Обращение
Уважаемый Юрий Алексеевич!
Общественное движение формирования комфортной среды вокруг ЖК Охта Хаус создано для преодоление искусственно созданного Застройщиком дефицита комфортных зон благоустройства жилого комплекса ЖК Охта-Хаус и предложения как с ним бороться.
Введенный в эксплуатацию жилой комплекс ЖК Охта-Хаус в конце декабря 2021 года, является ярким примером как нельзя строить. Причем строительство данного ЖК проходит при воплощении в жизнь в России Национальных проектов, один из них "Жилье и городская среда", и Региональный проект "Формирование комфортной городской среды", требующих применения стандарта комплексного развития территорий.
Для начала изложим ситуацию как мы ее видим. Мы выбрали неофициальное, а повествовательное изложение, чтобы можно было ясно представить себе ход событий.
К большому сожалению, у большинства будущих жителей ЖК Охта-Хаус уже сложился не самый оптимистический взгляд на те проблемы, которые уже обозначились и будут иметь место в новом Жилом комплекса. Квадратные метры жилья, как оказалось, были поставлены Застройщиком во главу угла уже на стадии проектирования участков строительства Лагода 6А и Лагода 7А. Многие покупатели недвижимости в ЖК Охта-Хаус (среди них много иногородних, делавшие покупку дистанционно) поддались на красочные рекламные рейдеры – красивых жилых домов в парковой зоне на берегу реки и тем более, что Застройщиком комплекса является известный в Санкт-Петербурге и в других крупных городах - Эталон-ЛенСпецСму, завоевавший признание своей многолетней и качественной работой (более 30 лет) на рынке недвижимости. Будущие участники долевого строительства и не предполагали, что красочные макеты проекта в отделах продаж Эталон-ЛенСпецСму в разных городах страны, были лишь рекламными рейдерами, заманухами спешно подготовленного, в силу известных причин, связанных с изменением условий финансирования строительных объектов (введением экскроу-счетов), проекта - чтобы успеть до 01 июля 2018, когда застройщики перестанут пользоваться деньгами участников долевого строительства. А затем этот проект вместе с землёй и уже готовым Разрешением на строительство просто был ажиотажно перекуплен у малоизвестного на строительном рынке Застройщика (ООО НБК Строительство) Эталоном –ЛенСпецСму.
Жилой комплекс ЖК Охта-Хаус расположен действительно в перспективной локации. Но эти перспективы в будущем, а сегодня это депрессивный участок земли, окруженный со всех сторон не парками и скверами на берегу реки, а промышленными предприятиями, активно используемой железной дорогой, линиями ЛЭП, окруженный нитками газопровода высокого давления, кладбищами и отделен от берега ржавыми гаражными конструкциями.
Территориально жилой комплекс (маркетинговое названием ЖК Охта-Хаус) расположен в Красногвардейском районе, на самой окраине МО Пороховые, в действующей промзоне, на земельных участках по адреса: Санкт-Петербург, ул.Лагоды, 6, литера А, кадастровый номер78: 1160006118:23 (далее –Участок 1) и Санкт-Петербург, ул.Лагоды, 7, литера А, кадастровый номер78: 1160006118:25 (далее – Участок 2).
Данные Участки 1 и 2, согласно сведениям государственной информационной системы Санкт-Петербурга “Автоматизированная информационная система управления градостроительной деятельностью” (далее Система) ранее, до передачи прав собственности Эталону-ЛенСпецСму, принадлежали физическому лицу – Комолову В.В. (далее Застройщик 1).
Самому моменту продажи предшествовала целая череда событий, вызывающих много вопросов:
1. 21 ноября 2016 года в Администрации Красногвардейского района были проведены Публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно-разрешенный вид использования Участка 1 и Публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно-разрешенный вид использования Участка 2. Заявитель обоих слушаний – Комолов В.В. (Застройщик 1). Заключения о результатах слушаний утверждены 29 ноября 2016 года. На момент проведения слушаний оба участка находились в зоне ТД1-2 и согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) площадь застройки могла занимать только половину Участка 1 и Участка 2. Застройщиком 1 на момент слушаний было заявлено о возведение по одному дому на каждом Участков 1 и 2.
