Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
ПРИМЕР.
Данные о сделках по продаже прав земельных участков
| Местоположение участка | Целевое назначение участка (вид функционального использования) | Площадь, м² | Цена продажи, руб./м² |
| Аналог 1 | Под строительство жилого дома | 1,87 | |
| Аналог 2 | Под строительство жилого дома | 2,12 | |
| Аналог 3 | Под строительство жилого дома с надворными постройками | 2,0 |
Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены основные характеристики участков, влияющие на стоимость:
Исходные данные по сопоставимым проданным объектам
| Показатели | Оцениваемый участок | Сопоставимые объекты | ||
| Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | ||
| Адрес | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи, руб. | ? | 1 500 | 1 360 | 1 800 |
| Площадь участка, м² | ||||
| Размер (масштаб) | Оптимальная площадь | Равный оптимальному | На 160 м² меньше оптимального | На 100 м² больше оптимального |
| Время продажи | — | 6 мес. назад | ||
| Вид функционального использования по ГКОЗП | Земли под жилыми домами | |||
| Коммуникации | На границе участка | |||
| Вид зонирования (разрешенное использование) | Земли под поселением | |||
| Топография | Без особенностей | |||
| Особые условия участка | Без особенностей |
|
|
Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены результаты корректировок на выявленные отличия:
Корректировки на выявленные отличия
| Элементы сравнения | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 |
| Цена продажи 1 м² | 1,87 | 2,12 | 2,0 |
| Права собственности, корректировка % | |||
| Скорректированная цена | 1,87 | 1,87 | 1,87 |
| Условия финансирования, корректировка | |||
| Скорректированная цена | 1,87 | 2,12 | 2,0 |
| Условия продажи, корректировка | |||
| Скорректированная цена | 1,87 | 2,12 | 2,0 |
| Время продажи, корректировка | +9,0 | +9,0 | +9,0 |
| Скорректированная цена | 2,03 | 2,31 | 2,18 |
| Местоположение (оценочная зона), корректировка | 1,1 | ||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,45 | 2,39 |
| Размер (масштаб) | +2,5 | –1,0 | |
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Зонирование, корректировка | |||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Топография, корректировка | |||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Особые условия, корректировка | |||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Количество корректировок |
Описание вносимых поправок
Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправка не требуется.
На время продажи: Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 1,5% ежемесячно.
На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования): Проведена для 1, 2, 3-го участка: 1,1 — объекты находятся в одном районе.
|
|
На зонирование: Участки 1, 2, 3 и оцениваемый участок находятся в защитной зоне транспортной магистрали и жестко зонированы под ограниченный вид использования, а именно: земли под поселением.
На топографию: Участок 1, 2, 3 имеет обычный рельеф, корректировки не требуется. Наименьшее и одинаковое количество поправок имеют 1-ый, 2ой, и 3-ий участки. За искомую величину стоимости 1 м² оцениваемого участка примем среднюю арифметическую 4,05 руб.
Корректировка на размер применяется для аналога 2, +2,5%, –1% — аналог 3, аналог 1 аналогичен оцениваемому объекту.
Корректировка на наличие коммуникаций не применялась объект оценки и аналоги не имеют отличий по данному элементу сравнения.
Таблица согласования результатов
| Наименование | Оцениваемый объект | 1-й аналог | 2-й аналог | 3-й аналог |
| Скорректированная цена, руб. | 1 736 | 1 606 | 2 131 | |
| Скорректированная цена, руб./м² | 2,17 | 2,51 | 2,37 | |
| Средневзвешенная цена продажи, руб./м² | 2,35 | |||
| Медиана значения, руб./м² | 2,34 | |||
| Стоимость объекта, руб./м² | 2,34 | |||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 1 872 |
Расчетная стоимость оцениваемого земельного участка определяется следующим образом:
средневзвешенная скорректированная цена продажи: (2,17 + 2,51 + 2,37) / 3 = 2,35 руб./м²
медиальное значение цены продажи: (2,17 + 2,51) / 2 = 2,34 руб./м².
Цена продажи 1 м² принимаем равной среднему арифметическому между средневзвешенной ценой и медиальным значением: (2,35 + 2,34) / 2 = 2,34 руб./м². Стоимость земельного участка жилого дома в целом составит: 2,34 руб./м² × 800 м² = 1872 руб.
|
|
ЛИТЕРАТУРА:
1. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к Федеральному закону. – М.: Изд-во БЕК, 1999.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Балабанов И.Т. Учебное пособие. СПб: Питер.,2000.
4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов, 2000.
5. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.