Чем ближе к центру, тем дороже - для рынка жилья это аксиома. Правда, сейчас ценовые грани уже не такие четкие, как раньше: цены на квартиры в некоторых спальных микрорайонах стремятся к медийным, а иногда и центровым показателям. Что поделать это верный признак ажиотажного спроса.
В среднем 40% сделок с жильем приходится на два самых крупных спальных района Самары - Промышленный и Кировский (их доли в общем объеме предложений примерно равные - по 20%). Почти 30% рынка - у двух медийных районов - Октябрьского (12%) и Советского (17%). 8% приходится на Ленинский и 12% на Железнодорожный районы. И, наконец, самые маленькие доли у центрального Самарского (6%), а также пригородных Куйбышевского (2%) и Красноглинского (1%) районов. Таким образом, максимальный объем сделок совершается в сегменте спальных районов - просто потому, что там больше объем жилья, а значит, и число покупателей.
Наличие отделки
Из всех домов, которые находятся на стадии строительства, 1 объект сдается с отделкой. Жилой комплекс «Вип Хаус», предлагает 3 стиля квартир с полной отделкой: роскошный стиль Art Deco, функциональный стиль Contemporary, непредсказуемый Fusion. Остальные объекты сдают квартиры, как правило, с общестроительной отделкой:
• стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или деревянные стеклопакеты),
• входные двери
• стяжка на полу черновая либо под покрытие,
• штукатурка стен (силиконовая, минеральная и т.д),
• разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило, подводка к щиту квартиры
• водоснабжение и канализация подводят к месту подключения сантехники, возможна установка временных санитарных атрибутов
• монтаж системы отопления с установкой радиаторов,.
• в отдельных случаях в некоторых квартирах сразу устанавливается камин.
В основном, застройщик не предлагает квартиры с готовой отделкой, так как клиент приходит в квартиру элитного дома уже со своим дизайнером для реализации своих идей
Паркинг
Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является наличие двух машиномест на квартиру. Не все объекты элитного жилья соответствуют этому критерию в полной мере.
Распределение по типам паркинга:
Наземный - 13%
Наземно-подземный - 13%
Подземный - 74%
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Стоимость метра квартиры колеблется в пределах 105 тыс. руб. - 300 тыс. руб. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирами с отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственным ЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этих положительных характеристик.
Средняя стоимость 1 продажи кв.м - 170 тыс. руб. указана с учетом цены проданных квартир.
Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м квартиры, средняя стоимость кв.м. квартиры в доме с небольшой инфраструктурой (1-2 объекта) - 156,8 тыс. руб., стоимость кв.м квартиры в доме с широкой инфраструктурой (более 2 объектов) - 184,8 тыс. руб.
Первые элитные дома в Самаре появились в начале девяностых годов. Кирпичные и монолитные дома, индивидуальная планировка помещений, закрытая дворовая территория. Квартиры на верхних этажах, как правило, имеют несколько ярусов, отделка фасадов дорогостоящими материалами. Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что жилье, позиционируемое как элитное, на самом деле полностью отвечает всем мировым критериям.
СПРОС НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
На протяжении последних лет на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей к жилью постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье соответствующее требованиям покупателей.
Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья». Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет 150-210 тыс. руб. в месяц. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора-два года.
КЛУБНЫЕ ДОМА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Клубный дом — это малоквартирный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию. Но не только эти элементы делают дом клубным. Самая главная черта, без которой жилье можно было бы назвать просто элитным, — изюминка, — общая элитная идея. Такой дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только избранному кругу людей, живущих в конкретном доме. Таким образом, клубный дом — это своего рода сообщество людей, объединенных общей идеей, вкусами, финансовым достатком, позволяющим купить этот клуб.
Как свидетельствует практика Москвы, отсутствие инфраструктуры в жилом доме сегодня считается критерием элитности. Казалось бы, это утверждение переворачивает традиционные представления. Тот максимум, на который сейчас идут московские застройщики элитных домов, в частности клубных, ограничивается бассейном, бильярдной и тренажерным залом. Ничего другого современные покупатели от элитного дома и не ждут. Сейчас по-настоящему элитное жилье в отношении инфраструктуры становится более аскетичным. Этот подход проявился особенно последние пару лет, когда на смену многоэтажным жилым комплексам в столице стали приходить дома класса де люкс, небольшие, максимум на 20 квартир. Появились они не потому, что капризным клиентам захотелось камерной, уединенной обстановки, а просто в исторических районах Москвы ограничения по этажности не позволяли застройщикам «идти ввысь». Позже инвесторы сами решили строить малоэтажные эксклюзивные дома, оценив их раритетность на рынке и интерес к ним покупателей.
