Содержание
Введение 3
Раздел 1. Содержание понятий «земля» и «рынок земли» 5
Раздел 2. Абсолютная, монопольная и дифференциальная рента, арендная плата и цена земли. Равновесие на рынке земли 12
Раздел 3. История становления и особенности развития рынка земли в России 18
Заключение 25
Список литературы 27
Введение
Рынки ресурсов являются важным структурным элементом рыночной экономики. От эффективности функционирования рынков ресурсов зависит оптимальность их использования, а значит, устойчивость и равновесие экономики, результативность работы фирм, предприятий.
Экономические ресурсы разделяются на материальные ресурсы (земля и капитал) и людские (труд и предпринимательская способность). Земля является производственным фактором, который не производится, а имеется в наличии как природный объект и в ограниченном количестве.
На практике между землёй и капиталом не всегда можно провести разграничение, поскольку значительная часть земельных угодий в различных странах (в том числе и России) стала продуктивной благодаря ранее сделанным инвестициям в осушение болот, мелиорацию земель и прочее. Поэтому она является результатом прошлых вложений и больше произведённым фактором производства, чем данным природой.
Земля является основным элементом национального богатства и главным средством производства в сельском хозяйстве. Она – основа всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи земля обладает стоимостью, и её адекватная оценка представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.
Регулирование земельных отношений является одним из направлений повышения эффективности аграрного производства, так как изменение земельных отношений влияет на производственные отношения, отношения собственности, повышают мотивацию сельхозпроизводителей к эффективному хозяйствованию на земле.
В современной России формирование системы управления земельными ресурсами является ключевой проблемой аграрной реформы, поэтому требуется совершенствование теоретических и методологических положений управления земельными ресурсами, позволяющих оптимизировать финансовый механизм, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав и гарантий для субъектов земельных отношений.
Целью данной работы является описание и исследование сущности, экономической оценки и особенностей рынка земли в России.
Для её достижения были поставлены такие задачи, как:
- раскрыть сущность и содержание термина «земля» как фактора производства, а также понятия «рынок земли» как экономической единицы;
- охарактеризовать дифференциальную, монопольную и абсолютную ренту, цену земли как показатели экономической оценки;
- описать историю становления и развития рынка земли и земельных отношений в России;
- исследовать особенности данного рынка в настоящее время.
Раздел 1. Содержание понятий «земля» и «рынок земли»
Под «землей» как фактором производства подразумеваются вещества и силы, которые природа бесплатно предоставляет в помощь человеку — в виде земли и воды, воздуха, света и тепла.
В узком смысле под фактором земля понимаются собственно земельные угодья. В ряде отраслей, например, в сельском, лесном хозяйстве, в строительстве, в экономике городов (в частности, выгодное и невыгодное территориальное расположение магазинов), первостепенное значение имеют именно земельные площади, то есть земля в узком понимании.
В широком понимании этого слова фактор земля означает все используемые в производственном процессе естественные ресурсы. Так, в добывающей или рыбной промышленности, при строительстве гидроэлектростанций или хранилищ для ядерных отходов (их размещают в бывших соляных копях) земля ценна не столько площадью как таковой, сколько теми ресурсами, которые с ней связаны (в наших примерах ¾ наличие полезных ископаемых, гидроресурсов, идеально сухих помещений на большой глубине).
Естественным фундаментом природных ресурсов являются планетарные природные условия (внутреннее тепло планеты и солнечное излучение, географическое положение страны). Природные условия создают возможность жизни и деятельности людей и по мере развития производительных сил превращаются в природные ресурсы. Например, открытие атомной энергии сделало экономическим ресурсом урановую руду. А реформы в экономике России резко подняли значение пригородных земель вокруг крупных индустриальных центров, поскольку открыли возможность их массового использования под дачные участки.
Природные ресурсы – это совокупность природных условий, которые могут быть использованы в процессе создания товаров, услуг и духовных ценностей.
Согласно природной классификации, ресурсы делятся на: земельные (почвенные); лесные; водные; биологические; минерально-сырьевые (полезные ископаемые); энергетические; климатические.
В связи с проблемой ограниченности запасов природных ресурсов возрастает значение классификации по признаку их исчерпаемости: исчерпаемые и неисчерпаемые.
К практически неисчерпаемым можно отнести энергию солнца, ветра, океанов, морей, климатические ресурсы.