2. ВАЖНО: 07.08.2017г.на основании полученных Застройщиком 1 Разрешений на условно-разрешенный вид на Участки 1 и 2 градостроительной зоны ТД-1-2 и обращения ООО “НБК-Строительство (Общество, являющееся управляющей компанией по реализации инвестиционного проекта застройки Участков 1 и 2), Правительство Санкт-Петербурга выпустило Распоряжение №211-296 от 07.08.2017 года “О подготовке документации по планировке территории, ограниченной Объездным шоссе, Бокситогорской улицей, Шоссе Революции, проектным продолжение ул. Передовиков, береговой линией р. Охты”. Срок подготовки Проекта (проекта планировки и проекта межевания территории) был установлен 10.08.2018 г. (именно это и требует Национальный проект - применения стандарта комплексного развития территорий).
3. После неоднократных отказов Территория застройки (Участки 1 и2) были переведены из зоны из ТД-1-2 в ТД-1-1(подзона ТД1-1_1) при условии соблюдения требований к размещению подобных объектов, которые установлены для них градостроительным регламентом зоны Т3ЖД3. Замена зон позволяло застройщику с большей отдачей использовать площади и увеличить в два раза плотность застройки Участков 1и 2.
4. 21.08.2017 Застройщик 1 делает запрос на проведение публичных слушаний на увеличение предельных параметров разрешенного строительства высоты и 09.1017 получает согласие на предоставление Комолову В.В. разрешение на отклонение от предельных параметров. (Заключения о результатах слушаний на Участки 1 и 2 утверждены 17.10.2017 года .) Данные слушания были выданы на Градсовете как публичные слушания и по измененной планировке участка в градостроительной зонеТД-1-1 (подзона ТД1-1_1), что не было сделано по факту. (По утверждению Председателя КГА 12.05.2017 такое Решение принято Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга. Депутаты МО не подтверждают факт проведения публичных слушаний по этому вопросу.
5. 15 ноября 2017 года проводится заседание Градостроительного совета при Правительстве Санкт-Петербурга, где 3 пунктом повестки дня был рассмотрен архитектурно-строительный облик жилых домов со встроенными помещениями и паркингами по адресам: Санкт-Петербург, ул. Лагоды, д.6, лит.А и ул. Лагоды, д.7, лит.А. На Градсовете проект подвергается резкой критике и получает отрицательную оценку членов совета.
Тем не менее в ноябре(по утверждению Председателя КГА) выпускается Решение об утверждении архитектурного облика жилых домов комплекса.
6. 20.12.2017г. Застройщик 1 получает положительное заключение экспертизы проектной документации проведенной Автономной некоммерческой организации “Институт экспертизы” ОООНевский эксперт”. Регистрационный номер №43-2-1-1-0087-17 от 20.12.2017 (Участок №1) и №43-2-1-1-0039-17 от 22.09.2017, №43-2-1-1-0088-17 от 20.12.2017 (Участок №2).
7. 06.02.2018 на основании всех разрешительных документов и проектной документации разработанной ООО “Испытательный центр “СТРОЙЭКСПЕРТ” (шифр:СЭ-06/17-496, 2017г.) Застройщик 1 получает Разрешение на строительство на Участке №1(№ 78-007-0393-2018).
8. 19.02.2018г на основании всех разрешительных документов и проектной документации разработанной ООО “Испытательный центр “СТРОЙЭКСПЕРТ” (шифр:СЭ-06/17-497, 2017г.), Застройщик 1 получает Разрешение на строительство на Участке №2 ( № 78-007-0397-2018).
9. 23.03.2018г. Разрешения на строительство выданные Застройщику 1 перевыпускаются
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на Застройщика 2 АО “Эталон ЛенСпецСму ” №№78-007-0393.1-2018(Участок 1) и 78-007-0397.1-2018 ((Участок 2)
10. ВАЖНО: 04.09.2018 г. Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга отменено Распоряжение Комитета по строительству от 07.08.2017 года: ” в связи с истечением срока подготовки документации по планировке территории, содержащегося в решении о подготовке документации по планировке территории”.(А жилые дома уже строятся и поступили в продажу квартиры комплекса.)
Ситуация очень хитро и запутанно сплетенная: Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга выпускается распоряжение о разработке документов (после начала строительства и начала продаж квартир) им же отменяется по причине истечения срока подготовки документов. На все вопросы депутатов и членов инициативной группы участников долевого строительства прозвучали невнятные ответы руководства КГА.
После первых публичных слушаний проведенных 21 ноября 2016 г., на которых было много вопросов к застройщику и проектировщикам, без проведения общественных обсуждений была проведено (и не с первой попытки) изменение территориальных зон ТД-1-2 на ТД-1-1(подзона ТД1-1_1). Замена зон позволило застройщику в два раза увеличить плотность застройки (по факту в проекте он увеличил ее еще больше).
