Настоящий проект имеет важное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищные проблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания, значительно улучшается архитектурный облик города.
4. Стратегия продаж продукции проекта.
В процессе моделирования доходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилой застройки. С целью оптимизации сроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашения кредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена в основном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимости приобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки в эксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных, складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается в среднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будет завершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможность оптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, как правило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию. [8]
2.3 Особенности девелопмента офисной недвижимости
При выборе площадки под застройку приоритетными являются центр города или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частый случай – доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.
Пример девелоперского проекта строительства регионального делового центра
Характеристики проекта.
Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.
Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м8, отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:
ü информационно-маркетингового обеспечения;
ü презентационной и выставочно-ярмарочной деятельности;
ü оказания экспертных услуг;
ü инновационно-технического обеспечения;
ü подготовки специалистов в сфере предпринимательства;
ü удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услугах, способствующих повышению эффективности ведения дел, формированию у местных компаний международных стандартов организации бизнеса;
ü ведения постоянного диалога между лидерами бизнес-элиты и руководителями государственных структур, инвесторами, работающими на территории региона;
ü проведения любых мероприятий на самом высоком уровне; – Я предоставления условий для полноценного отдыха.
В офисном комплексе РДЦ разместятся торгово-промышленная палата, третейский суд, фондовая, зерновая и товарно-сырьевая биржи, центр экспертных услуг, агентство экономической безопасности, центр конкурсов и торгов, исполнительная дирекция совета профессиональных гильдий и ассоциаций, современная телекоммуникационная компания и многое другое.
Особое место в структуре РДЦ займут инновационно-технический центр и центр консультационно-технологической поддержки, основными задачами которых станут содействие интеграции научного и технологического потенциала, высококвалифицированных кадрови информационных ресурсов учреждений региона на основе определения приоритетов и развития перспективных, конкурентоспособных направлений, а также консалтинговая поддержка предпринимательства по нормативно-правовым, финансово-экономическим вопросам, экологической и технологической безопасности, вопросам защиты прав потребителей, интеллектуальной собственности.
В состав информационно-маркетингового центра войдут отдел консалтинга, информационный отдел и отдел маркетинга, структуры по оказанию интернет-услуг, конференц-зал, пресс-центр, библиотека и другие подразделения по оказанию широкого комплекса бизнес-услуг.
Обучение предпринимателей эффективному ведению бизнеса будет осуществляться в центре поддержки и развития предпринимательства, так называемом бизнес-инкубаторе, где бизнесмен получит уроки организации собственного дела на всех стадиях его развития.
В отдельном здании РДЦ предусмотрена гостиница бизнес-класса, обеспечивающая комфортное размещение гостей и партнеров по бизнесу с полным набором гостиничных услуг европейского уровня, включая обслуживание силами мини-бизнес-центра, конференц-зала, комнат для переговоров и залов для совещаний.
Возможность регулярного неформального общения представителей российского и иностранного бизнеса и представителей государственных структур будет предоставлена в специальном деловом клубе.
В составе РДЦ планируются размещение заведений для оздоровления, организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничный торговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги по проведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм. Бары, рестораны, кинозал, VIP‑зал, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведения рекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостям и жителям региона почувствовать великолепно организованный досуг в условиях изысканных и по-домашнему комфортных.
Автомобильная стоянка и подземный паркинг органично дополнят многообразный комплекс услуг, предлагаемых центром деловым людям.
Кроме того, в числе важнейших показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлению проекта – предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительства и создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.
Реализация проекта принесет значительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления в бюджеты разных уровней. Высокая коммерческая эффективность проекта заключается в его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточной финансовой устойчивости:
ü выход на стабильное получение прибыли состоится уже в 2010 г., т.е. начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом. Размер чистой прибыли в период стабильного функционирования всех структурных подразделений составит в месяц более 30 млн. руб., а общая масса прибыли от реализации проекта за весь период наблюдения превысит 1,3 млрд. руб.;
ü расчетный период окупаемости составляет 6,8 года.
Градостроительная значимость проекта определяется центральным местоположением, размещением в непосредственной близости от центрального автовокзала, детского парка, государственной телерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городского значения.
Инвестиционная привлекательность проекта определяется превышением внутренней нормы рентабельности и высокой отдачей на вложенный капитал. [8]
2.4 Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
Рынок гостиничной недвижимости до недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловлено меньшей доходностью и большей затратностью девелопмента в этой сфере по сравнению с жилой, офисной и торговой.
Сегодня на рынке гостиничной недвижимости наблюдается дефицит девелоперского опыта в реализации гостиничных проектов. Гостиничный бизнес является капиталоемким и требует значительных знаний и опыта, которого не хватает многим местным застройщикам. Кроме того, в зависимости от размера объекта строительства, его качества и общей рыночной конъюнктуры период окупаемости проекта может составлять от 7 до 14 лет, в то время как в других секторах недвижимости могут существовать более благоприятные условия возврата капитала.