Важным признаком является возобновляемость природных ресурсов. Исчерпаемые природные ресурсы делятся на: возобновимые и невозобновимые.
Возобновимые природные ресурсы – это ресурсы, которые по мере расходования воспроизводятся под действием природных процессов или сознательных усилий человека. В качестве примера можно привести солнечную энергию, круговорот воды в природе, поддержание растительностью уровня кислорода в атмосфере и аналогичные природные процессы. Также к возобновимым ресурсам относятся лес, вода, почва и некоторые другие. Важнейшим из возобновляемых ресурсов является плодородие земли. Именно оно служит базой сельскохозяйственного производства: ежегодно на полях вырастает и собирается урожай, а к следующему году земля снова оказывается готовой производить необходимые для человека продукты.
Невозобновимые – это те природные ресурсы, которые не восстанавливаются или восстанавливаются медленнее по сравнению с использованием в определенные периоды. К невозобновимым ресурсам относятся почти все виды минеральных ресурсов, земельные ресурсы. Минеральные невозобновимые ресурсы – это нефть, уголь и другие полезные ископаемые. Земельные ресурсы – это материальный базис, на котором происходит жизнедеятельность человеческого общества. Однажды нарушенные земли (например, карьерами) в своем естественном виде уже не восстанавливаются.
С точки зрения учета свойств и особенностей природных ресурсов их часто подразделяют на: реальные и потенциальные. К реальным относят те, что вовлечены человеком в сферу хозяйственной деятельности и используются на этом или ином этапе развития производительных сил и производственных отношений в обществе. Примером реальных природных ресурсов могут служить в первую очередь используемые земли, добываемая рыба, лес, нефть, природный газ, уголь. Степень использования природных ресурсов с ростом цивилизации, естественно, нарастала. К потенциальным природным ресурсам относят те, которые по каким-либо причинам, главным образом техническим или экономическим, в настоящее время либо не используются, либо используются в недостаточной степени. Это солнечная энергия, энергия морских приливов и отливов, гидрогеологические ресурсы, энергия спонтанных химических реакций, естественного атомного распада. Такое подразделение, естественно, условно и меняется во времени[1].
Рынок земли – это гораздо более широкое понятие, чем рынок природных ресурсов, куда и относится земля, в основу которого положено юридическое признание земли капиталом и способность исполнения физическими и юридическими лицами признанных в мире земельных операций. Его можно обозначить как комплекс юридически-правовых и экономических отношений, которые возникают между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.
Рынок земли – это наиболее ответственная экономическая единица национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны основываться на нормативно-правовой базе, которая регулирует отношения, формирующиеся на земельном рынке, так как рынок земли считается механизмом аграрной политики и политики по использованию земельных ресурсов. Рынок земли служит частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, упорядочивающие земельные отношения. Земельный рынок является базой для рынка строительства и восстановления объектов недвижимости и бизнеса, потому он в значительной степени определяет возможности их роста. Существование системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является особенностью развитого рынка.
Земельные отношения – это общественные отношения в системе государственного управления, охраны и использования земель, регулируемые нормами существующего земельного права, состоящие в тесной связи юридических обязанностей и субъективных прав всех его участников. Субъектами земельных отношений выступают лица, наделенные земельными правами и несущие все обязанности в отношении таких прав, предусмотренные земельным законодательством.
В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли: субъекты государства; юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные; граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные лица.
Объект земельных отношений представляет собой юридически однородный и ограниченный в пространстве земельный массив, в отношении которого возникают земельные отношения (земельные фонды государства и его субъектов, отдельные участки).
Регулирование отношений на рынке земли довольно непростая задача, поскольку в зависимости от категории земель различают земли: сельскохозяйственного значения; населенных пунктов; промышленности и иного специального назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.
Управление землей также является одной из составных частей земельных отношений. Методы управления земельными ресурсами определяются доминирующими формами собственности на землю (государственной, частной, общей) и характеризуются сформировавшейся системой политических, правовых, социально-экономических и организационно мер, которые направлены на эффективное пользование землёй в интересах всего социума. В первую очередь – это землеустройство, мониторинг земель, государственный кадастр недвижимости и контроль за использованием земель и их охрана.
Регуляторами земельных отношений с экономических позиций выступают земельный налог, арендная плата, штрафы, если произошло изъятие земель или за ущерб экологии, плата за повышение качества земли и за право аренды и т. д.