Уже потом, многие участники долевого строительства, в том числе и иногородние (они первые выразили свое удивление применением вчерашних строительных решений) заметили, что проект резко отличался от уже давно принятых потребителем параметров комфорта, так характерных для ранее построенных в Санкт-Петербурге жилых домов ЛенСпецСму. Собственник и продавец территории и проекта, как оказалось и не был особенно озабочен обеспечением должного комфортного проживания жителей, даже “сумел” вогнать в представленных им расчетах коэффициент использования территорий (КИТ) в рамки дозволенного:КИТ=2, 00- это его максимально допустимое значение плотности застройки для строительства высотных МКД в СПб, это “умение” проектировщиков умять все в рамках территорий участков по сути и определило изначально дефицит комфорта, чем очень удивил на защите проекта на Градсовете членов Градостроительного совета.
В большей степени дефицит для комфортного пребывания в зоне жилы корпусов (отсутсвие спортивных площадок для всех возрастов, площадок для игр детей разного возраста, зон отдыха для старшего поколения, прогулочных зон, газонов и цветников, парковой зоны)обусловлен занижением коэффициента использования территории.По факту же КИТ намного превышен путем некорректно подготовленного расчета.
В новых редакциях Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга КИТ имеет измененные значения, так в Приложении №7 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 23.07.2019г.№ 464 в п. 1.5.3. Указано максимальное значение коэффициента использование территории 1,7. И только в случае указанном в п.1.9.7-1 когда площадь территории зеленых насаждений общего пользования в квартале складывается из площади зеленых насаждений и площади зеленых насаждений общего пользования городского и местного значения и рассчитывается при этом 6 м к на человека исходя из расчетной численности населения и проведена подготовки документации по планировке территории его максимальное значение принимается 2,0.
В соответствии с Приложением №7 Градостроительные регламенты к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 года расчет КИТ проведен без выполнения требований раздела 2 для территориальной зоны ТД1-1_1. В расчет должны входить требования п.п. 1.5.1-1.5.7 и табл.1, которые не были выполнены.
1. В ПЗЗ указаны Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения Санкт-Петербурга в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (ПЗЗ1.2.4.4.)
2. В расчетах сделанных по заданию OOO НБК Строительство проектировщиком ООО “Испытательный центр “СТРОЙЭКСПЕРТ”, из застраиваемой территории не была исключена территория дошкольного образовательного учреждения (2500 м.кв),передаваемая после завершения строительства городу. Не исключены площади четырех наземных паркингов (которые конструктивно имеют 2 единых здания. Это фиктивное деление на 4 объекта было проведено для уменьшения числа мест в каждом объекте, что в свою очередь позволяет уменьшить санитарные зоны до жилых зданий, ДОУ и детских площадок.
3. В жилую площадь не включены смоделированные под обычные квартиры, числящиеся как нежилые мастерские художников на всех последних, видовых этажах всех 4-х жилых зданий. (В продажу они выведены как ПСП (помещения свободной планировки, видовые квартиры и т.п.). Все 100 % имеют помещение для приготовления пищи, а это требует еще и дополнительного обеспечения озеленением.
4. В Расчет озеленения территории жилого дома Застройщик "забыл" включить в расчет необходимость озеленения с учетом нежилых площадей – 15 м.кв. на 100 м.кв. площади (в актуальной редакции ПЗЗ, нежилые помещения встроенных и пристроенных магазинов в общей сумме составляющие более 200 кв.м, что так же увеличивает дефицит площадей под благоустройство.
5. После ввода в эксплуатацию жилого комплекса волшебным образом возросла жилая площадь, которая была искусственно занижена в проектной документации, так же с целью вогнать в "максимально допустимый" КИТ. Все это привело к еще большему повышению фактического коэффициента использования территории,
6. Коэффициент использования территории фактически составляет:
по участку 7А =3,61, по участку 6А =2,64
Дефицит площади строительных участков:
по участку 7А 10373 м.кв.
по участку 6А 4947 м.кв.
Итого дефицит составляет 15319 м.кв
Данный дефицит обусловлен полным отсутствием спортивных и физкультурных площадок, площадок для игр детей различного возраста, площадок для отдыха взрослого населения, значительный дефицит озеленения (одна из причин - передача площадей с озеленением в составе ДОУ).
