Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п.2 ст. 567 ГК РФ), то он также, как и договор купли-продажи объекта недвижимости, может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально, а также должен содержать все те существенные условия, которые предусмотрены законом для договора купли-продажи и указаны в разделе о договоре купли-продажи.
Одним из существенных условий договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.
Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается заключение договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье.
Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены, заключенный до 2000 года, должен был быть зарегистрирован в МУПТИ (для строений, квартир, жилых домов), либо в Комитете по земельным ресурсам (для земельных участков). На таком договоре дарения квартир, домов, строений, заключенном до 2000 года, должен иметься штамп, подтверждающий, что договор зарегистрирован в МУПТИ (этот штамп идентичен тому, который описывался в разделе о договоре купли-продажи).
Договор дарения недвижимости
Государственная регистрация договора дарения
Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, Гражданский кодекс связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка. Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым. При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: 1) регистрация договора дарения (сделки) независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; 2) регистрация права собственности одаряемого. Как правило договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. На государственную регистрацию договора дарения представляются следующие документы:
· заявление о государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре;
· подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора дарения;
· физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, которое предъявляет документ, удостоверяющий его личность;
· подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии этих документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;
· подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
· подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество;
· договор дарения;
· удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии этих документов;
· подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.