Введение
Вопрос о включении земель сельскохозяйственного назначения в рыночный (гражданский) оборот на протяжении последних лет был одним из самых острых. Он не был решен при принятии Земельного кодекса РФ, который относит регулирование этих отношений к ведению отдельного Федерального закона. Такой Закон об обороте земель был подписан Президентом РФ 24 июля 2002г. и вступил в силу с 27 января 2003г.
Данный Закон регулирует три основные группы общественных отношений:
1. отношения сельскохозяйственных организаций, фермеров и других граждан, имеющих земельные участки в собственности, по распоряжению этими участками (особенности сделок с такими участками, ограничения и т. п., вытекающие из целевого назначения этих участков);
2. отношения по распоряжению земельными участками, находящимися в общей долевой собственности граждан и переданными в аренду сельскохозяйственным организациям (особенности, вытекающие из режима общей собственности);
3. отношения по выделению земельных участков гражданам в счет земельных долей для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства.
Глава 1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Правовой основой регулирования земель сельскохозяйственного назначения являются следующие законы:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019 г)
2. Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (последняя редакция)
3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (последняя редакция).
Согласно п. 1 ст. 77 ЗК РФ Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Земли сельскохозяйственного назначения - это предназначенные и предоставляемые для сельского хозяйства земли, находящиеся за чертой поселений:
1) сельскохозяйственные угодья;
2) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
3) земли, занятые лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
4) земли, занятые водными объектами; -земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Глава 2 Состав земель сельскохозяйственного назначения
Согласно п.2 ст. 77 ЗК РФ В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Анализ приведенных видов земель с/х назначения показывает, что их можно разделить на две категории:
1) сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, которые непосредственно используются как средство производства;
2) несельскохозяйственные земли, которые используются для обеспечения нужд сельскохозяйственного производства.
Сельскохозяйственные угодья
Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям. Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры. Исходя из ст. 78 ЗК ГФ, где перечислены субъекты, имеющие право использовать земли с/х производства, можно заключить что ими могут быть все юридические и физические лица.
Основной частью земель с/х назначения являются сельскохозяйственные угодья - земли, используемые под пашни, пастбища, залежи, для многолетних насаждений (сады и виноградники), а также для сенокоса. Угодья являются наиболее ценными и лучшими землями, поэтому для них установлен особый охранный правовой режим с целью приоритета сохранения для аграрного производства. Ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что собственники и владельцы земельных участков, с/х назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением и разрешенным способами, которые не должны причинить вред, приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. В случае нарушения правил использования, а также неиспользованием в течение 3 лет земельный участок с/х назначения может быть изъят принудительно в судебном порядке.
Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются, прежде всего, в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке
Для земель с/х назначения установлен особый правовой режим владения ими, пользования и распоряжения, который урегулирован специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон также устанавливает предельные размеры земельных участков с/х назначения. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного частного лица, должен устанавливаться законом субъекта РФ. Но закон субъекта РФ не может установить ее ниже 10% общей площади с/х угодий (ч. 2 ст. 4).
Закон об обороте земель с/х назначения в ст. 8 устанавливает строгие и сложные правила продажи земельных участков.
Во-первых, на продавца земельного участка возложена обязанность в письменной форме известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) о своем желании продать земельный участок. В письме должны быть перечислены все существенные условия продажи, в том числе и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по сделке. Данный срок не должен превышать 90 дней.
Во-вторых, у органа государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) имеется преимущественное право покупки земельного участка с/х назначения. В случае если нарушено данное право продавцом, сделка может быть признана ничтожной.
В-третьих, продажа может быть осуществлена лишь в том случае, если соответствующий орган не воспользуется правом преимущественной покупки (откажется или не уведомит продавца в письменной форме о желании приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения от продавца).
В-четвертых, срок совершения сделки при отказе госоргана выкупить земельный участок составляет 1 год. При этом цена земельного участка не может быть ниже заявленной до этого в извещении. В случае, если цена будет ниже заявленной до этого или же будут изменены иные существенные условия сделки, продавец обязан направить новое извещение. В отношении договора аренды Законом об обороте земель с/х назначения также предусмотрены особые требования. Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока аренды или до его истечения арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора (при условии уплаты полной выкупной цены).
Закон об обороте земель с/х назначения установил особенности сделок с земельными долями (ст.ст. 12 - 18). В ст. 12 содержится перечень сделок, для совершения которых участнику долевой собственности не требуется производить выделение земельного участка в счет земельной доли и совершаемых им по своему усмотрению. Таковыми являются: завещание земельной доли, внесение ее в уставный капитал с/х организации, передача земельной доли в доверительное управление либо продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также с/х организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Для совершения любых других сделок, связанных с реализацией распорядительного правомочия, участнику долевой собственности надлежит произвести выделение земельного участка в счет земельной доли. В ст. 13 Закона устанавливается, что участник или участники долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков после принятия решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении как минимум двух документов:
1) проекта межевания земельных участков
2) перечня собственников и размера их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. В этом случае дополнительного согласования размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Подготовленный проект межевания земельных участков должен быть утвержден общим собранием участников долевой собственности. Государство осуществляет контроль и надзор за обеспечения плодородия земель с/х назначения, эта деятельность регулируется Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». Ученые утверждают, что за последние 20 лет общая площадь сельскохозяйственных угодий в России сократилась на 1,7 млн. гектаров, причиной тому стало ухудшение плодородия почв, их эрозия, захламление и т.д. Дальнейшая деградация и выбытие сельскохозяйственных угодий из оборота может привести к снижению урожайности, и в целом к большим проблемам в сельском хозяйстве. Поэтому имеет огромное природоохранное значение повышение плодородия почв. Плодородие земель с/х назначения - это способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений. Правительством РФ принята Концепция развития государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и земель, используемых или предоставленных для ведения сельского хозяйства в составе земель иных категорий, и формирования государственных информационных ресурсов об этих землях на период до 2020 г. Даная Концепция призвана определить цели, задачи и направления работ по осуществлению государственного мониторинга земель с/х назначения и земель, используемых или предоставленных для ведения сельского хозяйства в составе земель иных категорий, данные которого являются основой формирования государственных информационных ресурсов о состоянии и использовании этих земель.
Для обеспечения плодородия земель государством разрабатываются федеральные и региональные программы, например, «Развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения России на 2014 - 2020 годы» «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2010 годы». Общими мерами улучшения качества земель являются: проведения учета и мониторинга плодородия; разработка стандартов и регламентов землепользования; проведения агротехнических, фитосанитарных, мелиоративных, агрохимических и иных мероприятий; рекультивация; реабилитация земель загрязненных вредными веществами и др. земля сельскохозяйственный правовой аграрный
Заключение
Общий правовой режим земель сельскохозяйственного назначения заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка. Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.. Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства. Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения допустимо лишь в исключительных случаях. Земли сельскохозяйственного назначения подлежат особой охране с целью поддержания и улучшения их плодородия.
Список использованной литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019 г) // Российская газета - №0 (2823) от 30.01.2001//[Электронный ресурс] URL: https://rg.ru/2001/10/30/zemkodeks.html (Дата обращения: 25.11.2019)
2. Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (последняя редакция) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (последняя редакция) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - ст. 3399.
4. Иващук И.С. Почвы как объект правовой охраны // Экологическое право.-2011-№6.-С.9-14.