При реализации инвестиционного проекта в строительстве роли и обязанности всех участников процесса, как правило, четко разграничены. Их функции, выполняемые последовательно, взаимно дополняют друг друга. Необходимость такого разделения выверена и подтверждена десятилетиями строительной деятельности.
Две ведущие должности участников строительного процесса - это инвестор и застройщик. Они определяют общую цель проекта, подбирают подходящего заказчика, который является центральным звеном. Тот, в свою очередь, уже выбирает следующих участников - проектировщика и подрядчика. Проектировщик разрабатывает общие архитектурные и объемно-планировочные идеи заказчика и согласовывает их со всеми заинтересованными сторонами. Реализует данный замысел подрядчик или генподрядчик. А обеспечить стройку всеми нужными материалами и оборудованием - задача поставщиков. Так выглядит традиционная схема взаимодействия всех участников процесса строительства, причём каждый из них - самостоятельное юридическое лицо.
Главными действующими лицами являются заказчик и генподрядчик - они организуют и контролируют строительство в целом. В наше время зачастую отсутствуют ярко выраженные границы между участниками процесса. Нередко можно наблюдать совмещение функций инвестора и застройщика, заказчика и генподрядчика. Но при традиционной организации строительства, как правило, функции непосредственного производства берет на себя подрядчик либо генподрядчик. При этом чаще всего подрядчику экономически выгодно возложить частично или полностью выполнение обязанностей по выполнению объема работ на третьих лиц.
В данной статье рассмотрим функции генерального подрядчика и на основании этого разработаем современные методы повышения эффективности работы.
|
|
Изучив СП 48.13330.2011 Организация строительства и положение генерального подрядчика в строительстве, можно выделить основные функции:
1. Выбор субподрядчиков для выполнения отдельных видов строительных работ (далее - работ) по согласованию с заказчиком или самостоятельно. Генеральный подрядчик вправе организовать торги в установленном порядке или осуществить выбор субподрядчика путем непосредственных переговоров с ним.
2. Заключение договоров субподряда с субподрядчиками в установленном порядке.
3. Координация работы всех субподрядчиков, участвующих в строительстве объекта.
4. Передача субподрядчикам согласованной, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, документов на геодезическую разбивочную основу и разрешений на выполнение специальных работ, если требуется согласие соответствующих организаций (взрывные работы, прокладка кабеля и другие) в части относящейся к видам выполняемых ими работ, в сроки, установленные договором субподряда, когда эти функции являются предметом договора.
5. Составление с участием субподрядчиков и утверждение по согласованию с ними: - графиков производства работ; - графиков поставки строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования.
6. Осуществление контроля и надзора за соответствием объемов, стоимости и качества, выполняемых субподрядчиками работ, проекту, строительным нормам, стандартам и договору субподряда. При этом генеральный подрядчик имеет право в любое время проверить ход и качество работ и используемых субподрядчиком материалов, изделий, конструкций и оборудования, не вмешиваясь в его оперативно-хозяйственную деятельность. В случае систематического нарушения ими требований проекта, строительных норм и стандартов генеральный подрядчик имеет право приостановить производство работ до устранения всех выявленных недостатков.
|
|
7. Обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ, которые необходимы для производственной деятельности субподрядчиков, являющихся предметом договора субподряда, передача по акту фронта работ, позволяющее им беспрепятственно выполнять работы, возложенные на них договором строительного подряда.
8. Принятие от субподрядчика законченных видов работ и оплата их в порядке, установленном договором субподряда.
9. Определение обязанностей субподрядчика по поставке строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, необходимых для производства выполняемых им работ.
10. Организация презентации квартир-эталонов, материалов, изделий, конструкций, видов работ, сантехнического и электротехнического оборудования при строительстве жилых и общественных зданий.
