9. Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно. Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте, пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организации, полной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.
10. Согласно ст. 121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:
1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,
2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации,
3) Уплатить вступительный взнос.
Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.
11. Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает. Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты. Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».
12. Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения ДДУ руководствуются п.1 этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4. Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:
- ДДУ,
- платежные документы,
- справка об отсутствии претензии.
Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:
- Ф.и.о.
- Дата вступления в кооператив.
- Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
- Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
- Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
- Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
- 7. Оттиск печати кооператива.
Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ).
Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:
- Договор об участии в ЖСК.
- Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
- Квитанция о выплате пая.
- Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
- Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.
Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:
- Устав ЖСК,
- разрешение на строительство,
- проектная декларация,
- свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
- данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
- порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
- расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.
ДСК