Основной особенностью девелопмента гостиничной недвижимости является в большой степени уникальность каждого проекта, особенно для гостиниц высокого класса. Если складские комплексы можно делать типовыми, то же относится к сериям жилой недвижимости, то для гостиниц высокого класса типовость является отрицательным фактором.
Согласно мировой практике ключевыми факторами, определяющими коммерческую эффективность девелоперского проекта гостиницы, являются грамотно разработанная концепция и правильная организация текущего управления.
Большинство девелоперов, сталкиваясь с тем, что реализация проекта в гостиничной сфере является процессом намного более сложным и комплексным, чем в других секторах недвижимости, предпочитает прибегать к услугам специализированных управляющих компаний.
Пример.
К 2012 г. в Москве должно быть построено более 200 новых отелей, а общая вместимость гостиничного фонда должна увеличиться более чем в три раза. Число туристов, ежегодно приезжающих в столицу, должно вырасти до 20 млн. человек. Такие планы по развитию гостиничного комплекса столицы поставлены правительством города. Однако сейчас наиболее выгодно развивать гостиницы высокого класса, потому что столичная земля недешева и срок окупаемости, например, трехзвездочной гостиницы, может достигать 7–10 лет. Дешевые гостиницы сейчас строятся в основном потому, что московское правительство готово всячески содействовать компаниям, готовым это делать.
Опрошенные RealEstate.ru (информационно-аналитический портал в Интернете по недвижимости) девелоперы сообщили, что им были бы интересны предложения правительства Москвы, если бы не несколько «но»: высокая стоимость заемного капитала, несогласованность решений и действий ведомств, нехватка интересных земельных участков в столице и сложность подключения к коммуникациям.
Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.
В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.
В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.
Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансированием строительства офисных помещений.
Пример девелоперского проекта сооружения многофункционального торгового комплекса.
Настоящий проект предусматривает строительство многофункционального торгового комплекса с городским автовокзалом на въезде в центр городах. Концептуально торгово-развлекательный центр (далее – ТРЦ) ориентирован на посетителей со средним уровнем дохода и предназначен для розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, а также организации развлечений и отдыха. Целевой аудиторией ТРЦ являются семьи, имеющие, как правило, автомобиль, поэтому в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупной автомагистрали. В торгово-развлекательном центре планируется размещение: супермаркета продовольственных товаров; крупных салонов аудио-, видео- и бытовой техники, одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов, кафе и баров; детского развлекательного комплекса; v боулинга; киноцентра, состоящего из двух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салона красоты; городского автовокзала; VlP‑офисов и гостиничных номеров.
Здание ТРЦ будет представлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пять блоков:
· блок 1 – офисно-гостиничный комплекс – 11‑этажное футуристическое здание площадью 27 тыс. м2;
· блок 2 – городской автовокзал с магазинами, киосками и кафе – четырехэтажное здание общей площадью 4450 мг;
· блок 3 – торговый комплекс для продажи непродовольственных товаров – четырехэтажное здание площадью 23 500 м2;
· блок 4 – четырехэтажный торговый комплекс с тремя торговыми залами для продовольственных и непродовольственных товаров общей площадью 15 150 м2;
· блок 5 – развлекательный комплекс для детей и взрослых – четырехэтажное здание площадью 8000 м2.
Общая площадь комплекса составляет 78 100 м2, в том числе полезная площадь – 70 898 м2, т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 м3.
Площадь застройки с внутренним двориком составляет 23 320 м2, а без него –19 720 м2. Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц.
Рядом со зданием планируется размещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочной платформы автовокзала.
Блоки комплекса будут объединены пешеходными эспланадами по второму уровню. Строительство здания ТРЦ планируется вести в три очереди:
· первая очередь – блок 4 «Торговый комплекс» и блок 5 «Культурно – развлекательный центр»;
· вторая очередь – блок 3 «Торговый комплекс» и блок 2 «Автовокзал»;
· третья очередь – блок 1 «Офисно-гостиничный комплекс».
Предприятие ЗАО «Заказчик», оценивая привлекательность рынка коммерческой недвижимости городах, планирует по завершении каждой из трех очередей строительства часть площадей продать, а остальную часть ввести в состав собственных средств и сдавать в аренду.
Всего в ходе реализации проекта планируется:
* реализовать 45 170 м2 площадей (63,7%);
* сдавать в аренду 25 728 м2 площадей (36,3%).
В качестве покупателей и арендаторов будут приглашены крупные «якорные» операторы из сферы торговли и развлечений, которые являются лидерами в своих категориях.[8]