Право собственности на объект недвижимости, приобретаемый по договору купли-продажи, возникает у организации с момента государственной регистрации права собственности на него (п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Данный договор считается заключенным с момента его подписания и не подлежит государственной регистрации.
В рассматриваемой ситуации согласно условиям заключенного договора стоимость объекта недвижимости установлена в иностранной валюте, а оплата производится в рублях по курсу на день ее оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
Государственная пошлина
За государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 7500 руб. (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Бухгалтерский учет
Приобретенный объект недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в составе объектов ОС по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС, подлежащего вычету (п. п. 4, 5, 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
Фактические затраты на приобретение объекта недвижимости (без учета НДС) отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-4 "Приобретение объектов основных средств", в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" в оценке, определяемой исходя из договорной стоимости, в рублях по курсу иностранной валюты, установленному ЦБ РФ на дату принятия к учету объекта недвижимости. Пересчет стоимости объекта недвижимости после принятия его к бухгалтерскому учету в связи с изменением курса не производится (п. п. 9, 10 Положения по бухгалтерскому учету "Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте" (ПБУ 3/2006), утвержденного Приказом Минфина России от 27.11.2006 N 154н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
К фактическим затратам на приобретение объекта недвижимости относится и государственная пошлина, что отражается в бухгалтерском учете записью по дебету счета 08, субсчет 08-4, и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" (абз. 7 п. 8 ПБУ 6/01).
В рассматриваемой ситуации в месяце приобретения объект недвижимости введен в эксплуатацию. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Принятие объекта недвижимости к бухгалтерскому учету в составе объектов ОС отражается записью по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08, субсчет 08-4. В данном случае первоначальная стоимость объекта недвижимости равна 9 223 584 руб. ((250 000 евро - 38 136 евро) x 43,5 руб/евро + 7500 руб.).
Срок полезного использования объекта недвижимости определяется организацией при принятии его к бухгалтерскому учету. В рассматриваемом случае срок полезного использования объекта недвижимости установлен организацией равным 300 месяцам, исходя из ожидаемого срока его использования (п. 20 ПБУ 6/01). Таким образом, начиная с месяца, следующего за месяцем принятия объекта недвижимости к учету, организация в бухгалтерском учете начисляет амортизацию по данному объекту в размере 30 745,28 руб. (9 223 584 руб. / 300 мес.) (п. п. 17, 18, 19, 21 ПБУ 6/01).
Сумма начисленной амортизации признается расходом по обычным видам деятельности и отражается по кредиту счета 02 "Амортизация основных средств" в корреспонденции с дебетом счета 44 "Расходы на продажу" (п. п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов).
Что касается кредиторской задолженности перед продавцом объекта недвижимости, то в данном случае она пересчитывается в рубли по курсу ЦБ РФ, действующему на дату ее возникновения (на дату принятия к учету объекта недвижимости), на отчетную дату (на последнее число текущего месяца) и на дату погашения этой задолженности (п. 7 ПБУ 3/2006). В рассматриваемой ситуации в результате пересчета в бухгалтерском учете организации возникают положительные курсовые разницы (п. п. 3, 11, 12 ПБУ 3/2006).
Положительная курсовая разница учитывается в составе прочих доходов и отражается по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы", в корреспонденции с дебетом счета 60 (п. 13 ПБУ 3/2006, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, Инструкция по применению Плана счетов) <1>.