(10-15% от общего объема)
Область исследований:
Гражданское законодательство и муниципальное право.
Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости.
Организация и проведение подрядных торгов (конкурсов), заключение контрактов.
Собственность доверительная, коммерческая, промышленная, финансовая, интеллектуальная, залоговые и арендные отношения. Концессионные соглашения.
Раздел «Правовая экспертиза» в составе дипломного проекта бакалавра включает в себя рассмотрение правового обеспечения следующих видов деятельности реализации инвестиционно-строительного проекта:
- определения источника финансирования;
- отвод земли;
- изыскания;
- проектирование;
- подготовка разрешительной документации;
- строительство или реконструкций здания;
- сдача объекта в эксплуатацию и регистрация прав собственности;
- эксплуатация объекта и возможная передача в управление сторонней компании.
Содержание основных этапов правовой экспертизы:
| Возможные этапы проведения экспертизы в соответствии с этапами развития отдельного ОН[1] | Содержание этапа с позиции правового анализа |
| 1 этап. Анализ прав на ОН (далее ОН): приобретение в собственность единого объекта недвижимости (земельный участок + улучшения) | Правовое состояние объекта недвижимости в текущем состоянии: установление права собственности, субъектов права, документов, согласно которым подтверждается указанное право и т.п. Условия реализации проекта развития ОН (в случае разработки дипломного проекта по эффективному развитию отдельного ОН). |
| 2 этап. Снос улучшений (в случае необходимости) | Описание условий оформления разрешения на снос. |
| 3 этап. Определение наиболее эффективного использования (далее НЭИ) ОН (при необходимости с возможной разработкой бизнес-плана) | Описание зонирования территорий земель населенных пунктов (например, источник информации для г. Екатеринбурга: Решение Екатеринбургской городской Думы от 13 ноября 2007 года №68/48 «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург»). Описание и анализ основных видов разрешенного использования земельного участка, на котором расположен ОН, вспомогательных видов разрешенного использования, а также условно разрешенных виды использования. Формирование вывода о правомерности текущей застройки земельного участка. |
| 4 этап. Проектирование нового объекта недвижимости на освобожденном ЗУ | Подготовка задания и оформление технических условий на проектирование. |
| 5 этап. Строительство нового ОН | Оформление разрешительной документации на строительство. Осуществление архитектурно-строительного контроля в ходе строительства. Процедура передачи завершенного ОН в эксплуатацию |
| 6 этап. Передача объекта в управление сторонней управляющей компании | Описание процедуры юридического сопровождения передачи ОН в доверительное управление. |
Анализ правового режима земельного участка в составе единого объекта недвижимости:
В соответствии с федеративным законодательством в ряду подлежащих регистрации характеристик земельного участка выделяется три следующие принципиальные группы сведений:
- идентификационные признаки земельного участка;
- характеристики правого режима использование земельного участка;
- характеристики фактического использование земельного участка;
- характеристики санитарно-защитных зон земельного участка (при наличии).
Идентификационные признаки земельного участка
В состав идентификационных признаков земельного участка включены:
– уникальный кадастровый номер земельного участка, отражающий код административного округа города, в котором расположен участок, код соответствующего района округа, номер квартала в районе, номер участка в квартале;
– номера частей участка с различным правовым режимом и (или) фактическим использованием территории;
– адрес участка, в т. ч. наименование административного округа города, района города, улицы (проезда), номера владения;
– координатное и (или) текстовое описание границ земельного участка и входящих в его состав частей;
– площадь территории участка и составляющих его частей, в том числе площадь сверхнормативного участка (га);
– реквизиты собственника или владельца иных вещных прав на земельный участок;
– реквизиты собственников отдельных частей расположенных на земельном участке зданий и сооружений и площадь их доли земельного участка;
- информация об ограничениях (обременениях) земельного участка (в данному случае необходимо указать зарегистрированные обременения и проанализировать их влияние на возможность совершения имущественных операций с земельным участком. Например, обременение в виде сервитута, ареста, залога, аренды, доверительного управления и т.д.).
Основные источники информации: кадастровый паспорт (план) земельного участка, справка о кадастровой стоимости, сайт федеральной службы кадастра и картографии www.rosreestr.ru (по кадастровому номер ЗУ).
Границы территории земельного участка и его частей отображаются на Кадастровом плане участка. Координатное описание границ участка и его частей представляется в форме ведомости координат. Остальные Идентификационные признаки участка фиксируются в текстовой или табличной форме.
Характеристики правового режима использования земельного участка
Характеристики правового режима использования земельного участка включают две группы сведений:
– характеристики имущественных прав на земельный участок или его части;
– градостроительные требования к использованию земельного участка и его частей.
В составе характеристик имущественных прав регистрации подлежат:
– форма собственности и вид вещного права на земельный участок или его часть;
– сделки с недвижимостью;
– имущественные претензии.