Рынок земли разнится от рынка остальных товаров. Это можно объяснить тем, что земельные участки как товар невозможно стандартизировать, то есть покупать или продавать по предварительно фиксированным образцам, так как на ценообразование на реализуемую и приобретаемую землю как объект товарных связей затрагивают различные показатели. К ним относятся: определённое расположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регуляция целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка – продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее[2],[3].
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.
Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно. Но рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка – важнейшая задача государства.
Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна основываться на земельном кадастре – это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора[4].
Раздел 2. Абсолютная, монопольная и дифференциальная рента, арендная плата и цена земли. Равновесие на рынке земли
Земля, как и фактор капитал, не является неотделимым от своего владельца. Напротив, весьма распространена ситуация, когда собственником земли является одно лицо, а производственным использованием ее занимается другое. Иными словами, в аграрной сфере часто происходит расщепление пучка прав собственности. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем. Привлечение земли в качестве фактора производства вызывает к жизни категорию земельной ренты как своеобразной платы за этот ресурс (для арендатора) и одновременно особого вида дохода (для землевладельца).
Прокатная цена земли – земельная рента, не обладает на макроуровне стимулирующей функцией, то есть не имеет альтернативной стоимости. На микроуровне с появлением альтернативных вариантов применения земли рента заставляет искать более эффективные способы ее использования[5].
Абсолютная рента (как платы за ресурс, предложение которого строго ограничено) – это дополнительный доход собственника земли, взимаемый с любого участка земли вне зависимости от его качества и местоположения. В абсолютной ренте находит выражение неэластичность предложения земли на рынке. Абсолютную ренту получают владельцы всех участков. Земельная собственность ограничивает землю как сферу приложения капитала и служит причиной, порождающей абсолютную земельную ренту. Монополия на землю как объект собственности приводит н установлению рыночных цен на сельскохозяйственные продукты выше цен производства. Абсолютная рента является причиной вздорожания продукта, собственность на землю сама создает ренту. Условием образования абсолютной ренты является также более низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве по сравнению с обрабатывающей промышленностью. Сельское хозяйство в развитых капиталистических странах, по уровню технической оснащенности длительное время отставало от промышленности, а в развивающихся оно и теперь отстает. В этой отрасли исторически сложилось более низкое органическое строение капитала. Следовательно, для того чтобы привести в движение равновеликие капиталы в сельском хозяйстве и промышленности, требовалось неодинаковое количество живого труда и при одинаковой норме прибавочной стоимости получалась различная ее масса. Источником абсолютной ренты является и труд сельскохозяйственных рабочих. Частная собственность на землю препятствует свободному проникновению капитала в сферу сельскохозяйственного производства, является непосредственной причиной установления цен на сельскохозяйственные продукты выше цены производства, служит источникам для содержания наиболее паразитического слоя эксплуататоров землевладельцев и вообще тормозит развитие производительных сил в сельском хозяйстве, ухудшает материальное положение трудящихся. С национализацией земли абсолютная рента перестает существовать, отпадает необходимость в непроизводительной затрате капитала на покупку земли. Сверхприбыль, которая при сохранении частной собственности на землю составляет основу абсолютной ренты, станет участвовать в выравнивании средней нормы прибыли, что приведет к ее повышению, снизятся цены на продукты сельского хозяйства, уменьшится стоимость рабочей силы, быстрее будут устранены пережитки феодализма в сельском хозяйстве.
Кроме абсолютной ренты, на отдельных немногих земельных участках может существовать монопольная рента. Причиной ее образования является монопольная цена, которая устанавливается на некоторые, исключительно дефицитные продукты сельского хозяйства. Монопольная рента есть избыток продажной цены над стоимостью продукта. Величина ее определяется платежной способностью покупателя.
Дифференцированная рента – это плата за плодородие и местоположение. Ее получают только собственники средних и лучших земель по местоположению, плодородию. мель по местоположению, плодородию. Условиями образования дифференциальной ренты являются: а) отделение собственника на землю от хозяйствования на земле; б) неравенство видов почвы; в) наличие товарного производства. При отсутствии одного из этих условий добавочная прибыль или не превращается в земельную ренту, или вообще не образуется. Частная собственность на землю никакого отношения к созданию дифференциальной ренты не имеет.