С появлением клубных домов, через несколько лет может ослабнуть желание состоятельных киевлян селиться в пентхаусах, до сих пор считающихся особо элитным жильем. По последним тенденциям считается неблагоприятным для организма проживание в квартирах выше 5 или 7 этажей. С появлением настоящих клубных кварталов география элитных районов столицы расширится еще больше. Вся элита не может располагаться только в исторических районах Самары, по этому перемещение элитных клубных домов в районы с лучшей экологией считается возможным и закономерным. Новые городские кварталы элитного жилья могут появиться в живописных местах - на берегу Волги, Самары или одного из городских озер.
ПРОГНОЗЫРАЗВИТИЯ
Инвестирование в строительство элитного жилья на территории России является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и Росссии. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37-52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2- 4 года.
По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% - свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.
Естественно, российский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных микрорайонов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого района необходимо несколько условий:
1. Для таких объектов подходят только крупнейшие города.
2. Необходимым условием является большой размер участка (более 4 га), на котором будет осуществлен проект.
3. Должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка.
2.2 Локальный анализ месторасположения объекта
Месторасположение
Описание месторасположения
В наше время никого не нужно убеждать в том, что жить у воды – это счастье. А жить у воды в центре города – это еще и особый шик. По оценкам экспертов это лучше место на береговой линии Волги в центре Самары. Близость реки создает здесь удивительный, неповторимый микроклимат. Оставаясь в пределах городской черты, жильцы комплекса получают долгожданную возможность наслаждаться чистым свежим воздухом не только насыщенным целительным кислородом, но и оптимально увлажненным в любое время года. Отныне не нужно покидать город в поисках экологически благоприятных условий для отдыха. В жилом комплексе к вашим услугам спортивные площадки, оздоровительный комплекс, прекрасная прогулочная зона как в составе комплекса, так и за его пределами, а в двух минутах ходьбы - волжский пляж. Впечатляющий панорамный вид величественных волжских просторов. Достаточно подойти к окну и у ваших ног – великолепие Жигулевских гор, мощное русло великой русской реки и потрясающая перспектива огромного воздушного пространства, не омраченного печатью хаотичных городских пейзажей.
Уникальность расположения жилого комплекса определяют особенности рельефа местности. С одной стороны комплекс оптимально приближен к реке, с другой – надежно отделен от шумной набережной и трассы естественным перепадом рельефа. Это создает своеобразный эффект “камерности”: проживая в непосредственной близости от одного из самых оживленных районов города и весьма популярной зоны отдыха самарцев - набережной, обитатели комплекса всегда сохраняют за собой возможность вести тихую, размеренную жизнь в пределах застройки.
По замыслу создателей комплекса–это настоящий “город в городе”. Обширная территория застройки позволила удачно разместить в ее пределах разнообразную сеть культурно-бытовых объектов, благодаря которой жильцы могут свободно пользоваться всеми атрибутами комфортной жизни, не покидая пределов комплекса.
Описание жилого комплекса
В вопросе о внешнем облике здания и его конструктивных особенностях всегда соперничают две стороны - практическая и романтическая. С одной стороны солидный человек, как правило, имеет достаточно развитый вкус и эрудицию, чтобы оценить все преимущества дизайнерского, творческого подхода к архитектурному решению здания.
С другой, он вполне справедливо полагает, что слишком изощренный дизайн и декоративные излишества могут влететь ему в копеечку. К счастью, от такого болезненного практицизма в нашем городе есть прекрасное лекарство: достаточно посмотреть по сторонам и убедиться, что безликая застройка последних десятилетий совершенно не способна поддержать у ее обитателей ощущение престижа и избранности. Так зачем же, выкладывая изрядную сумму за квадратные метры, “экономить” на своей гордости за красоту и стильность современного фасада? А если застройщик к тому же предусмотрел эстетичное оформление общественных помещений здания (вестибюля и коридоров), отделав их гранитом, мрамором и проч., то тем самым он лишь благоразумно позаботился о создании должного ореола респектабельности вокруг вашего нового жилища.
Еще одним существенным признаком элитарности жилья является отсутствие в его конструкции типовых панелей. Здание должно либо иметь бетонный каркас и кирпичные стены, либо (что встречается реже) целиком быть кирпичным.