Градостроительные требования к использованию земельного участка и его частей включают:
–сведения о составе и основаниях установления требований и ограничений использования земельного участка;
– сведения о содержании требований и ограничений использования земельного участка и его частей.
В состав градостроительных регламентов общего вида наряду с требованиями градостроительного зонирования входят требования, установленные по отношению к объектам транспортной и инженерной инфраструктуры, а также требования к функционально-планировочным образованиям и их участкам как объектам нормирования.
Градостроительное зонирование территории устанавливает функциональное, строительное, ландшафтное назначение планировочных районов, кварталов, участков всей территории города. При этом необходимое для определения видов разрешенного использования градостроительное назначение участков территории устанавливается на территории города фрагментарно, на основании и по мере разработки детальной градостроительной документации.
Границы объектов нормирования устанавливаются на всей территории города, за исключением особо охраняемых природных территорий. Границы объектов нормирования, в том числе границы жилых и общественных участков, границы территорий общего пользования также утверждаются в составе детальной градостроительной документации.
Требования, устанавливаемые внутри зон, выделенных линиями градостроительного регулирования, распространяются на все расположенные в них участки территории. Зоны, выделяемые различными видами линий градостроительного регулирования, покрывают территорию города фрагментарно. При этом различные виды зон могут частично или полностью совпадать на территории, различным образом ограничивая ее использование.
Выводы и предложения правовой экспертизы используются в дальнейшим при разработке экономической, управленческой экспертиз.
В составе графической части раздела «Правовая экспертиза» рекомендуется отразить основные полученные результаты с учетом их логической взаимосвязи и последовательности в рамках основных видов деятельности реализации инвестиционно-строительного проекта.
Характеристики фактического использования земельного участка
Характеристики фактического использования земельного участка представляют собой сведения о расположенных на земельном участке, а также в пределах его подземного и воздушного пространства зданиях, строениях, сооружениях, стационарных объектах и элементах комплексного благоустройства или их частях.
В качестве характеристик расположенных на земельном участке жилых и нежилых зданий указываются:
– номер здания на кадастровом плане участка;
- кадастровый номер здания / сооружения;
- описание прав на здания / сооружения;
– почтовый адрес здания;
– тип функционального использования здания (жилое, нежилое);
– наименование расположенных в здании учреждений и организаций;
– общая площадь помещений здания и встроенно-пристроенных к нему объектов, в том числе:
– общая площадь жилых помещений;
– общая площадь нежилых помещений, в том числе отдельно стоящих объектов общественного и производственного назначения;
– общая площадь встроенно-пристроенных объектов;
– высота и этажность здания или его частей;
– площадь территории во внешних габаритах цокольной части здания (площадь «подошвы» здания);
– площадь «подошвы» здания под частями с различной этажностью или высотностью.
– характеристика надземные, наземные и подземные сооружения, представляющие собой объемные, плоскостные или линейные капитальные стационарные технические устройства, являющиеся объектами инженерной, транспортной, производственной или рекреационной инфраструктуры, в т. ч. ЛЭП, участки трубчатых и кабельных коммуникаций, теплицы, оранжереи, объекты ГО и т. п.
Все характеристики фактического использования земельного участка предоставляются в табличной форме.
Исходная информация для разработки дипломного проекта:
1. Юридическая (правоустанавливающая и правоподтверждающая документация):
–свидетельства о праве собственности на земельный участок и объекты недвижимости;
– договора купли-продажи, акты передачи и т.п., подтверждающие передачу собственности;
2. Техническая:
– технический паспорт БТИ (бюро технической инвентаризации) в полном составе;
– местоположение и ближайшее окружение ОН (карты, ситуационные планы и т.п.);
– проектно-сметная документация в составе: общая ПЗ, архитектурно-планировочная часть, конструктивная часть, сметная документация, ПОС и т.п.;
– результаты обследования (технической экспертизы) здания под реконструкцию.
3. Бухгалтерская:
– инвентарная карточка учета основных фондов (здания, сооружения);
– данные по учету основных фондов;
- стоимости первоначальная, восстановительная, остаточная, норма амортизации и т.д.;
– эксплуатационные затраты на содержание объектов недвижимости: постоянные, переменные и т.п.;
– затраты (сметы) на проведенные текущий ремонт, капремонт, реконструкцию и т.п.
4. Рыночная:
– социально-экономическое положение региона;
– обзор (анализ) рынка недвижимости региона, города, района, соответствующего сегмента;
– данные по продажам арендным ставкам в конкретном сегменте РН;
5. Фотографии:
– внешний вид здания, его окружение;
– конструктивное решение здания: основные несущие и ограждающие конструкции;
– внутренняя отделка различных помещений здания;
– дефекты и повреждения конструктивных элементов, выявленные в ходе обследования.
6. Прочая: связанная с особенностями конкретного ОН – местоположением, функциональным назначением и эксплуатацией.
[1] Конкретное соотношение объемов разделов определяется выбранной темой, доступностью исходных данных по объекту и информационной базой проекта.