Дифференциальная земельная рента бывает двух видов: 1-го вида – по местоположению и естественному плодородию; 2-го вида – по экономическому (искусственному) плодородию. Этот вид ренты может возникнуть на любых участках земли, включая худшие. Более того, в период аренды она достается не собственнику земли, а арендатору.
Дифференциальная рента I по плодородию равняется разности между общественной ценой производства сельскохозяйственных продуктов, определяемой условиями худшего участка и индивидуальной ценой производства их на более плодородных землях.
Дифференциальная рента I по местоположению возникает, потому что для удовлетворения платежного спроса на продукты сельского хозяйства необходимость заставляет вовлекать в сельскохозяйственный оборот земельные участки, удаленные от рынков сбыта. Чем дальше участок, тем больше транспортные расходы как на доставку продукции на рынок. Капиталисты станут обрабатывать отдаленные земли в том случае, если рыночная цена их продукции позволит возместить затраты на производство и транспортировку товарной продукции, а также получить среднюю прибыль на авансированный капитал. Все это приводит к тому, что общественная (рыночная) цена производства регулируется индивидуальной ценой производства на отдаленных землях. В результате на участках, расположенных близко к рынку, образуется добавочная прибыль, которая превращается в дифференциальную ренту I по местоположению.
Дифференциальная рента II: существует естественное плодородие почвы, созданное природой, и искусственное плодородие, которое возрастает в процессе трудовой деятельности человека. Естественное и искусственное плодородие вместе составляют экономическое плодородие. По мере развития производительных сил экономическое плодородие увеличивается. Этот рост достигается за счет увеличения искусственного плодородия.
Искусственное улучшение почвы во многих случаях сводится к тому, чтобы определенному участку земли придать такие свойства, которыми другая почва обладает от природы. Повышение экономического плодородия почвы означает, что на смену экстенсивному земледелию приходит интенсивное, когда на одном и том же земельном участке осуществляются дополнительные вложения труда и средств производства. Под добавочными вложениями труда и капитала понимается: а) изобретение и применение новых машин, то есть преобразование техники; б) введение новых систем полеводства; в) новые способы содержания скота; г) выведение новых, более урожайных сортов растений и новых, более продуктивных пород животных; д) широкое использование удобрений; е) строительство оросительных и осушительных каналов.
Экономисты исторически являются приверженцами закона убывающего плодородия почвы, объясняя существование дифференциальной ренты переходом ко все худшим землям, постоянно уменьшающейся производительностью земледелия. Они считают, что каждая дополнительная затрата капитала на данном участке по сравнению с предшествующей является менее эффективной, что продукт земли возрастает в убывающей пропорции по сравнению с увеличением числа занятых рабочих, что с развитием цивилизации увеличивается трудность добывания пищи. Однако образование дифференциальной ренты в целом непосредственно не связано с переходом к обработке худших или лучших земель. Дифференциальная рента возникает потому, что одинаковые капиталы приходится затрачивать на обработку неодинаковых земель, которые, в свою очередь дают неодинаковое количество продукта[6].
Арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу или плата за уступку землевладельцем арендатору части из пучка прав собственности на землю. Экономической основой арендной платы является рента. Вместе с тем количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (например, дифференциальную ренту II арендатор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за передачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает платежи не рентного происхождения. Так, участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории должна рассматриваться как процент: ведь здесь передается в пользование фактор капитал, а не земля.
Арендная плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю.
Предложение земли в краткосрочном и долгосрочном периодах постоянно. Следовательно, кривая предложения такого ресурса абсолютно неэластична, а цена будет зависеть от спроса на него. Спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного. Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на сельскохозяйственную продукцию и поэтому неэластичен. Он учитывает плодородие почв и их местоположение. Несельскохозяйственный спрос на землю эластичен и главное для него – местоположение земельных участков.
Если величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, которые в состоянии заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки. Это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.
На земельном рынке осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку, отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Но арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее. Поэтому при дисконтировании должна быть применена формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода:
Рземли = PDVбecк = 
Цена земли определяется двумя факторами: она обратно пропорциональна норме ссудного процента и второе покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было бы получить, поместив деньги в банк.
Цена земли – это капитализированная земельная рента. Она находится в прямой зависимости от годовой ренты и в обратной от рыночной ставки ссудного процента.
На практике рента принимает форму арендной платы, в которой кроме самой ренты учтены амортизация и процент на вложенный капитал[7].