В ландшафтном отношении участок является своеобразным "мысом" над Волжским проспектом. Это легло в основу объемно-пространственного решения комплекса - мы отказались от привычной триады одинаковых по архитектурной моделировке зданий, несмотря на подобие планов этажей. Архитектурный образ навеян различными речными и морскими сооружениями: маяками, бакенами, береговыми указателями...
Инженерное обеспечение
Существует мнение, что едва ли не главное, что определяет высокий класс дома – это наличие современных инженерных систем, обеспечивающих комфортные условия проживания (а также качественные окна и двери). В идеале такое жилье проектируется полностью автономным, чтобы не зависеть ни от каких внешних факторов. Как можно назвать элитарным дом, в котором раз в месяц отключают воду или свет? Жилой комплекс должен иметь автономное тепло- и электроснабжение, а квартиры оборудованы радиаторами с терморегуляторами, позволяющими жильцам устанавливать индивидуальный “климатический” режим. Наличие централизованной глубокой очистки воды, центрально-проточной вентиляции и общего кондиционирования в элитном доме также обязательно.
Еще одно требование к жилью мирового уровня – присутствие современных систем связи: спутникового и кабельного телевидения, доступа в Интернет. И, наконец, непременное наличие средств безопасности. Для этого, помимо контрольно-пропускного режима и крепких, надежных дверей применяются различные современные системы – от домофонов высокого класса и средств видеонаблюдения, до электронных карт, без которых нельзя попасть на территорию или воспользоваться лифтом. Каждая квартира должна быть оснащена устройством вывода сигнала тревоги на пульт охраны. Бдительная служба безопасности элитного комплекса как правило обеспечивает защиту покоя жильцов не только внутри зданий, но и на прилегающей территории (детских и прогулочных площадках).
Инженерное обеспечение “элит-класса”
Впервые в Самаре жилье будет в таком количестве насыщено всевозможными устройствами, призванными позаботиться о благополучии и комфорте обитателей комплекса. От качества изготовления, монтажа и сервиса инженерной инфраструктуры в первую очередь зависит спокойствие и качество проживания в доме. К счастью, жильцы этой зависимости не почувствуют. Все системы жизнеобеспечения комплекса - невидимые артерии водо-, тепло- и электроснабжения и телекоммуникаций – будут работать как часы благодаря применению самых передовых и апробированных технологий и устройств.
В комплексе предусмотрено:
- Автономное тепло- и электроснабжение (радиаторы в квартирах снабжены терморегуляторами, благодаря чему жильцы надежно застрахованы от перебоев электроэнергии и теплоснабжения, а так же имеют прекрасную возможность установить индивидуальный “климатический” режим в пределах собственной квартиры).
- Отопление от индивидуальной крышной котельной со стальными водогрейными котлами импортного производства.
- Магистральные трубопроводы из оцинкованных водогазопроводных труб.
- Силовая электрическая сеть 220 – 380 В. (трёхфазная) с разводкой до ввода в квартиры с установкой внутриквартирного щита и счётчика.
- Слаботочные сети с разводкой до ввода в квартиры для систем оповещания о пожаре и пожаротушения, домофонной и телефонной связи, коллективного телевидения (включая спутниковое).
- Система естественной приточно-вытяжной вентиляции (с притоком воздуха через вентклапаны в окнах), для двух верхних этажей – с вытяжкой с механическим побуждением (бытовыми вентиляторами).
- Система кондиционирования (холодоснабжения) с монтажом чиллеров, стояков холодоснабжения из водо-газопроводных оцинкованных труб с узлом учёта холодоснабжения, фан-койлы (в технологических нишах в коридорах).
- Механическая очистка воды с “умягчением” всего потока воды для систем водоснабжения и отопления.
Одним из преимуществ данного жилого комплекса является вид на Волгу. Квартиры спроектированы таким образом, что из любой из них открывается прекрасный вид на Волгу.
Внутри квартальной территории располагаются площадки для игр детей, отдыха жильцов, хозяйственные площадки, временные стоянки для личного автотранспорта жителей, площадки для мусорных контейнеров.