Перечень отступлений от правил землепользования и застройки можно еще перечислять при более тщательной проверке расчетов. Большинство проблем возникло от бесконтрольности Застройщика, невыполнение им требований Распоряжений Правительства СПб В соответствии с ПЗЗ п.2.1.2.: Соблюдение установленного Правилами порядка землепользования и застройки в Санкт-Петербурге обеспечивается исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга.
Еще до введения в эксплуатацию зданий уже видны проблемы с которыми столкнуться проживающие. В условиях близости к железной дороге, основным фактором воздействия которой является шум, – выбраны однокамерные стеклопакеты для остекления. Применяемый повсеместно, тем более для заявленного жилья комфорт-класса, метод скрытых поэтажных и поквартирных сантехнических проводок - применены открытые межэтажные проходки и внутриквартирная разводка. Это только то, что видно на первый взгляд. Очевидно, что такие «экономические» подходы были применены и при строительстве.
Уже сейчас видно, что застройка жилых многоквартирных домов ЖК “Охта–Хаус ” с использованием такого ноу –хау, нехарактерного в новом строительстве жилых зон в Санкт-Петербурге, как бездворовый вариант, что несомненно принесет массу неудобств для проживания, а так же большие проблемы при организации органов управления жизнедеятельностью домов.
Городская улица (улица Лагоды) между участками застройки вместо обычного двора, характерного для жилых домовых ячеек, составляющих кварталы и микрорайоны -несовместим с понятиями комфортной среды жителей комплекса. Застройщиком самостоятельно, и соответственно бесконтрольно, перестроил улицу, без требуемых по нормам тротуаров и соблюдения безопасности жителей и автомобилистов. Все это привело к большому дефициту зон для организации мест для игр детей и подростков, полному отсутствию зон для спортивных соревнований и занятий физкультурой, скверов для прогулок взрослого населения и родителей с малолетними детьми, зон отдыха жителей старшего возраста.
Все это остро проявляется при существующей обособленности расположения Участков 1 и 2 и невозможности даже «пойти в соседний двор» за комфортом. У расположенного среди промышленных зон, ограниченного проходящей вплотную к ЖК железной дорогой, подстанцией, ЛЭП, газопроводом высокого давления, работающими предприятиями и захламленной и недоступной территорией берега реки Охта. Ближайший двор с комфортом за железнодорожной насыпью… Но туда нет тротуаров, дороги недостаточно освещены, нет пешеходных переходов… Большие расстояния до остановок общественного транспорта -на перенос остановок на более близкое расстояние из Комитета по развитию транспортной инфраструктуры получены отписки, на изменение маршрута автобуса также есть очередные отписки, продление маршрута трамвая номер 10 до ст. Ржевка отложено из-за недостатка финансирования… И все это - отголоски отсутствия прохождения проектной документации согласно Градостроительному кодексу РФ, они дают о себе знать по причинам не разработки ППТ, не проведению общественных слушаний по проекту планировки и межеванию. Проект вписался в красные линии и не обеспечил нормальный условий для проживания жителей. Даже элементарно вывести на улицу в случае непредвиденных обстоятельств 4000 жителей невозможно. А как детям надо ходить в школу? Где-то лечиться, где поликлиники, медицинские центры, где культурные объекты? Всё за бугром (за высокой железнодорожной насыпью ж.д.)
Учитывая искусственно созданный Застройщиком и Проектировщиком дефицит комфортной среды для жителей, инициативная группа предлагает:
1. Застройщику выйти с предложениями к Администрации Красногвардейского района с мероприятиями по преодолению дефицита площадей для необходимого благоустройства ЖК Охта-Хаус (вариант соучастие в проектах по благоустройству береговой территории между рекой Отой и ЖК от Объздного моста до шоссе Революции).
2. Провести совместное совещание с представителями Застройщика, Администрации района, представителями Комитетов Правительства и членами «Общественного движения формирования комфортной среды вокруг ЖК Охта Хаус», депутатами МО и ЗАКСа для обсуждения данных вопросов.
Приложение: 1. Расчет Коэффициента использования территории (2 л.)
С уважением
Общественного движения формирования комфортной среды вокруг ЖК Охта Хаус
охtаhouse@ yandex.ru
Егоров Владимир Петрович
ego312@yandex.ru
Мезгирев Алексей Александрович
Lexus81m@gmail.com
Ларьков Андрей Михайлович
охtаhouse@ yandex.ru
Ларьков Максим Андреевич
Приложение 1
РАСЧЕТ КОЭФИЦЕНТА ИСПОЛЬЗВАНИЯ ТЕРИТОРИИ МКД ЖК «ОХТА ХАУС»
