1. Международный кредитный рейтинг на уровне суверенного
Ожидается, что рейтинговое агентство Moody’s Investors Service присвоит облигациям с ипотечным покрытием ГПБ международный кредитный рейтинг Baa2. Возможность присвоения кредитного рейтинга на уровне суверенного обусловлена в том числе высоким качеством портфеля закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, наличием кредитного усиления в виде неамортизируемого резервного фонда, высоким кредитным качеством сервисного агента (Газпромбанк), имеющего долгосрочный кредитный рейтинг банковских депозитов Baa2 и краткосрочный кредитный рейтинг P-2, а также высоким качеством юридической структуры выпуска.
2. Высокое кредитное качество
Кредитное качество ипотечных облигаций определяется тремя основными составляющими. Во-первых, продавец пула закладных использует высокие стандарты для включения индивидуальных закладных в общий пул. Во-вторых, риски по облигациям с ипотечным покрытием снижаются посредством наличия в структуре выпуска описанных выше механизмов кредитного усиления. В-третьих, технические риски перевода денежных средств от заемщиков к Эмитенту полностью покрываются Газпромбанком как сервисным агентом.
Кроме того, статистика по долговым обязательствам в странах с развитым рынком ипотечного кредитования показывает, что ипотечные кредиты являются самым надежным вложением после государственных облигаций и существенно превышают по надежности корпоративные обязательства. В частности, в США случаи дефолтов по ипотечным кредитам в 3 раза реже, чем по кредитам корпораций. В среднем, за последние 5 лет на весь объем ипотечных обязательств пришлось всего лишь 0.14% плохих долгов. В России рынок ипотеки только зарождается, и кредитное качество ипотечных кредитов в России в настоящий момент можно охарактеризовать как очень высокое. Это вызвано, в частности, следующими причинами: общим улучшением экономической ситуации в РФ в течение последних лет, высокими темпами роста цен на жилье и консервативным подходом банков при оценке качества заемщиков и андеррайтинге ипотечных активов.
В частности, за период использования стандартов продавца портфеля закладных, составляющего ипотечное покрытие облигаций ГПБ-Ипотеки – банка Совфинтрейд – с начала 2005 года общее количество дефолтов по всему портфелю Совфинтрейда составило 6 из 15 000 рефинансированных Совфинтрейдом закладных, уровень потерь – 0%, норма просрочек – 0.3% от объема портфеля. Данный уровень просрочек характеризует и закладные, входящие в состав ипотечного покрытия облигаций ГПБ-Ипотеки. Согласно статистике Совфинтрейда, 90% просрочек погашаются в течение месяца, следующего за месяцем их возникновения.
3. Низкая дюрация
Несмотря на то что ипотечные активы – долгосрочный инструмент (сроком до 30 лет), исходя из анализа статистических данных о темпах досрочного погашения закладных, входящих в портфель Совфинтрейда, представляется наиболее вероятным, что данные облигации с ипотечным покрытием будут погашены в течение 4.8 лет (учитывая также экономическую заинтересованность держателей привилегированных акций в использовании встроенного колл-опциона на выкуп непогашенного портфеля закладных через 4.8 года).При этом, ожидаемая дюрация выпуска – около 2.4 года, что определяет относительно низкую чувствительность инструмента к изменениям процентных ставок.
4. Налоговая экономия
В соответствии с законодательством РФ доходы, полученные по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, облагаются по льготной ставке налогообложения в 9%. Это значительно ниже ставки налога на доходы от других рублевых облигаций, в том числе других игроков рынка ипотечных кредитов, в частности АИЖК, которая составляет 24%, как и для корпоративных облигаций, а для муниципальных облигаций эта ставка составляет 15%.
5. Отсутствие рисков, связанных с коммерческой деятельностью Эмитента
Как уже было отмечено выше, создание специализированного ипотечного агента ГПБ-Ипотека преследует цели устранения коммерческих рисков облигаций с ипотечным покрытием. Поскольку данная компания является полностью автономной SPV, деятельность которой заключается только в получении платежей по закладным, составляющим ипотечное покрытие, и обслуживанию обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, то коммерческие риски Эмитента отсутствуют, что подкрепляется также отсутствием налогообложения доходов Эмитента.
6. Прозрачные денежные потоки
Денежные потоки по облигациям полностью определяются денежными потоками по закладным, составляющим ипотечное покрытие. Газпромбанк как сервисный агент полностью покрывает технические риски, связанные с переводом денежных средств, выплаченных заемщиками по закладным, входящим в ипотечное покрытие.
7. Национальный проект
Развитие рынка облигаций с ипотечным покрытием в РФ – необходимая составная часть национального проекта «Доступное жилье». Выпуск облигаций с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотека – пилотный проект в этой области, однако значительные перспективы роста данного сегмента рынка рублевых облигаций очевидны.
8. Свободно обращаемые ценные бумаги с первого дня публичного размещения
К моменту публичного размещения отчет об итогах выпуска облигаций с ипотечным покрытием будет зарегистрирован ФСФР и облигации будут допущены к торгам на ФБ ММВБ. Таким образом, инвесторы, приобретая облигации с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотеки при публичном размещении, не несут рисков, связанных с завершением юридических процедур регистрации выпуска облигаций и имеют возможность осуществлять сделки с данными ценным бумагами непосредственно с момента их приобретения.[2]
[1] Федеральный закон РФ от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»
[2] ГПБ-Ипотека: первые облигации с ипотечным покрытием. Отчет Газпромбанка.