11. Оказание субподрядчикам услуг, определенных по соглашению между ними и зафиксированных в договоре субподряда, в частности: - предоставление временных зданий и сооружений; - обеспечение работников субподрядных предприятий культурно-бытовым обслуживанием наряду со своим персоналом; - обеспечение в соответствии с проектом организации строительства электроэнергией, водой, паром, газом и другими ресурсами, необходимыми для выполнения субподрядных работ; - пожарно-сторожевая охрана строительной площадки; - предоставление возможности использования грузоподъемных и транспортных средств; - обеспечение сохранности, завезенных субподрядчиками на строительную площадку материалов, изделий, конструкций, оборудования, строительных машин и другого имущества, а также сданных субподрядчиками законченных строительных работ до сдачи объекта заказчику; - обеспечение безопасных условий работы на строящемся объекте и принятие мер общего характера по технике безопасности и пожарной безопасности (устройство ограждений, защитных козырьков и сеток, ограждение люков и отверстий и другие); - другие услуги, предусмотренные в дополнительных условиях договора субподряда.
|
|
12. Выполнение иных функций, предусмотренных нормативно-техническими документами и договором субподряда.
Таким образом, предлагаю три шага повышения эффективности работы генерального подрядчика:
Шаг №1: Подход к организации контроля качества строительства,
Шаг №2: Использование новейших технологий для строительно- монтажных работ,
Шаг №3: Стратегический менеджмент.
И прежде, чем представить первые шаги на пути повышения эффективности, предлагаю ознакомиться с тем, что уже сделано со стороны государства для улучшения жизни генерального подрядчика.
Что сделано?
Объединение административно-технических инспекций города Москвы (ОАТИ) объявляет об изменении порядка оформления ордеров на производство земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве. С 01 августа 2015 года вступают в силу постановления правительства МОСКВЫ№299-ПП, №284-ПП и №283-ПП от 19.05.2015, содержащие ряд фундаментально новых положений.
Во-первых, указанные нормативные правовые акты конкретизируют виды и целевое назначение работ, которые генподрядчик может проводить при наличии ордера ОАТИ. Четко определено, что ордер выдается на три вида работ: производство земляных работ, установку временных ограждений и размещение временных объектов. Документами определены 17 целей, для реализации которых генподрядчик может получить ордер ОАТИ (примеры: прокладка инженерных сетей, инженерно-геологические изыскания и др.).
Во-вторых, новые правовые акты значительно упрощают оформление ордера. Число документов, подаваемых заявителем, сократилось с 30-ти до 8-ми (для всех видов ордеров). Еще 10 документов ОАТИ получает самостоятельно по системе межведомственного взаимодействия. Число согласований уменьшилось с 8-ми до 2-х: в случае занятия строительными работами проезжей части и (или) тротуаров необходимо согласование Департамента транспорта, а в случае ведения земляных работ с заглублением более 0,5 м - согласование ГУП «Мосгоргеотрест».
Отдельную сложность ранее представляла процедура закрытия ордера. После завершения работ и восстановления благоустройства застройщик должен был собрать 14 различных документов. Сегодня предоставление 11 из них полностью отменено. Закрытие ордера возможно на основании одной только заявки и в некоторых случаях при выполнении 2 условий:
- сдачи исполнительной документации в ГУП «Мосгоргеотрест» (в случае прокладки коммуникаций и строительства подземных частей зданий и сооружений), отчета о результатах инженерных изысканий (в случае их проведения);
- восстановления постоянной схемы движения транспорта и пешеходов в случае ведения работ с занятием проезжей части).
И даже информацию о выполнении этих условий ОАТИ будет получать самостоятельно по системе межведомственного взаимодействия.
Третье нововведение связано с внешним видом строительных площадок и прилегающих к ним территорий. С 1 августа 2015 года устанавливаются единые требования к строительным ограждениям, временным объектам, освещению стройплощадки, дорожным знакам и указателям при проведении работ на проезжей части. При оформлении ордера застройщику будет предложено выбрать проект ограждения из альбома типовых решений – таким образом, в городе вводится единообразное оформление строительных площадок.