Безопасность проживания и отдыха
Истинная цена комфорта и благополучия в доме определяется уровнем безопасности. Создатели жилого комплекса с ее уникальным сочетанием частного и общественного обслуживания разработали совершенную систему охраны и обеспечения порядка на всей территории комплекса. Оптимальное сочетание общественных и интимных зон, возможность прямо из паркинга подняться на лифте в любое из трех зданий или выходя на улицу посетить культурно-бытовые структуры комплекса, отнюдь не означает, что застройка будет проходной для всех желающих. Весь комплекс – это прежде всего огороженная, охраняемая территория. Современные системы видеонаблюдения позволят эффективно контролировать доступ в здания, все леснично-лифтовые холлы, подземные помещения. Каждая квартира будет оснащена устройством вывода сигнала тревоги на пульт охраны. Бдительная ненавязчивая служба охраны корректно обеспечит защиту интересов как жильцов комплекса, так и его гостей.
Особо следует отметить высокий уровень безопасности в охраняемом внутреннем дворике с оборудованной детской площадкой и зоне отдыха, расположенных на крыше стилобата у основания домов. Въезд автотранспорта сюда будет предусмотрен только в чрезвычайных случаях. Дети будут застрахованы не только от столкновения с автомобилем, но и от нежелательных контактов со случайными прохожими.
В последние годы в общее понятие безопасности принято включать и безопасность экологическую. Чистый речной воздух с оптимальным уровнем влажности, прекрасная аэродинамика – “проветриваемость” - всего близлежащего пространства, отсутствие действующих производств и крупных транспортных путей - лучших экологических условий для проживания в черте города невозможно и представить!
Собственная служба эксплуатации
Поддерживать на должном уровне функционирование всех инженерных систем такого сложного организма как современный жилой комплекс призвана собственная сервисная служба, содержащая штат высококвалифицированных специалистов, способных устранять любые возникшие неполадки в самые кратчайшие сроки. Бережное и грамотное обслуживание жилого комплекса - лучшая гарантия благополучия жильцов и сохранения статуса элитности жилья.
Жилая недвижимость в локальном районе
Структура жилой недвижимости в районе строительства нового комплекса практически однотипна. Преобладают малоэтажные (3-5 этажей) дома - «сталинки» и в большей степени дореволюционные постройки, некоторые из которых относятся к памятникам архитектуры.
Многие дома в районе построены капитально и качественно, здесь квартиры имеют большие площади и высокие потолки, что солидно поднимает их «рейтинг» на вторичном рынке купли-продажи жилой площади. Тем не менее, достаточно много и аварийного жилого фонда.
95% жилых зданий (в количественном выражении) в локальном районе - 2-5 этажные; 5% домов (в количественном выражении) - 6-9 этажные. В локальном районе наблюдается очень низкая плотность жилой застройки, здесь проживает не более 10-15 тыс. чел.
На июнь 2008 года в локальном районе объекта идет реконструкция 3-х этажного жилого дома и строительство 1 жилого комплекса премиум класса. Стоимость 1 кв.м жилья в районе составляет от 144 тыс. руб. до 177 тыс. руб.
Коммерческая недвижимость в локальном районе
Благодаря высокому потенциалу и выгодному положению локальный район насыщен торговыми предприятиями, заведениями общественного питания, развлекательными учреждениями.
Здесь расположены ТЦ "Невский", ТК "Центральный", ТЦ "Пассаж", ТЦ "Захар", КРЦ "Звезда".
Стоимость аренды помещений под магазин в районе составляет от 1800 до 3600 за 1 кв.м в месяц. Стоимость продажи - от 195 тыс. руб. до 240 тыс. руб. за 1 кв.м.
Муниципальные структуры, производство
В локальном районе более 200 офисов государственных и коммерческих структур, в основном, они сконцентрированы в административных зданиях, реконструированных жилых домах, помещения которых сдаются под офисы, и в современных офисных центрах.
Хорошо развита сфера образования, в районе функционируют средние школы и лицеи (Детская Художественная Школа №1, Школа №29, Частная школа "Творчество", Школа №41, Спортивная школа), детские сады, Самарский Государственный Технический Университет, Самарский Индустриально-Педагогический Колледж, Областная библиотека.
2.3 Маркетинговая стратегия
План продвижения объекта Позиционирование
Оптимальным будет использование образа «дорогого жилья для высшего общества» в аристократическом стиле старинных особняков в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.
Потенциальные покупатели
• Крупные предприниматели;
• Политики, депутаты (в т.ч. нового созыва);
• Иностранцы.
В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.
Политика продаж
При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:
- превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости в центральных районах г. Самара;
- узкий целевой сегмент потенциальных покупателей элитного жилья;
- создание образа эксклюзивности предложения особняков в историческом центре города.
Рекламная политика
Рекламируемый продукт:
1. Элитные многоквартирные особняки в престижном районе города.
2. Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового жилого комплекса.
