпадают с красной линией – за исключением 3-х маленьких фрагментов не дотягиваются до нее.
В нижней части мы видим земельные участки, которые выходят за «красную линию». Правый земельный участок в этих границах сформирован и принят на кадастровый учет в 1999 году. 2-го февраля 2009 года в него внесены изменения, но они не коснулись пересмотра границ с целью приведения их в соответствие с красной линией. Возможно, что эти изменения были связаны с тем, что была завершена процедура межевания этого участка, и теперь изменение его границ практически нереально. Этот земельный участок был сформирован с целью реконструкции существующего нежилого здания с превращением его в торговый комплекс. На сегодня реконструкция завершена.
Левее этого участка мы видим четыре примыкающие друг к другу земельных участка, два из которых в 2006 и 2008 годах были приняты на кадастровый учет и с такой же легкостью «взломали» красную линию и «вывалились» в уличное пространство. Для них в 2009 и 2008 годах были сформированы градостроительные планы, и, глядя на них, мы наблюдаем с каким легкомыслием, и вообще легкостью строительный процесс уже и нынешнего дня игнорирует основы основ градостроительного регулирования – неприкосновенность красной линии.
Результаты бессистемного межевания
Бессистемность, которая проявляется в процессе формирования земельных участков и строительства в отношении к красным линиям, в еще большей степени проявляет себя в отношении к формированию планировки самих земельных участков. Зачастую – это пятна самой случайной конфигурации. Наиболее всего впечатляют формы земельных участков, сформированные на промышленных территориях. На рисунке 10 можно видеть фрагмент территории промышленной зоны «Парнас». Красными линиями показаны границы земельных участков «в сборке». Черными линиями показаны те же участки «в разобранном виде». Менее всего можно подумать, что здесь изображены земельные участки. Скорее это напоминает детали какого-то сложного механизма.
Не менее экзотические образцы во множестве, в массовом порядке попадаются и на жилых территориях. Любой земельный участок, сформированный по обрезу фундамента, сразу пополняет их коллекцию. В том числе, громадное множество этих земельных участков без какого-то было обоснования, кроме как признания в неосведомленности и небрежности исполнителей землеустроительных организаций и кадастровой палаты, сформированы с игнорированием давно существующих красных линий.