Цель рекламной кампании:
Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.
Описание целевой аудитории:
• Представители отечественной политической элиты.
• Руководители иностранных представительств организаций в России.
• Российская и иностранная бизнес-элита.
• Розничные операторы брендовых магазинов (будущие владельцы торговых точек).
• Крупные солидные компании (будущие владельцы представительских офисов).
Основные маркетинговые коммуникации:
- Печатные издания
- Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)
- Интернет
- Наружная реклама
Сроки
Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.
Средства продвижения
Опираясь на опыт и практику реализации других проектов Самары, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание:
Печатная реклама
При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.
Существуют специализировано-тематические и рекламно-информационные издания освещающие рынок недвижимости. Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам нашей целевой аудитории.
Кроме специализированной прессы информация о проекте будет размещена на страницах лидеров общественно-политических и деловых изданий.
Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте в целом до информации о конкретно продаваемом помещении.
Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.
Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.
Презентационные материалы и прямой маркетинг
При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов - буклетов и проспектов, которые используются для информирования брокеров и потенциальных покупателей.
Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты, (напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном порядке курьером или при личных встречах. Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с использованием единого логотипа.
Интернет
Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой домов, уточнить место размещения на карте города, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т.д.
Брокерские компании
В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.
Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.
2.4 Ценообразование и план продаж
Согласно прогнозам специалистов, в течение 2009-2013 гг. ожидается продолжение роста цен на элитную жилую недвижимость, но более медленными темпами, чем в прошлом периоде. Если в течение 2009 г. цены на первичное жилье выросли в среднем на 30%, то на 2010 г. ожидается прирост в размере около 12%.
Ориентируясь на прогноз роста цен устанавливаются следующие базовые цены на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном паркинге:
Квартиры типа А 144 тыс. руб./кв.м
Квартиры типа В 156 тыс. руб./кв.м
Квартиры типа С 153 тыс. руб./кв.м
Сервисные площади 210 тыс. руб./кв.м
Машиноместа 1,35 млн. руб/ машиноместо.
Предполагается рост цен на квартиры в целом на 7-10% в течение всего периода продаж.
Планируется начать продажи в 1 квартале 3-го проектного года. Продолжительность продаж составит 24 месяца.
2.5 SWOT-анализ проекта
| Сильные стороны проекта С точки зрения рыночной конъюнктуры: 1. Избыточный спрос на жилье. Высокие рыночные цены на элитное жилье в Самаре, востребованность площадей элитного жилья рынком. С точки зрения месторасположения: 2 Микрорайон отдален от мощных транспортных магистралей и производственных объектов - своеобразная камерность обстановки; 3. Высокий уровень цен на жилье в локальном районе; 4. Отсутствие загазованности, экологическая и эстетическая привлекательность окружения, природный колорит; 5. Ландшафт участка (холмы) делает микрорайон обособленным от менее благоустроенных районов; 6. Развитая инфраструктура в локальном районе; С точки зрения концепции комплекса: 7. Жилой комплекс позиционируется как комплекс класса де-люкс, что позволит получить высокую прибыль; 8. Застройка оптимально учитывает ландшафт. | Слабые стороны проекта 1. Реконструкция городских коммуникаций (водоснабжение и водоотвод) является условием подключения объекта к сетям города, 2. Возможные затруднения с согласованием разрешительной документации по объекту в государственных органах. 3. Высокий уровень цен не позволит быстро продать объект. |
| Возможности развития проекта 1. Строительство жилого комплекса класса де- люкс с инфраструктурой и паркингом в центре города. 2. Потенциальное заселение микрорайона представителями политической и деловой элитой России - «клубная» атмосфера. 3. Создание парковой зоны вокруг объекта. | Угрозы развития проекта 1. Возможны протесты населения против строительства объекта. |
Рейтинг участка под жилую недвижимость 89% согласно локальному анализу показывает востребованность формата в данном месте (оценка по шкале рейтингов «отлично»).
3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
3.1 Инвестиционный план проекта
Планируется, что срок реализации проекта составит 48 месяцев, инвестиционной фазы - 36 месяцев, в том числе, строительно-монтажные работы - 24 месяца.
Инвестиционный бюджет проекта
При реализации проекта планируются следующие виды работ:
• общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы, снос существующих строений, перенос трансформаторной подстанции),
• строительно-монтажные работы (строительство зданий и паркинга),
• прочие работы (благоустройство территории, строительство наземного паркинга).
Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит 465,3 млн. руб. без НДС и 555,96 млн. руб. с НДС или 46320 руб. на 1 кв.м. общей площади комплекса.
4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
4.1 Источники и стоимость финансирования проекта
Финансирование проекта
Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств, кредитов коммерческих банков.
Собственное финансирование: потребность проекта в собственном финансировании составила 98,88 млн. руб. До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет собственных средств (1-й проектный год) в размере 43,71 млн. руб.
Кредитное финансирование: сумма кредита составит 267,3 млн. руб.
Процентная ставка по кредиту - 11% годовых. Валюта кредита - рубли. Сумма процентов по кредиту - 31,11 млн. руб. Кредитная линия открывается в 1 квартале 2-го проектного года.
Погашение тела кредита и процентов по кредиту
Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств и продажи объекта.
Погашение тела кредита начинается во 2-м квартале 3-го проектного года и в 4-м квартале 3-го проектного года сумма кредита погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса.
5. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
5.1 Основные финансовые допущения
При планировании денежных потоков по проекту предполагалось, что поступления от продажи будут соответствовать доходам.
1) Операционные расходы комплекса включают в себя расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе -3% от суммы поступлений от реализации.
2) Налог на прибыль - 20%.
3) Налог на добавленную стоимость - 18%.
4) Ставка дисконтирования - 14%.
5.2 Основные риски проекта
| Риски | Описание | Вероятность | Меры | ||||
| Производственные риски | |||||||
| Процедурно-согласовательный риск | Проявляется в том, что возможны значительные задержки, ли6о отказы соответствующих государственных инстанций утвердить, подписать либо дать положительное заключение на сдачу объекта в эксплуатацию. | Средняя | Во избежание этого риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременно | ||||
| Строительный риск | Состоит в том, что качество и эксплуатационные характеристики зданий не будут соответствовать высокому требованию и классу выставляемых на продажу объектов недвижимости. | Низкая | Необходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзора. | ||||
| Коммерческие риски реализации | |||||||
| Риск невозможности продажи помещений в запланированный срок | Характеризуется тем, что не будет выполнен в запланированный срок тот объем продаж помещений, который заложен в расчетах. | Низкая | Рекламное продвижение необходимо начинать как можно раньше, чтобы ознакомить потенциальных покупателей с новым продуктом. | ||||
| Ценовой риск | Проявляется в том, что реализующая площади структура может оказаться не в состоянии продать помещения по установленной стоимости в установленные сроки. | Низкая | Во избежание риска в долгосрочном периоде необходимо учитывать конъюнктуру рынка не только сегодняшнего дня, но и будущую и производить расчеты будущей стоимости продажи на основе расчетных методов. | ||||
| Общеэкономические риски | |||||||
| Инфляционный риск | Опасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности предприятия вследствие образования инфляционной | Средняя | Для минимизации убытков необходимо проводить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэффициента официального индекса инфляции. | ||||
| Налоговый риск | Характеризуется изменением порядка, перечня и размеров налогов, которые уплачиваются предприятием. | Низкая | Избежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков необходимо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений. | ||||
| Внешние форс-мажорные обстоятельства | |||||||
| Природные форс-мажорные обстоятельства | Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (например, природных факторов или техногенных катастроф). Данные риски могут привести к образованию очень крупных убытков. | Низкая | Для упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании, как на этапе строительства, так и после ввода в эксплуатацию до момента реализации. | ||||
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Разработка бизнес-плана проекта. Учебное пособие./ Новиков М.В., Бронникова Т.С. Таганрог: ТРТУ, 2001. 46с.
2. Бизнес - план. / Методические материалы. /Под ред.: Р.Г. Маниловского - М.: Финансы и статистика, 2004.
3. Белолипетский В.Г. Финансы фирмы: Учеб. пособие. - М.: Инфра - М., 2002.
4. Блеквелл Э. «Как составить бизнес-план».- М: “ИНФРА-М”, 2003.
5. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. - М.: Финстатинформ, 2001.
6. Попов В.М., Кураков Л.П., Ляпунов С.И.,Мингазов Х.Х.“Бизнес-план-отечественный и зарубежный опыт. Современная практика и документация”. - М.; Финансы и статистика, 2001г.
7. Попов В.М. «Сборник бизнес-планов с комментариями и рекомендациями” - М.; Финансы и статистика, 2004.
8. Уткин Э.А., Кочеткова А.И.”Бизнес-план”.- М:”АКАЛИС”, 2006.
9. https://www.sginvest.ru/node/9
10. www.cfin.ru